15.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August 2012 - Mietrecht

BGB §§ 242, 556 Abs. 3 Satz 2, 3 Verwirkung von Betriebskosten

Kapitel
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BGH, Beschluss vom 21.2.2012, VIII ZR 146/11: Wann Nebenkosten verwirken

Trotz der Einführung der Ausschlussfrist zum 1. Januar 2002 ist noch Raum für eine Verwirkung von Nebenkostennachforderungsansprüchen, da der Gesetzgeber mit der Neuregelung des § 556 Abs.3 Satz 2 und 3 BGB nicht sämtliche früher über das Verwirkungsrecht gelöste Fallgestaltungen ausdrücklich geregelt hat.

1. a) Ob die Ausübung eines Rechts verwirkt ist, richtet sich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und entzieht sich einer grundsätzlichen Betrachtung (vgl. BGH, Urteil vom 17. 11. 2010 – XII ZR 124/09, NJW 2011, 445 Rn. 15).

b) Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten darauf einrichten durfte, dass jener das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer, ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 17. 11. 2010 – XII ZR 124/09, a.a.O., vom 20. 6. 2001 – XII ZR 20/99, juris Rn. 13; vom 20. 10. 1988 – VII ZR 302/87, BGHZ 105, 290, 298; jeweils m.w.N.). Von diesen rechtlichen Erwägungen ist das Berufungsgericht ausgegangen.

2. a) Es bleibt das Rechtsinstitut der Verwirkung auch nach der durch das Mietrechtsreformgesetz (2001) eingeführten Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB, nach deren Ablauf der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen ausgeschlossen ist, anwendbar. Zwar mag dessen Bedeutung im Betriebskostenrecht durch die Neuregelung geringer geworden sein (vgl. hierzu Staudinger/Weitemeyer, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 139; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB, Rn. 521). Die weitergehende Ansicht der Revision, mit der Einführung der Ausschlussfrist zum 1. 1. 2002 sei kein Raum mehr für eine Verwirkung von Nebenkostennachforderungsansprüchen, da der Gesetzgeber mit dieser Neuregelung sämtliche früher über das Verwirkungsrecht gelöste Fallgestaltungen ausdrücklich geregelt habe und somit der Umkehrschluss gerechtfertigt sei, dass eine Verwirkung im Übrigen ausscheide, findet indes in den Gesetzesmaterialien keine Stütze.

b) Der Anspruch der Kläger auf Zahlung der Betriebskostennachforderung für das Jahr 2005 ist verwirkt.

aa) Das für die Annahme der Verwirkung notwendige Zeitmoment ist im Streitfall gegeben. Es ist darin zu sehen, dass die Kläger, nachdem sie mit Schreiben vom 30. 6. 2006 die Betriebskosten für das Jahr 2005 gegenüber dem Beklagten abgerechnet hatten, dreieinhalb Jahre haben verstreichen lassen, ehe sie den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31. 12. 2009 ablaufenden Verjährungsfrist (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) gerichtlich geltend machten.
Im Ansatz zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass – wie sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt – das Recht und die Pflicht, über die Nebenkosten abzurechnen, nach Ablauf eines Jahres jeweils neu entsteht, so dass der zeitliche Anknüpfungspunkt für das Zeitmoment der Verwirkung des Nachforderungsanspruchs der Kläger für das Jahr 2005 nicht das Jahr 2001, sondern das Jahr 2006 ist, in dem die Betriebskostenabrechnung vorgenommen wurde. Auch ist der Revision darin zuzustimmen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzung der Verwirkung der allgemeine Grundsatz gilt, dass umso seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist kann nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden (BGH, Urteile vom 20. 6. 2001 – XII ZR 20/99, a:a:O, Rn. 13; vom 6. 12. 1988 – XI ZR 119/88, NJW-RR 1989, 818 unter 3; jeweils m.w.N.). Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment darstellen, liegen indes vor.

bb) Hier wurden sämtliche von den Klägern beziehungsweise der von ihr beauftragten Verwaltungsgesellschaft für die Jahre 2001 bis 2007 (fristgerecht) erstellten Nebenkostenabrechnungen von dem Bevollmächtigten des Beklagten mit im Wesentlichen gleich lautenden Schreiben in elf konkret genannten Punkten beanstandet. Eine Reaktion der Kläger erfolgte in keinem Fall. Die sich aus den Abrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 ergebenden Nachforderungsansprüche haben die Kläger verjähren lassen und nicht gerichtlich geltend gemacht.
Aus der Tatsache, dass die Kläger auf die Beanstandungen des Beklagten hin keine Bemühungen unternahmen, ihre Forderungen aus den Jahren 2001 bis 2004 weiter außergerichtlich oder (in unverjährter Zeit) gerichtlich weiterzuverfolgen, konnte sich über die Jahre bei dem Beklagten der Eindruck verfestigen, dass seine Beanstandungen Erfolg hatten und die Kläger zwar Betriebskostenabrechnungen vorlegen, aber die sich daraus ergebenden Nachzahlungsansprüche auf sich beruhen lassen und nicht gerichtlich durchsetzen werden. Dieser über die Jahre immer gleiche Ablauf konnte bei dem Beklagten in den Jahren 2006 bis 2009 das berechtigte Vertrauen entstehen lassen, die Kläger würden auch den Nachforderungsanspruch aus der Abrechnung für das Jahr 2005, die er in gleicher Weise beanstandet hatte wie die Abrechnungen zuvor, gegen ihn nicht klageweise geltend machen.

Darüber hinaus war im Streitfall einem weiteren Umstand zu Recht erhebliche Bedeutung zuzumessen: Am 6. 3. 2007 erwarb der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung zu Eigentum. Damit war das Mietverhältnis mit den Klägern beendet. Auch in den Monaten danach traten die Kläger wegen des Ausgleichs offener Nebenkostennachforderungen nicht an den Beklagten heran, sondern ließen weitere 34 Monate verstreichen, ehe sie kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist mit der am 30. 12. 2009 eingereichten Klageschrift den Nachforderungsanspruch für das Jahr 2005 rechtshängig machten.
In ihrer Gesamtheit reichen diese Umstände jedenfalls aus, um im Streitfall die Verwirkung des Anspruchs der Kläger anzunehmen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Betriebskosten

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