16.11.2012 | Top-Thema Wohnen für ein langes Leben

Generationengerechte Gebäudemodernisierung

Kapitel
Fingerscan-Öffnungssysteme einer im Rahmen des Modellprojekts SmarterWohnen NRW umgerüsteten Wohnung der HWG Hattingen
Bild: SmarterWohnen NRW

Wenn die Wohnung mitdenkt, können Älter länger selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden verbleiben. Doch damit vernetzte Häuser den Alltag erleichtern und im Notfall Kontakt zu Helfern aufbauen können, müssen erhebliche Investitionen erfolgen. Diese lassen sich mit der ohnehin erforderlichen Modernisierung der Bestände kombinieren oder beim Neubau realisieren. Neben einer Vielzahl kleinteiliger und nicht besonders kostspieliger Maßnahmen ist der Einbau barrierearmer Elemente und zukunftsfähiger vernetzter Technologien ratsam. Der Artikel zeigt Möglichkeiten auf.

Laut der Studie „Wohnen im Alter“ des Kuratoriums deutsche Altershilfe (KDA) im Auftrag des BMVBS besteht in den nächsten Jahren ein Bedarf für 2,5 Mio. altengerechte Wohnungen. Wie diese Wohnungen entstehen sollen, ist dabei jedoch noch unklar. Klar ist jedoch, dass dies weniger durch Neubau als vielmehr durch Änderungen im Bestand zu erreichen ist. Die Branche muss künftig erheblich investieren, schließlich gilt es zwei Herausforderungen zu begegnen: Lösungen für den demografischen Wandel müssen mit energetischen Modernisierungen kombiniert werden. Durch eine Begrenzung der Nebenkosten verbessern die Unternehmen ihre Wettbewerbssituation, Wohnungen mit niedrigeren Betriebskosten lassen sich besser vermieten. Das Umweltargument zählt dagegen wenig – eine Befragung zur Energiewende ergab aktuell: Wohnen und dabei die Umwelt schonen wollen alle, nur dafür mehr bezahlen wollte fast niemand.
Um die energetischen Anforderungen zu erfüllen, investieren Wohnungsunternehmen jährlich hohe Beträge in ihre bestehenden Wohnanlagen. Im Zuge dieser Maßnahmen auch Anpassungen an die Wohnwünsche ältere Menschen durchzuführen, bietet sich an. Dabei gilt es aber zu beachten, dass sich bestehende Wohnungen wirtschaftlich nicht barrierefrei nach DIN umrüsten lassen – diese Wohnform bietet sich eher im Bereich von Neubauten an.
Die klassische Barrierefreiheit ist vielfach gar nicht notwendig: Bereits kleine Änderungen lassen die Wohnung „barrierearm“ werden und ermöglichen damit einen längeren selbständigen Verbleib in der eigenen Wohnung; und genau dies ist einer der größten Wohnwünsche älterer Menschen. Im Folgenden werden daher Möglichkeiten aufgezeigt, die sich im Rahmen ohnehin anstehender Modernisierungen einfach und kostengünstig gleich mit erledigen lassen. Positiv ist dabei auch die Verbindung verschiedener Fördermöglichkeiten. Neben den klassischen Programmen der energetischen Modernisierung gilt seit April 2012 das neue KfW-Förderprogramm 159 „Altersgerecht Umbauen“. Damit werden Umbauten, aber auch explizit technische Maßnahmen gefördert, die älteren Menschen den notwendigen Wohnraum schaffen.

Maßnahmen „Barrierearmut“
Die demografische Entwicklung ist im Zuge von „normalen“ Modernisierungen zu berücksichtigen. Damit bietet sich die Chance, nachhaltig vermietbare Wohnungen für ältere Menschen zu schaffen. Zur konkreten Umsetzung werden drei Handlungsebenen vorgeschlagen. Die Beispiele sollten als Anregungen verstanden werden; sie können erweitert bzw. kombiniert werden. Dabei wird ein Baukastensystem empfohlen, damit jeder Mieter die Angebote bekommen kann, welche er benötigt, und die Wohnung zur „mitalternden Wohnung“ wird.

Handlungsebene 1: Innerhalb der Wohnung
An erster Stelle sollte hier ein schwellenloser oder schwellenarmer Zutritt zur Wohnung sowie der Balkonaustritt geschaffen werden. Weiterhin wären die Wohnungstür sowie Innentüren im Zuge von Modernisierungen auf mindestens 90 cm zu verbreitern. Wenn bei der Modernisierung auch die Elektroinstallation erneuert wird, gilt es größere, einfach zu bedienende Schalter zu verwenden. Schalterelemente sollten auf einer Höhe von 85-95 cm montiert und damit das Einstecken von elektrischen Geräten einfacher gelingt, Steckdosen höher als üblich installiert werden. Auch die Höhe der Fenstergriffe ist zu beachten: Es kann sinnvoll sein, im Rahmen eines anstehenden Fensteraustauschs Elemente zu wählen, bei denen der Griff nicht wie üblich mittig, sondern tiefer angebracht ist – das Öffnen wird damit erleichtert. Bezogen auf die Einbauhöhe ist ebenfalls der Türspion der Wohnungstür zu nennen, der auf einer Höhe von 1,50 m zu montieren ist.
Fenster und Türen spielen insgesamt eine wichtige Rolle, denn ältere Menschen haben ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis. Wohnungen anzubieten, die darauf eingestellt sind und über entsprechende Elemente verfügen, kann sich daher lohnen. Die Wohnungseingangstür sollte über einen Sicherheitsbeschlag verfügen, der sich beim ohnehin anstehenden Türwechsel fast ohne Mehrkosten realisieren lässt. Gleiches gilt für die Pilzkopfverriegelung und einen „Durchgriffsschutz“ bei Fenstern – beide Sicherheitsmerkmale sind beim Fenstertausch quasi zum Nulltarif zu bekommen. „Hier wohnen Sie sicher“ ist ein Vermarktungsvorteil, nicht nur bei der Ansprache Älterer. Dieses wird durch den Einbau von Rauchmeldern und Vorbereitungen von Hausnotrufgeräten oder technischen Unterstützungssystemen noch verstärkt.

Handlungsebene 2: Innerhalb des Badezimmers
Das Badezimmer stellt eine besondere Herausforderung dar. Speziell die Größe ist im Zuge der Modernisierung teilweise anzupassen, da sich der Anspruch an Badgrößen verändert hat. So sind teilweise Grundrissänderungen vorzunehmen, um eine attraktive Größe zu erreichen. Dazu bieten viele Grundrisse der 1950er/1960er Jahre die Chance, die Badwand zu versetzen und auf Kosten des häufig angrenzenden Arbeits- oder Kinderzimmers mehr Raum im Bad zu erreichen. Wichtig ist der Einbau von bodengleichen Duschen oder Wannen mit „Einstiegstür“. Sollte ein schwellenloser Zutritt zur Dusche ohne Deckendurchbruch nicht möglich sein, helfen mittlerweile Pumpsysteme.
Ein Verbrühungsschutz in Badarmaturen ist ebenso anzuraten (und fast ohne Mehrkosten zu realisieren) wie die Verwendung von rutschfesten Bodenfliesen mit Farbkontrast. Von Haltegriffen oder Duschsitzen ist so lange abzuraten, bis diese wirklich benötigt werden, ein vorzeitiger Einbau stigmatisiert sonst. Beim Austausch des WCs kann eine leichte Erhöhung der Sitzhöhe für ältere Menschen jedoch durchaus hilfreich sein. Wenn baulich möglich, sollte die Badezimmertür nach außen aufgehen und das Schloss von außen auch ohne Schlüssel zu öffnen sein.

Handlungsebene 3:
Im Haus, ums Haus und im Quartier
Der Zugang zum Haus ist zentral. Wichtiges Element im Gebäude ist der Aufzug, dessen nachträglicher Einbau aber kompliziert und teuer ist. Eine Alternative sind Rampen ums Haus oder kleine Lifte vor Balkonen – beide Optionen sind aber aufwändig und haben den Nachteil, dass damit die Balkontür zur Wohnungstür umgestaltet werden muss.
Weiterhin wichtig ist, bei der Zuwegung Stolperfallen zu vermeiden: Fußmatten im Eingangsbereich können versenkt werden, um keine Stolper- oder Rutschgefahr darzustellen. Die Bodenbeläge im Eingangsbereich sind rutschfest auszubilden. Feste Treppengeländer, kontrastreiche Farben im Hausflur und niedrigere Mülltonnenbereiche runden die Maßnahmen am Gebäude ab. Zudem ist für eine gute Ausleuchtung der Wege und eine zurückgenommene Bepflanzung zu sorgen. Kellertreppen sollten ferner farblich markiert werden und die Haustür sollte leichtgängig sein.
Daneben nehmen Umfeld- und Quartiersmaßnahmen eine gewichtige Rolle ein. Hier ist eine gute Versorgungssituation mit Waren des täglichen Bedarfs für ältere Menschen wichtig. Weiterhin können durch das Wohnungsunternehmen Treffpunkte und sonstige Maßnahmen zur Steigerung der Kommunikation organisiert werden. Das sehr umfangreiche Thema der Quartiersmaßnahmen soll hier jedoch nicht näher beschrieben werden.

Maßnahmen
„Vernetzte Gebäudetechnik und AAL“
Neben den baulichen Maßnahmen lassen sich im Rahmen von Modernisierungen auch technische Assistenzfunktionen mit Zukunftspotenzial einbringen. Bei leergezogenen Wohnungen wird hierzu der Einsatz von Bussystemen empfohlen; im bewohnten Zustand kann eine Neuverkabelung nicht erfolgen und es können per Funk vernetzte Komponenten eingesetzt werden. Durch vernetzte Gebäudetechnik können vielfältige Funktionen abgebildet werden, die den Nutzern als Baukastensystem zur Verfügung gestellt werden sollten – so kann jeder die Funktionalität bekommen, die er zur Alltagsbewältigung benötigt und die Kosten können reduziert werden. Es wird unterschieden in Domotik-Funktionen und Anwendungen aus dem Bereich Service-Wohnen:
• Domotik-Anwendungen sind z.B. Zentral-Aus-Funktionen oder Zeitschalter am Ofen. Weiterhin gehört eine Video-Gegensprechanlage zum Standard. Sie kann bei Bedarf das Bild auch auf das TV-Gerät oder einen Tablet-PC übertragen, wo weitere Steuerungsmöglichkeiten für das Gebäude angezeigt werden können. Eine preiswerte und hilfreiche Funktion ist bspw. die Koppelung eines Bewegungsmelders in Bettnähe mit einem Orientierungslicht. Damit können nächtliche Orientierungslosigkeit und einhergehende Stürze vermieden werden. Die Liste der hier aufführbaren Anwendungen ist lang, daher erfolgt nur eine Beschränkung auf einige Beispiele.
• Funktionen des Service-Wohnens sind bspw. sog. Smart Living Systeme, die Bestellservices für Waren des täglichen Bedarfs ermöglichen, die Kommunikation im Quartier verbessern oder Vitaldaten an Gesundheitsdienstleister übertragen. Letztere Anwendung ermöglicht die zukunftsträchtige Option der Telemedizin; die Wohnung wird zum dritten Gesundheitsstandort. Auch der große Bereich „Smart Metering“ mit der permanenten Darstellung von Verbrauchsdaten zählt zum Bereich Service-Wohnen. Auch hier können nur Beispiele aufgezeigt werden. Bei allen Anwendungen ist aber zu beachten, dass der Kontakt zu Menschen im Vordergrund steht und die Technik nur Mittel zum Zweck ist.

Kosten
Die Kosten einer energetischen Modernisierung mit begleitenden baulichen Veränderungen betragen je nach Umfang ca. 600-900 €/m2 Wohnfläche. Eine Auswahl der beschriebenen Maßnahmen zur Barrierearmut verteuert die Modernisierung um ca. 25-30 €/m2. Das entspricht bei einer 65-m2-Wohnung einer Investition von unter 2.000 €. Die Modernisierung selbst verteuert sich dadurch aber nur um rund 3 % – eine gute Mehrinvestition, wenn dadurch eine verbesserte Vermietbarkeit und zufriedene Mieter erreicht werden können. Der Ansatz für vernetzte Gebäudetechnik oder das Service-Wohnen liegt ebenfalls bei rund 30 €/m2. Dazu fallen laufende Kosten von 5 bis 10 €/Monat für die Bereitstellung von Services und Diensten an.

Dr. Armin Hartmann

Hartmann Real Estate Bochum

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