30.06.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Juli 2014

WEG § 28 Abs. 1 ; BGB §§ 675, 666, 259 Belegeinsicht und Prüfung der Jahresabrechnung

Kapitel
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LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013,  11 S 93/12

1. Die Abrechnung muss dem Wohnungseigentümer so rechtzeitig zugehen, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung prüfen kann. Ansonsten ist der Beschluss allein aus diesem Grunde erfolgreich anfechtbar.

2. Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans ist bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

Sachverhalt
Die Klägerin wendet sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse betreffend die Gesamtjahresabrechnung/Einzelabrechnungen 2011, die Entlastung der Verwaltung und den Wirtschaftsplan 2012.

1. Zum Beschluss über die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2011 und der Einzelabrechnungen 2011:

Die Klägerin rügt innerhalb der Klagebegründungsfrist, dass ihr vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Insbesondere wurde moniert, dass die Abrechnungsunterlagen nicht in der Versammlung vorlagen. Der Klägerin war auch vor der Versammlung die Einsichtnahme verwehrt worden.

In der Berufungsinstanz tragen die Beklagten neu und seitens der Klägerin bestritten vor, dass man der Klägerin auf ihr Verlangen, die Belege einzusehen, mitgeteilt habe, dass diese sich beim Belegprüfer, dem Beiratsmitglied L., befänden und die Klägerin sich an diesen wenden solle, wenn sie Einsichtnahme wünsche.

2. Zum Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2012:

Der streitgegenständliche Beschluss über den Wirtschaftsplan 2012 hat folgenden Wortlaut: "Es wurde mit zwei Enthaltungen beschlossen, dass der derzeitige Wirtschaftsplan mit den laufenden Wohngeldern solange unverändert fortgeltend und insoweit Rechtsgrund für künftige Wohngeldzahlungen bleiben soll, bis auf einer zukünftigen Eigentümerversammlung ein neuer Beschluss gefasst wird."

Begründung

1.   Vorliegend sind nach dem Vortrag beider Parteien die Beschlüsse zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer gem. § 675, 666, 259 BGB das Recht, die Abrechnung zu prüfen und die Belege einzusehen. Insoweit handelt es sich um ein Kernrecht eines jeden Wohnungseigentümers (Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rdnr. 171). Die Abrechnung muss dem Wohnungseigentümer so rechtzeitig zugehen, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung prüfen kann. Ansonsten ist der Beschluss allein aus diesem Grunde anfechtbar (Timme, WEG, § 28 Rdnr. 73).

Legt man die Darstellung der Klägerin zugrunde, so ist ihr Prüfungsrecht durch die Verweigerung der Belegeinsicht vor der Eigentümerversammlung verletzt worden, so dass der Beschluss über die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären wäre.

Aber auch nach dem Vortrag der Beklagten ist das Recht der Klägerin auf Belegeinsicht verletzt worden, so dass der Beschluss über die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2011 und der Einzelabrechnungen 2011 für ungültig zu erklären ist. Der Verwalter durfte die Klägerin nicht an das Beiratsmitglied verweisen. Aus § 269 Abs. 1, Abs. 2 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist (BGH ZMR 2011, 489 = NJW 2011, 1137 ff). Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Wohnungseigentümer auf einen anderen Ort der Einsichtnahme zu verweisen (Timme, WEG, § 28 Rdnr. 78 m.w.N.). Dass eine Ausnahme von diesem Grundsatz geboten war, legen die Beklagten nicht dar. Vorliegend hätte die Verwalterin daher sicherstellen müssen, dass die Unterlagen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung bei ihr hätten eingesehen werden können.

2. Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2012
Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans ist bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig (Jennißen, aaO, § 28 Rdnr. 35, OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 862 = WuM 2003, 590 ff). Auf den Wirtschaftsplan für ein bestimmtes Kalenderjahr können Zahlungsansprüche grundsätzlich nur für dieses Jahr gegründet werden. Vorauszahlungen für das folgende Kalenderjahr setzen einen weiteren Eigentümerbeschluss voraus. Rechtlich zulässig ist es daher, lediglich die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan durch Eigentümerbeschluss festzulegen. Ein derartiger Beschluss übersteigt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nicht.

Dr. Olaf Riecke

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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