15.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August 2012 - Mietrecht

BGB §§ 254, 280 Abs. 1, ZPO §§ 167, 304, 538 Abs. 2 Rückgabe einer Mietwohnung

Kapitel
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OLG Hamm, Urteil vom 10.5.2012, I-28 U 166/11

Zum Erklärungswert des Verhaltens des Wohnraumvermieters als „vorbehaltlose Abnahme“ bei Rückgabe einer Mietwohnung, die mit Feststellung des Zustands verbunden ist.

Sachverhalt
I. Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin eines Einfamilienhauses in E. Die Mieter kündigten das Mietverhältnis zum 30.6.2005. An diesem Tag fand die Abnahme des Mietobjekts statt. Anwesend waren die Klägerin, ihr Ehemann, ihr Schwiegersohn, ferner der Mieter und ein Arbeitskollege des Mieters. Unstreitig machte die Vermieterseite beim Durchgang durch Haus und Garten Lichtbilder vom Zustand des Objekts. Streitig ist, ob die Klägerin sich Ansprüche aufgrund von Mietmängeln vorbehielt. Streitig ist dabei insbesondere, ob die Klägerin ein handschriftliches, von ihrem Ehemann diktiertes Abnahmeprotokoll fertigte.

Begründung
Ein Regressanspruch der Klägerin gem. § 280 Abs. 1 BGB ist dem Grunde nach gegen den Anwalt gegeben. Die Schadenshöhe bedarf weiterer Feststellungen.
1. Der Beklagte hat seine anwaltlichen Pflichten verletzt.

a) Der Beklagte trägt vor, dass die Klägerin ihn an ihren Rechtsschutzversicherer verwiesen habe. Darauf hat der Beklagte sich eingelassen. Er hat die P vom 12. 1. 2006 angeschrieben, teilte dabei jedoch nicht mit, dass die Angelegenheit eilig sei. Das war aber geboten. Die Gerichtskostenrechnung war am 9. 1. 2006 bei dem Beklagten eingegangen. Nach einer solchen Anforderung muss die Klagepartei den Vorschuss unverzüglich einzahlen, spätestens in ca. zwei Wochen. Zwar gibt es keine absolute zeitliche Grenze, nach deren Überschreitung eine Zustellung nicht mehr als „demnächst” anzusehen wäre (siehe BGH, Urteil vom 2. 11. 2005 - VIII ZR 39/04, NJW 2006, 364, Rn. 25). Regelmäßig ist aber nur eine Verzögerung von bis zu zwei Wochen noch als geringfügig und damit als unschädlich im Sinne des § 167 ZPO anzusehen (BGH, Beschluss vom 16. 12. 2008 - IX ZR 246/06, BeckRS 2009, 03281, Rn. 3; Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 167 Rn. 15)....
3. Das Landgericht hat gemeint, dass eine anwaltliche Pflichtverletzung nicht schadensursächlich geworden sei. Einem Schadensersatzanspruch der Klägerin als Vermieterin wegen Verschlechterung der Mietsache (§ 280 Abs. 1 BGB) stehe entgegen, dass sie die Mietsache am 30. 5. 2005 vorbehaltlos abgenommen habe. Dem ist unter den im Streitfall gegebenen Umständen nicht zuzustimmen.
a) Der vom Landgericht eingenommene Standpunkt hat seinen Ursprung in dem Urteil des Kammergerichts vom 13. 2. 2003 - 8 U 371/01 (Grundeigentum 2003, 524): „Es ist anerkannt, dass bei Bescheinigung des Vermieters im Abnahmeprotokoll bezüglich der Mangelfreiheit der Mietsache es dem Vermieter versagt ist, sich später auf bestehende Mängel, die dieser hätte wahrnehmen können, zu berufen (vgl. BGH NJW 1983, S. 446). Entsprechendes wird aber auch angenommen, wenn es nicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls kommt, der Vermieter aber nach Übergabe der Mietsache und Abnahme des Zustandes der Mietsache keinerlei Vorbehalte mehr macht (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 434; LG Mannheim WuM 1975, S. 119, Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V A Rdnr. 193).”
Daraus ist unter den im vorliegenden Fall gegebenen tatsächlichen Umständen nichts zugunsten der damaligen Mieter herzuleiten. In dem angeführten Fall war der Pächter einer Kegelbahn nur für denjenigen Schaden verantwortlich, der im Rückgabeprotokoll vermerkt war (Urteil vom 10. 11. 1982 - VIII ZR 22/81, BGHZ 85, 267 = NJW 1983, 446, unter VI). Das ist richtig und entspricht einhelliger Ansicht. Eine solche Fallgestaltung liegt hier aber nicht vor, weil das Landgericht festgestellt hat, dass die Klägerin und ihr Ehemann am 30. 5. 2005 kein Rückgabeprotokoll gefertigt haben.
Die Auffassung des Kammergerichts, dass der Vermieter sich auf Sachmängel nicht mehr berufen kann, wenn er die Mietsache vorbehaltlos abgenommen hat, ist zwar zutreffend. Ob der Vermieter die Mietsache allerdings „vorbehaltlos abgenommen” hat, beruht auf tatsächlichen Feststellungen, nämlich auf dem Erklärungswert des Verhaltens des Vermieters im Einzelfall. Das ist auch den Feststellungen des Urteils des Kammergerichts vom 13. 2. 2003 zu entnehmen. Dort heißt es: „Aus der Sicht der Beklagten muss dieses Verhalten so verstanden werden, dass … [der Hausverwalter] bezüglich des Fußbodens keinen Vorbehalt gemacht hat.”
Das zeigt, dass stets der Erklärungswert des Verhaltens des Vermieters beachtet werden muss, wenn eine „vorbehaltlose Abnahme” in Frage steht. Der rechtliche Gehalt der Rückgabe einer Mietsache, die mit Feststellung ihres Zustands verbunden ist, ist daher durch Auslegung im Einzelfall zu ermitteln (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 546 BGB, Rn. 55). Das bestätigt auch das vom Kammergericht zitierte Urteil des LG Mannheim vom 21. 3. 1974 (WuM 1975, 118, 119). Nach den dort getroffenen Feststellungen erklärte der Vermieter der Wohnung anlässlich der Rückgabe, dass die Wohnung „in Ordnung” sei und der Mieter sich die Kaution in ein bis zwei Tagen abholen könne. Auch im Fall, der dem Urteil der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 7. 5. 1999 (Grundeigentum 1999, 1053) zugrunde lag, hatte der Vermieter die Wohnung als „in Ordnung” bezeichnet. So verhält es sich im Streitfall aber nicht.
b) Rechtsgrundlage des Abschneidens von Ansprüchen des Vermieters nach vorbehaltloser Rücknahme einer Mietwohnung kann im Einzelfall ein Erlassvertrag, eine Verzichtserklärung bzw. ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB sein, unter Umständen auch ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis oder ein Verstoß gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB sein (Nachweise bei Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 33 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 538, Rn. 6; Lehmann-Richter, ZMR 2006, 833 f.).
Ein Erklärungswert, der die Voraussetzungen einer dieser Rechtsgrundlagen erfüllt, ist im vorliegenden Fall nicht festzustellen und vom Landgericht auch nicht festgestellt worden. Die Klägerin und ihr Ehemann haben den Zustand der Mietsache gesichtet. Eine ausdrückliche Erklärung in der Art, dass die Wohnung „in Ordnung” sei oder ähnlich, haben sie nicht abgegeben. Es mag durchaus sein, dass die Klägerin und ihr Ehemann verbal nichts bemängelt haben. Es mag auch sein, dass nur wenig verbal beanstandet wurde, wie der Zeuge Z. bekundet hat (Matratze, loser Dreck auf einem neuen Teppich, Ausgestaltung des Bades), aber schriftlich nichts festgehalten wurde. Jedenfalls haben die Klägerin bzw. ihr Ehemann oder ihr Schwiegersohn zahlreiche Fotografien des Zustands der Mietsache gefertigt.
Fertigt der Vermieter bei Rückgabe der Mietsache Lichtbilder der Mietsache, kann der Mieter dem regelmäßig nicht den Erklärungswert beimessen, dass der Vermieter keine Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache verfolgen will. Denn das Anfertigen von Fotografien dient in einer solchen Situation typischerweise zu Beweiszwecken. Denn Sinn und Zweck dessen ist es, den Zustand der Mietsache möglichst beweissicher festzuhalten. Die Berufungsbegründung weist zutreffend darauf hin, dass es keiner Fotografien bedurft hätte, wenn die Mietsache bei Übergabe mangelfrei gewesen wäre.
c) Hinzu kommt ein weiterer Umstand. Der vormalige Mieter M. hat angegeben, dass er die Kläger nach einem schriftlichen Protokoll gefragt habe; das habe die Klägerin ihm verweigert. Aus einer solchen Verweigerungshaltung darf ein Mieter aber nicht den Schluss ziehen, dass der Vermieter den Zustand der Mietsache billige. In einer solchen Fallgestaltung darf der Mieter berechtigterweise nicht annehmen, der Vermieter verzichte auf Ansprüche oder erkenne (z. B. im Wege eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses) an, dass keine Ansprüche gegen den Mieter bestünden.
4. Der Beklagte bestreitet, dass die Mieter zahlungsfähig gewesen wären. Die Klägerin zeigt jedoch mit deutlich überwiegender Wahrscheinlichkeit auf gesicherter Grundlage (§ 287 Abs. 1 ZPO) auf, dass ein Vollstreckungstitel über rund 28.000 € erfolgreich gegen die damaligen Mieter hätte vollstreckt werden können. Zwar hat die Klägerin die früheren Mieter als „Mietnomaden” bezeichnet. Das hat jedoch keinen Tatsachengehalt, sondern diente zum Zweck der Herabsetzung. Der frühere Mieter M. ist Diplom-Ingenieur und arbeitet in der Consulting-Branche. Es besteht kein durchgreifender Zweifel, dass er hinreichend solvent gewesen wäre, eine Schadensersatzforderung in der geltend gemachten Höhe, wäre sie tituliert worden, zu erfüllen.
5. Mitverschulden ist der Klägerin nicht anzurechnen.
6. Der Rechtsstreit ist nicht entscheidungsreif, weil es umfangreicher Feststellungen zur Anspruchshöhe bedarf.
a) Nach § 304 Abs. 1 ZPO kann das Gericht über den Grund vorab entscheiden, wenn ein Anspruch nach Grund und Betrag streitig und lediglich der Streit über den Anspruchsgrund entscheidungsreif ist. In erster Instanz war der Anspruch der Klägerin dem Grunde und der Höhe nach streitig. Der Streit über den Anspruchsgrund ist, wie oben aufgezeigt, entscheidungsreif. Das Landgericht hat die Klage jedoch wegen eines fehlenden Anspruchs dem Grunde nach abgewiesen. Zum Grund der Haftung gehört auch die haftungsausfüllende Kausalität (Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 304, Rn. 14; MünchKomm-ZPO/Musielak, 3. Aufl., § 304, Rn. 22; Hk-ZPO/Saenger, 4. Aufl., § 304, Rn. 7).
b) Die Klägerin hat schlüssig zahlreiche beweisbedürftige Schadenspositionen vorgetragen. …

Bedeutung für die Praxis
Ob ein Vermieter die Mietsache „vorbehaltlos abgenommen” hat, beruht auf tatsächlichen Feststellungen, nämlich auf dem Erklärungswert des Verhaltens des Vermieters im Einzelfall. Der rechtliche Gehalt der Rückgabe einer Mietsache, die mit Feststellung ihres Zustands verbunden ist, ist daher durch Auslegung im Einzelfall zu ermitteln. Vorliegend hatten die Vermieterin und ihr Ehemann den Zustand der Mietsache gesichtet. Eine ausdrückliche Erklärung in der Art, dass die Wohnung „in Ordnung” sei oder ähnlich, hatten sie nicht abgegeben. Es konnte dahingestellt bleiben, ob die Vermieterin und ihr Ehemann verbal nichts bemängelt hatten und schriftlich nichts festgehalten wurde. Jedenfalls hatten sie zahlreiche Fotografien des Zustands der Mietsache gefertigt. Fertigt aber der Vermieter bei Rückgabe der Mietsache Lichtbilder, kann der Mieter dem regelmäßig nicht den Erklärungswert beimessen, dass der Vermieter keine Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache verfolgen will. Denn das Anfertigen von Fotografien dient in einer solchen Situation typischerweise zu Beweiszwecken. Denn Sinn und Zweck dessen ist es, den Zustand der Mietsache möglichst beweissicher festzuhalten. Es hätte keiner Fotografien bedurft, wenn die Mietsache bei Übergabe mangelfrei gewesen wäre. In einer solchen Fallgestaltung darf der Mieter berechtigterweise nicht annehmen, der Vermieter verzichte auf Ansprüche oder erkenne (z.B. im Wege eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses) an, dass keine Ansprüche gegen den Mieter bestünden.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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