15.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August 2012 - Mietrecht

BGB § 554 Abs.2 Satz 2 Duldungspflicht bei Umstellung der vom Mieter eingebauten Gasetagenheizung

Kapitel
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LG Berlin, Urteil vom 10.1.2012, 63 S 203/11 – Revision zugelassen.

Der Wohnungsmieter muss die Umstellung der Gasetagenheizung, die er auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebaut hat, auf die im Haus vorhandene Zentralheizung als Herstellung eines in Berlin allgemein üblichen Zustandes auch dann dulden, wenn der Einbau für ihn im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB eine unzumutbare Härte bedeutet.

Sachverhalt
I. Der Kläger begehrt von der Beklagten/Mieterin die Duldung des Anschlusses der von ihr gemieteten Wohnung an die bereits im Haus (seit dem Jahr 2000/2001) vorhandene Zentralheizung.
Der Kläger ist als Vermieter in einen Mietvertrag eingetreten, den die Beklagte im Jahr 1989 über eine Wohnung abgeschlossen hat, die damals mit einem Ofen bzw. einem Gasheizgerät ausgestattet war. Im Jahr 1991 baute die Beklagte aufgrund einer Vereinbarung mit dem damaligen Vermieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im Gegenzug verpflichtete sich der Vermieter in § 2 (4) der über die Mietermodernisierung getroffenen Vereinbarung, „für die Dauer des Mietverhältnisses weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen, mit Ausnahme folgender Ausnahmen: energiesparender Maßnahmen”.
Der Kläger behauptet, dass mit dem Anschluss der Wohnung an die Zentralheizung eine Energieeinsparung verbunden sei. Die Beklagte beruft sich im Hinblick auf ihr geringes Einkommen auf eine unzumutbare Härte.

Begründung
II. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Duldung des Anschlusses der von ihr gemieteten Wohnung an die im Haus vorhandene Zentralheizung gemäß § 554 Abs. 2 BGB. Dieser Anschluss führt – was auch von der Beklagten nicht in Abrede gestellt wird – jedenfalls im Verhältnis zu den ursprünglich vorhandenen Heizquellen Ofen, Badeofen und Gasheizgerät zu einer Energieeinsparung. Die von der Beklagten auf eigene Kosten eingebaute Gasetagenheizung bleibt insofern außer Betracht. Maßgebend für die Beurteilung einer Modernisierung ist nämlich grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte Zustand, nicht der vom Mieter geschaffene (LG Berlin, Urt. v. 04.12.2007 – 63 S 130/07, MM 2008, 75; a. A. LG Berlin, Urt. v. 26.09.2002 – 67 S 84/02, MM 2003, 193; KG, Urt. v. 28.08.2008 – 8 U 99/08, Grundeigentum 2008, 1423).
Der genannten abweichenden Auffassung schließt sich die Kammer nicht an. Es stellt ein legitimes Interesse des Vermieters dar, in seine Wohnung zu investieren und durch diese Investitionen eine höhere Miete zu erzielen (vgl. BGH, Urt. v. 14.09.2011 – VIII ZR 10/11). Dieses Interesse gilt nicht nur für den Fall einer Neuvermietung, sondern ihm kann und muss bereits – wie die §§ 558, 559 BGB zeigen – im laufenden Mietverhältnis Rechnung getragen werden. Dann kann es aber auf vom Mieter geschaffene Modernisierungen nicht ankommen, weil sich diese auf die vom Vermieter zu erzielende Miete nicht auswirken. Dies gilt sowohl für § 559 BGB, wonach nur die vom Vermieter aufgewendeten Kosten umgelegt werden können, als auch für § 558 BGB, da anerkanntermaßen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wohnwerterhöhende Merkmale, die der Mieter auf eigene Kosten angeschafft hat, außer Betracht bleiben (BGH, Urt. v. 07.07.2010 – VIII ZR 315/09, Grundeigentum 2010, 1109; LG Berlin, Urt. v. 15.08.2008 – 63 S 42/08, Grundeigentum 2008, 1627). Würde der Kläger von der Beklagten demnach Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB verlangen, könnte er sich nicht auf das Mietspiegelfeld „mit Sammelheizung, mit Bad” beziehen, sondern lediglich auf das Mietspiegelfeld „mit Sammelheizung oder Bad”. Wollte man bei der Beurteilung einer Modernisierung auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung unabhängig davon abstellen, wer diesen Zustand geschaffen hat, hätte es der Mieter in der Hand, durch eigene Modernisierungen Investitionsvorhaben des Vermieters zu „blockieren”.
Ob möglicherweise etwas anderes zu gelten hat, wenn durch die geplante Maßnahme eine erst vor kurzer Zeit vom Mieter vorgenommene und genehmigte Modernisierung zunichte gemacht würde, muss hier nicht entschieden werden. Die von der Beklagten Anfang der Neunzigerjahre eingebaute Gasetagenheizung ist mittlerweile abgewohnt. § 2 (6) der Modernisierungsvereinbarung lässt sich entnehmen, dass die Beklagte im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nach länger als 10 Jahren keine Entschädigung für den Einbau der Heizung mehr erhalten sollte.
Unerheblich ist, in wessen Eigentum die von der Beklagten eingebaute Gasetagenheizung steht. Auf § 2 (1) der Modernisierungsvereinbarung kommt es insofern nicht an. Da die Beklagte auf ihr Wegnahmerecht verzichtet hat, steht die Gasetagenheizung ohnehin unabhängig von den sonstigen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien gem. §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB im Eigentum des Grundstückseigentümers, weil die Heizung nicht nur für einen vorübergehenden Zweck im Sinne von § 95 Abs. 2 BGB in das Gebäude eingefügt wurde. Dies vermag nichts daran zu ändern, dass die Gasetagenheizung für den Kläger im Hinblick auf die Möglichkeit, im laufenden Mietverhältnis eine höhere Miete zu erzielen, keinen Nutzen hat.
Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger des Klägers den Einbau der Gasetagenheizung durch die Beklagte genehmigt hatte, steht der Duldungsverpflichtung der Beklagten gleichfalls nicht entgegen. Einen Verzicht auf Modernisierungen durch den Vermieter haben die Parteien in § 2 (4) der Modernisierungsvereinbarung jedenfalls für energieeinsparende Maßnahmen nicht vereinbart.
Soweit sich die Klägerin darauf beruft, dass die geplante Maßnahme im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB für sie eine unzumutbare Härte bedeutet, steht dem § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegen, da die Wohnung durch den Anschluss an die im Haus vorhandene Zentralheizung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Hier gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Der maßgebliche Ausgangszustand kann im Hinblick auf den beabsichtigten Investitionsanreiz nur derjenige sein, der für die Miethöhe der Wohnung maßgeblich ist. Dies ist hier der Zustand der Wohnung mit Ofenheizung. In Berliner Wohnungen ist mittlerweile unabhängig von der Baualtersklasse die Ausstattung mit einer Zentralheizung allgemein üblich (LG Berlin, Urt. v. 10.06.2004 – 67 S 212/02, MM 2004, 339; LG Berlin, Urt. v. 15.03.2007 – 67 S 26/06, Grundeigentum 2007, 720).

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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