Wohnungsbau-Tag: Verbändebündnis stellt Studie vor

Wegen der hohen Baulandpreise ist der Bau von bezahlbaren Wohnungen kaum noch möglich. Es wird zu wenig und zu teuer gebaut. Das ist ein Ergebnis einer Studie, die auf dem Wohnungsbau-Tag 2019 in Berlin vorgestellt wurde. Wohnungswirtschaft und Bauwirtschaft sehen den Staat in der Pflicht.

Von den jährlich notwendigen 80.000 neuen Sozialwohnungen in Deutschland bleibe man weit entfernt, warnte Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in Berlin. Wenn gebaut werde, dann häufig nicht in den unteren Preissegmenten.

"Mietwohnungsbau muss Vorfahrt haben!" GdW-Präsident Axel Gedaschko

Die Bauwirtschaft stehe bereit, die Genehmigungen in Fertigstellungen umzusetzen, sagte Reinhard Quast, Präsident des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe (ZDB). Man habe die Kapazitäten aufgestockt und seit 2010 mehr als 130.000 Mitarbeiter eingestellt. Die Kapazitäten könnten betriebswirtschaftlich weiter nachhaltig angepasst werden.

"Im Fokus steht dabei die mittel- und langfristig gesicherte Nachfrage nach Bauleistungen. Hier muss die Politik für stabile Rahmenbedingungen sorgen. Befristete Maßnahmen sind  kontraproduktiv." Reinhard Quast, ZDB-Präsident

Dem GdW zufolge fehlen dafür aber immer noch die notwendigen politischen Voraussetzungen: mehr und günstigeres Bauland, schnellere Genehmigungsverfahren und geeignete Förderprogramme. Das sieht auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) so.

„Nur der Staat kann Bauland schaffen – und wenn er das nicht tut, sind auch alle anderen Maßnahmen zum Ankurbeln des Neubaus zum Scheitern verurteilt!“ Frank Vierkötter, BFW-Vizepräsident

Alleine in Berlin hat sich die Festsetzung von Bebauungsplan-Verfahren in den vergangenen beiden Jahren halbiert. Ein B-Planverfahren dauert dort im Durchschnitt neun Jahre, teilt der BFW mit. Und dann gingen noch mal ein paar Jahre für das Genehmigungsverfahren ins Land. Neben einer verstärkten Ausweisung von Baulandflächen, zusätzlichen Fördermitteln und besseren Förderkonditionen seien auch langfristige Rahmenbedingungen wichtig, ergänzte der Deutsche Mieterbund (DMB).

"Die zuletzt fertiggestellten 26.200 Sozialwohnungen sind nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Wir brauchen mehr als dreimal so viel." Lukas Siebenkotten, DMB-Direktor

Liest man die beim Wohnungsbau-Tag vorgelegte Studie des Prognos Instituts "Wer baut Deutschland? Inventur zum Bauen und Wohnen 2019", kommt man zu dem Schluss, dass die "soziale Schere" das Wohnen erreicht hat. Die Studie wurde von den sieben Mitgliedern des Verbändebündnisses Wohnungsbau in Auftrag gegeben, zu dem unterschiedlichste Interessenverbände gehören: neben dem GdW, dem DMB, dem BFW und dem ZDB auch die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerke- und Wohnungsbau (DGfM), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die IG Bau Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt.

IG Bau: "Hier steckt enormer sozialer Sprengstoff drin"

Vor der Gefahr sozialer Spannungen vor allem in Großstädten wegen fehlender oder nicht mehr bezahlbarer Wohnungen, warnte unter anderem die IG Bau die politisch Verantwortlichen.

"Arbeitnehmer mit durchschnittlichen Einkommen und Rentner können sich dort kaum noch eine Wohnung leisten." Robert Feiger, Bundesvorsitzender IG Bau

Neben dem sozialen Wohnungsbau seien "bezahlbare Wohnungen die zweite GroKo-Baustelle beim Wohnen", so Feiger weiter. Dafür seien mindestens drei Milliarden Euro pro Jahr notwendig, vor allem zugunsten von Durchschnittsverdienern in den Metropolregionen. "Hier steckt enormer sozialer Sprengstoff drin", warnte der Gewerkschafter. Bund, Länder und Kommunen müssen deutlich mehr tun als bislang. Die Prognos-Studie bringe es auf den Punkt: "Ein Verschieben auf die nächste Legislaturperiode ist mutlos, wenig ambitioniert und greift zu kurz."

"Wir brauchen konzertiertes Handeln in der Politik beim bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau, sonst wird der soziale Druck im Kessel und an der Wahlurne immer höher." Stefan Thurn, BDB-Präsident

Das Problem des bezahlbaren Wohnens sei längst in der Mitte der Gesellschaft angekommen, so das Verbändebündnis Wohnungsbau in einer gemeinsamen Mitteilung. Mindestens 60.000 bezahlbare Mietwohnungen müssten pro Jahr gebaut werden, um dieser Entwicklung entgegen zu wirken. Nur 55 Prozent von diesen dringend benötigten Wohnungen würden derzeit aber tatsächlich gebaut.

"Mindestens sechs Milliarden Euro sind für den sozialen Wohnungsbau pro Jahr dringend notwendig. ... Mit der bisherigen Fördersumme von 1,5 Milliarden Euro pro Jahr vom Bund ist der enorme Schwund, den es bei den Sozialmietwohnungen gibt, nicht aufzuhalten." Robert Feiger, Bundesvorsitzender IG Bau

Wo sind die Wohnungsmärkte besonders angespannt?

Gerade in den Städten, in denen die Lage auf den Wohnungsmärkten besonders angespannt sei, finde zu wenig Wohnungsneubau statt, so das Prognos-Institut. Insgesamt 138 Kreise und kreisfreie Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt gebe es in Deutschland. Neben den Top-7-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, sind das außerdem 35 Kreise und keisfreie Städte unter den sogenannten B-Standorten mit sehr angespannten Wohnungsmärkten, darunter Erding, Freiburg im Breisgau, Potsdam, Trier und Wolfsburg. Dazu gibt es laut Prognos 96 angespannte Wohnungsmärkte an C-Standorten, darunter Bremen, Mainz, Schwerin und Wiesbaden.

Gerade in den rund 40 Städten, in denen die Lage auf den Wohnungsmärkten am angespanntesten sei, finde insgesamt zu wenig Wohnungsneubau statt, so das Prognos Institut. Der Neubau verlagere sich ins Umland, bei Boomstädten in die Speckgürtel. Das wiederum habe erhebliche Folgen für die Mobilität. Der Pendelverkehr wachse weiter an.

Wo ist das Bauland am teuersten?

Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes beziehungsweise der Gutachterausschüsse, auf die sich Prognos beruft, sind die Preise für Bauland in Deutschland zwischen 2011 und 2017 durchschnittlich von rund 130 Euro pro Quadratmeter auf 170 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Das ist ein Plus von rund 40 Euro pro Quadratmeter. Den höchsten absoluten Preiszuwachs verzeichneten die sieben A-Standorte: Hier sind die Preise für baureifes Land von  durchschnittlich rund 600 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2011 um 530 Euro auf insgesamt 1.120 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2017 gestiegen. München (2.740 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (1.300 Euro pro Quadratmeter) weisen die höchsten Baulandpreise bundesweit auf.

Laut BFW-Vize Vierkötter haben sich die Preise für baureifes Land zwischen 2011 und 2017 beispielsweise in Berlin nahezu verdreifacht. Die Situation spitze sich in immer mehr Städten zu. Laut einer neuen BFW-Mitgliederumfrage haben 40 Prozent der befragten Immobilienunternehmen angegeben, dass Grundstücke von den Kommunen noch immer im Höchstpreisverfahren vergeben werden. Über 40 Prozent berichten, dass die langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren die Kosten weiter in die Höhe treiben. Alleine in den Top-7 sei die Zahl der Grundstücksverkäufe in diesem Betrachtungszeitraum um ein Drittel zurückgegangen. Das bedeute einen Rückgang der verkauften Baulandfläche um 27 Prozent. Der Verkauf von entwickelter Baulandfläche in den A-, B- und C-Städten sei um 775 Hektar zurückgegangen. "Darauf hätten wir 62.000 Wohnungen für 120.000 Menschen bauen können", so Vierkötter.

Bauen für Private kaum noch rentabel?

Für private Investoren und Projektentwickler werde es druch die teurer werdenden Grundstücke zunehmend schwieriger, Wohnraum noch bezahlbar und rentabel zu bauen, heißt es in der Studie. Das schlage sich auch auf die Mieten nieder. Nur durch Nachverdichtung sei es in den Boomstädten noch möglich, den Anstieg der Mieten im Neubau zu bremsen. Den Löwenanteil am Bauboom hatten Prognos zufolge im untersuchten Jahr 2017 private Bauherren mit 122.000 Wohnungen vor allem in Ein- und Zweifamilienhäusern. Wohnungsunternehmen stellten im gleichen Jahr nur 91.000 neue Wohnungen fertig, davon gerade einmal 26.200 Sozialwohnungen.

Ein weiter entscheidender Engpass sei die Kapazität auf dem Bau: Mehr Verlässlichkeit bei wohnungsbaupolitischen Instrumenten und beim Förderrahmen fordert auch das Prognos-Institut in der Studie. Temporäre Impulse, wie das Baukindergeld oder eine Sonder-AfA auf Zeit für den Mietwohnungsbau seien nicht geeignet, um mittel- bis langfristig die Kapazitäten zu erreichen, die der Wohnungsbau dringend brauche.

"Bei neuen Maßnahmen, Gesetzen oder Förderungen sollte nicht die kurzfristige Perspektive der kommenden zwei bis vier Jahre im Fokus stehen", heißt es in der Studie. Notwendig sei vielmehr ein strategischer Blick, was für die Wohnungsmärkte mittel- bis langfristig erforderlich sei und keine "politische Fahrt auf Sicht – von einem Wahltermin zum anderen".

Bevölkerungsforscher: Wachstum der Städte durch Wohnungsmangel gebremst

Ohne den Wohnungsmangel würden viele deutsche Städte stärker wachsen. "Das ist ein bremsender Faktor", sagte Bevölkerungsforschers Reiner Klingholz,Leiter des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung als Reaktion auf Ergebnisse der Studie. "Die Städte kommen mit dem Wohnungsbau nicht hinterher." Weil die Mieten deshalb hoch seien, zögen etwa in Frankfurt, Stuttgart, München und Darmstadt immer mehr Menschen ins Umland, je nach Bahnverbindung bis zu 50 Kilometer vor die Städte. In Städten mit Bedarf sei es sinnvoll, mehr Sozialwohnungen zu bauen, so Klingholz.

Wenn Landgemeinden, die eigentlich kein Wachstum erwarten können, Neubaugebiete auswiesen, drohten dort Immobilienblasen mit der Gefahr von Leerstand und fallenden Preisen in der nächsten Generation. Attraktive Städte wie Hamburg, Berlin, Leipzig, Düsseldorf und Köln wüchsen weiter, auch wenn der Zuzug zuletzt abgenommen habe. "Die Städte kommen mit dem Wohnungsbau nicht hinterher."


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Sozialwohnung, Wohnimmobilien, Förderung