04.03.2014 | Top-Thema Wohnen für ein langes Leben

Interview mit Dr. Armin Hartmann: Der Nachweis fehlt

Kapitel
Dr. Armin Hartmann
Bild: Hartman Real Estate

Durch den Einsatz von Technik im Wohnumfeld versuchen Wohnungsunternehmen seit Jahren, Mehrwerte zu generieren. Über Pilot- oder Forschungsprojekte hinaus, in eine echte Verbreitung, hat es bisher kaum eine Technologie geschafft. Warum ist das so? Was muss passieren, damit sich dies ändert und das Vernetzte Wohnen, Smart-Home- oder AAL-Technologien einen Mehrwert für Vermieter und Mieter darstellen? Ein Interview mit Dr. Armin Hartmann, Inhaber von Hartmann Real Estate, über 10 Jahre Smart-Home-Erfahrung.

Herr Hartmann, Sie kommen aus der Wohnungswirtschaft und beschäftigen sich seit 2003 mit der Entwicklung von AAL- und Smart-Home-Lösungen – zuerst im Projekt „SmarterWohnenNRW“ der hwg Hattingen, dann als Berater und zuletzt als Geschäftsführer der Smart Living GmbH. Woran liegt es, dass sich die verschiedenen Systeme in der Wohnungswirtschaft nicht richtig erfolgreich durchsetzen konnten?

Von mittlerweile vielen Technikanbietern, Entwicklungseinrichtungen, Dienstleistern und Wohnungsunternehmen wurden und werden technische Ansätze ausprobiert. Bei allen besteht das gleiche Problem: Mit Anfangseuphorie werden Projekte begonnen, in deren Verlauf dann festgestellt wird, was alles nicht angenommen wird. Über ein paar Pilotwohnungen hinaus passiert dann meistens wenig Weiteres. Man muss jedoch bedenken: Die Herausforderungen sind groß. Es geht ja um mehr als nur ein wenig Haustechnik. Hier ist schon lange vieles verfügbar und im hochwertigen Eigenheimbereich teils schon im Einsatz. Gerade AAL geht aber einen Schritt weiter und will durch intelligenten Einsatz solcher Technik konkrete Hilfestellungen im Alltag erreichen. Genau der Schritt zu sinnvollen und akzeptierten Services für den „normalen“ oder „durchschnittlichen“ Mieter ist schwierig.


Was ist aber der Grund?

Die Gründe sind vielfältig. Zum einen wurde die Entwicklung bisher sehr stark aus dem technischen Bereich getrieben. Dadurch entstehen Produkte von Technikern für technikaffine Menschen. Damit denkt man aber an den Nutzern vorbei. Die Entwicklung einfacher Funktionen, die jeder Nutzer versteht, ist der vielversprechendere Ansatz. Ich habe manchmal das Gefühl, dass in den Projekten unbedingt neue Technik entstehen muss. Ich glaube das ist falsch, auch wenn es angesichts der Fördermittelgeber verständlich ist.

Ein schwerwiegendes Hemmnis ist zudem die Gebrauchstauglichkeit und Bedienbarkeit. Zwar denken alle Projekte darüber nach, was am Ende aber rauskommt, passt dann vielfach nicht dazu. Man muss sich schon mit den Systemen beschäftigen, selbsterklärend – wie es oft suggeriert wird – funktioniert da nicht viel. Und gerade für ältere Menschen ist die Schwelle des nötigen technischen Verständnisses dann schwer zu nehmen.

Dazu kommt der vielleicht kritischste Punkt, die Bezahlbarkeit und Refinanzierung. Es ist mir bis heute nicht verständlich, wieso ein Lichtschalter mit Bus-Technologie teurer sein soll als ein DVD-Player. Aber das ist nur das halbe Problem. Schwieriger finde ich die fehlende Zahlungsbereitschaft beim Nutzer bzw. Mieter selbst. Solange in geförderten Projekten die Technik kostenlos ist, findet man immer ein paar interessierte Testnutzer. Sobald der Durchschnittmieter dafür aber monatlich bezahlen soll, fällt das Interesse rapide in Richtung null ab. Und: Es fehlen nach wie vor Geschäftsmodelle.


Was kann man tun? Was fehlt genau?

Weder die Wohnungswirtschaft noch die Mieter und auch nicht die Anbieter von Diensten sind bereit, die Kosten alleine zu tragen. Es kann nur funktionieren, wenn sich alle drei Gruppen an den Kosten beteiligen. Solche Modelle zu finden, ist aber genau die Herausforderung. Auch die Kranken- und Pflegekassen werden die Kosten nicht einfach übernehmen. Dazu fehlt nach wie vor der Beweis, dass durch den Technikeinsatz tatsächlich ein längerer Verblieb in der eigenen Wohnung ermöglicht wird. Das wird zwar vermutet, aber welche Technik eine um wie viel Monate spätere Unterbringung in einer stationären Einrichtung ermöglicht, ist nicht erwiesen. Wie soll da jemand einen flächendeckenden Einsatz kalkulieren?

Ebenso fehlt der Beweis für die oft aufgestellte These, dass durch Technik Leerstände reduziert oder die Fluktuation verringert werden könne. Wird dieser Nachweis erbracht, könnte die Wohnungswirtschaft rechnen und investieren. Aber, wie gesagt: Der Beweis dafür fehlt! In verschiedenen Smart-Living-Projekten wurden Leerstand und Fluktuation zwar beobachtet, aber dass durch die Technik auch nur ein Nutzer einen Tag länger in der eigenen Wohnung bleiben konnte, die Technik als Alleinstellungsmerkmal einen Umzug verhindert hat oder ein expliziter Grund für einen Zuzug war, war leider nicht nachweisbar.

Jetzt kann man stärkere Anstrengungen fordern, dies nachzuweisen. Allerdings bin ich skeptisch, ob dies gelingt. Weiche Faktoren sind schwer messbar, außerdem gibt es eine Vielzahl regionaler, markt- und auf den Bestand bezogener Faktoren. Leider fehlt auch eine ganzheitliche Begleitforschung zu diesen Fragestellungen.


Die Idee, durch Technik das Wohnen zu vereinfachen und der Demografie etwas entgegenzusetzen, ist doch grundsätzlich gut. Wieso ist das so schwer zu vermitteln?

Ja, Sie haben Recht. Vielleicht sollte man endlich versuchen, dies stärker zu vermitteln, die Möglichkeiten und individuellen Chancen zu erklären sowie Bedürfnisse bei den potenziellen Nutzern zu wecken. Vielleicht wäre ein AAL-Förderprogramm im Bereich des Marketings und der Kommunikation mittlerweile ebenso sinnvoll wie weitere mikrosystemtechnische Forschungsprogramme.

Hinzu kommt: Den „Durchschnittsmieter“ gibt es bekanntlich so schon lange nicht mehr – und Durchschnittsbedarfe, abgesehen von der barrierearmen baulichen Beschaffenheit von Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld, schon gar nicht. Denn einerseits ist die persönliche Betroffenheit sehr individuell und der Verlauf von Hilfebedürftigkeit und Unterstützungsbedarf sehr unterschiedlich. Andererseits ist – insbesondere im Bereich der Komfortfunktionen, aber auch bei gesundheitlichen Assistenzprodukten – das Bedürfnis nach Stilisierung und Selbstdarstellung über die Art und Qualität der Produkte auch im Alter verschieden. Differenziertere Zielgruppenansätze und individuellere Produktanforderungen sind bestimmt hilfreich – man baut ja auch nicht für alle gehbehinderten Menschen nur zwei Rollstuhlmodelle.

Sie haben nach fünf Jahren die Smart Living GmbH verlassen und die Firma wird aufgelöst. Wie ist es dazu gekommen?

Ja, das ist leider richtig. Wir sind Ende 2008 mit dem Ziel angetreten, nach drei Jahren das Produkt so weiterentwickelt und platziert zu haben, dass ein breiter Zugang zur Wohnungswirtschaft gegeben ist. Nach Ablauf stellten wir fest, dass wir zwar mehrere Projekte auf den Weg bringen konnten und eine Weiterentwicklung durch Beteiligung an Forschungsprojekten gegeben war, der erhoffte breite Zugang aber noch nicht erreicht war. Nach zwei weiteren Jahren mussten wir uns eingestehen, dass das Ursprungsziel immer noch nicht erreicht ist. Das Unternehmen konnte sich zwar durch die Projekte und durchaus elementar durch Forschungs- und Entwicklungsbeteiligungen finanzieren, aber das war nicht unser Ziel. Ein massenmarkttaugliches Produkt, das vom Mieter als Mehrwert angenommen und von der Wohnungswirtschaft regelmäßig eingesetzt wird, bestand bis zum Ende offensichtlich nicht. Es blieb bei Pilotprojekten. Ich war auch nicht in der Lage, glaubhaft aufzuzeigen, wie sich das in weiteren zwei oder drei Jahren ändern sollte. Daher ist es nur konsequent, den Geschäftsbetrieb einzustellen. Die Entscheidung wurde von mir mitgetragen. Mir ist es wichtig zu betonen, dass es keine Insolvenz ist, sondern eine geordnete Abwicklung wegen fehlender Perspektiven.


Das klingt ernüchternd. Wo lagen die Schwierigkeiten?

Das Kernproblem war die Akzeptanz beim Nutzer. Wir haben uns viel Mühe gegeben, vermeintlich sinnvolle und größtenteils kostenlose lokale Infos, Dienste und Services aufzubauen und anzubieten. Ebenfalls mit viel Aufwand wurde dann die Technik in den Wohnungen installiert. Es gab sogar Schulungen der potenziellen Nutzer und einen „Kümmerer“ vor Ort, alles um Traffic auf das System zu bekommen. Aber wenn trotz aller Bemühungen kaum Dienste gebucht werden und nach anfänglichem Interesse das System immer seltener genutzt wird, hat es offensichtlich wenig Sinn.

Vielleicht war ein Grundfehler, dass wir davon ausgegangen sind, dass jeder Interesse an wohnbegleitenden Services haben müsste. Das war möglicherweise an der Realität und dem „durchschnittlichen“ Mieter vorbeigedacht. Und: Wenn es aufwändig gelang, ein Wohnungsunternehmen als neuen Kunden zu gewinnen, wurden meist wieder nur einige Testwohnungen beauftragt.

Mit der geringen Nutzung des System wurde ein Grundpfeiler des Geschäftsmodells beschädigt: die Idee, langfristig mit vielen aktiven Nutzern attraktiv für Anbieter von Diensten zu werden und durch Umsatzbeteiligungen und Eintrittsgelder mitzuverdienen. Das hat während der gesamten Zeit leider gar nicht funktioniert. Dafür benötigen Sie mindestens höhere vierstellige Nutzerzahlen, die dann auch noch regelmäßig Dienste in Anspruch nehmen. „Mieter Durchschnitt“ bucht aber nur selten oder nie die Treppenhausreinigung, den Urlaubsdienst, den Wäscheservice oder die telemedizinische Anwendung, sicher auch, weil solche Dienste einfach Geld kosten.


Wie geht’s weiter?

Smart Living war, aus heutiger Sicht zum Glück, immer nur ein Standbein, bei dem es mehr um die Perspektive als um das Brot- und Buttergeschäft ging. Trotz allen Bedauerns, dass Smart Living nicht funktioniert hat, begleite ich die Themen Vernetztes Wohnen und AAL weiterhin. Ich habe mich 2007 mit Hartmann Real Estate selbständig gemacht und biete immobilienwirtschaftliche Beratungsleistungen, Bauprojektmanagement und Immobilienbewertung an. So berate ich einen Bauträger, der überlegt, Technik in seine Wohnungen einzubauen, und ich stelle meine Erfahrungen Dritten weiterhin zur Verfügung. Auch den AAL-Kongress begleite ich weiter.

Ich glaube definitiv weiter an das Thema, vielleicht waren wir der Zeit etwas voraus. Wir müssen erkennen lernen, was „die Mieter“ wirklich brauchen und akzeptieren, wie niedrig dabei ihre Technikaffinität ist. In weiteren vielleicht fünf Jahren wird es hoffentlich Produkte geben, die das Experimentier- und Pilotstadium verlassen haben und zum Wohnen wie selbstverständlich dazugehören. Bis dahin ist noch viel zu tun. Was sich dazu aus meiner Sicht ändern muss, habe ich beschrieben.


Vielen Dank für das ehrliche, offene Gespräch!

Das Interview führte Olaf Berger.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Demografischer Wandel

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