30.06.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Juli 2014

Beurteilungsgrundlage bei späterer Änderung der Rechtsprechung in WEG-Sachen

Kapitel
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WEG § 10 Abs.2 Satz 3, 16 Abs.3; BGB §§ 611, 675, Rechtsanwaltshaftung: Beurteilungsgrundlage bei späterer Änderung der Rechtsprechung in WEG-Sachen, OLG München, Urteil vom 4.12.2013, 15 U 4933/12

1. Die Frage, ob einem Mandanten dadurch ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist, dass er infolge eines Beratungsfehlers seines Rechtsanwalts in einer Beschlussanfechtungssache eine ihm ungünstige Entscheidung getroffen hat, ist auf der Grundlage der damals geltenden Rechtsprechung zu beurteilen. Eine spätere Änderung dieser Rechtsprechung ist in der Regel rechtlich unerheblich (vgl.  BGH, NJW 2001, 146).

2. Zur Frage, ob eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer während und für die laufende Abrechnungsperiode möglich war, existierte zum Zeitpunkt der Beratung (hier: September 2008) keine höchstrichterliche Rechtsprechung.

I. Sachverhalt
Die Klägerin macht gegen den Beklagten wegen einer nach ihrer Meinung unzutreffenden anwaltlichen Beratung in einer Wohnungseigentumssache Schadenersatzansprüche im Wege der Feststellungsklage geltend.

Die Klägerin wirft dem Beklagten vor, er habe ihr nicht zur Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft C.-Weg 2 in U. vom 11.09.2008 über die Erhöhung ihres Kostenanteils geraten, obwohl dieser Beschluss wegen fehlender Bestimmtheit, seiner Rückwirkung zum Jahresbeginn und der willkürlichen Ungleichbehandlung gegenüber anderen zu Wohnzwecken genutzten Hobbyräumen anfechtbar gewesen sei.
Im Beschluss werde unklar und widersprüchlich geregelt, auf welche Kostenarten sich der geänderte Verteilungsschlüssel beziehe. Der Wortlaut nehme einerseits auf die "wirtschaftlichen Kosten nach den Vorschriften der Gemeinschaftsordnung unter Berücksichtigung der Vorschriften von III. der Gemeinschaftsordnung" Bezug, wozu auch die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten gehörten. Zugleich werde jedoch geregelt, dass die Gemeinschaft diese Regelung "unter Anwendung der Vorschriften von § 16 Abs. 3 WEG (n. F.)" treffe, der ausschließlich zu einer Änderung des Anteils an laufenden Betriebskosten ermächtige. Ein Verweis auf § 16 Abs. 4 WEG fehle. Dies habe der Beklagte auch erkannt.

II. Begründung
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten kein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 BGB zu. Die Empfehlung des Beklagten, den Beschluss vom 11.09.2008 nicht anzufechten, war nicht pflichtwidrig, sondern juristisch zutreffend und zudem aus praktischen Erwägungen sinnvoll.

1) Eine Anfechtung des Beschlusses wegen mangelnder Bestimmtheit war nicht geboten.
Der Beklagte ist nur entgegen der jetzigen Auffassung der Klägerin zu der Wertung gekommen, dass im Ergebnis die Auslegung des Beschlusses zu einem eindeutigen, für die Klägerin durch den Ausschluss von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten letztlich günstigen Ergebnis kommt.
Diese Analyse des Beklagten ist zutreffend. Eine Anfechtung des Beschlusses vom 11.09.2008 wegen mangelnder Bestimmtheit hätte nach der im Regressprozess maßgeblichen Auffassung des Senats keinen Erfolg gehabt.
Das Landgericht hat zutreffend auf die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 10.09.1998 - V ZB 11/98 = NJW 1999, 136 Rz 24 bei Juris) hingewiesen, nach der ein Beschluss, der eine "durchführbare Regelung noch erkennen lässt" im Gegensatz zu einem Beschluss mit inhaltlichen Widersprüchen nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. ...
Die von der Klägerin vertretene Auffassung, ein Beschluss sei bereits dann anfechtbar, wenn er auszulegen ist, ergibt sich aus dieser Entscheidung gerade nicht (siehe auch OLG Oldenburg Beschluss vom 05.04.2005 - 5 W 194/04 = ZMR 2005, 814 Rz 8 bei Juris). Der Beschluss des OLG Düsseldorf vom 23.09.2008 - 3 WX 2272/07 = WuM 2009, 63 bezieht sich auf einen nach Wertung dieses Gerichts unklaren und mehrdeutigen Beschluss. Das ist aber gerade hier nicht der Fall.
Eine Auslegung, wie sie der Beklagte vorgenommen hat, ist wegen der ausdrücklichen Angabe der Rechtsgrundlage durch Verweis auf § 16 Abs. 3 WEG, der sich im Gegensatz zu dem die Instandhaltung und Instandsetzung regelnden Abs. 4 des § 16 WEG mit den Betriebskosten befasst, im Beschluss vom 11.09.2008 geboten. Bei den offenkundig wegen der abweichenden bindenden Regelung in der Heizkostenverordnung separat aufgeführten Aufwendungen für Heizung und Warmwasser handelt es sich um typische Betriebskosten. Auch die Kosten der Verwaltung, die wie üblich pro Wohneinheit berechnet werden, zählen hierzu. Eine Vermengung mit Instandhaltungskosten erfolgt nicht.
Im Übrigen hindert eine objektive und normative Auslegung nicht daran, einen Beschluss gesetzeskonform auszulegen.
Der Beschluss vom 11.09.2008 läuft auf eine neue Bemessungsgrundlage von 1.010,50 Anteilen hinaus, denn er weist keine Kürzung von Anteilen anderer Eigentümer aus. Eine spätere fehlerhafte Abrechnung ist für die Wirksamkeit des Beschlusses ohne Bedeutung.

2) Der Beschluss ist nicht wegen unzulässiger Rückwirkung unwirksam.
Ob nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH die Kostenverteilung für das laufende Jahr geändert werden kann, obwohl bereits ein Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG existiert, ist offen. Möglicherweise handelt es sich dabei um eine grundsätzliche Rechtsfrage. Darum geht es im vorliegenden Fall jedoch gar nicht, sondern darum, ob die Beratung des Beklagten aus der maßgeblichen Sicht des Jahres 2008 sachgerecht war, also der damaligen Gesetzeslage und damaligen höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprochen hat (BGH Urteil vom 28.09.2000 - IX ZR 6/99 = NJW 2001, 146). Dies war der Fall.

Zur Frage, ob eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer während und für die laufende Abrechnungsperiode möglich war, existierte im September 2008 keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Der Beklagte hat in seinem Schreiben vom 16.09.2008 zutreffend darauf hingewiesen, dass rechtskräftige Entscheidungen zu den diversen Auslegungsproblemen des neu eingeführten § 16 Abs. 3 WEG zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch nicht vorlagen. Soweit aufgrund einer Juris-Recherche ersichtlich wurde das erste Urteil eines Amtsgerichts in der Oktoberausgabe der ZMR, also nach der Beratung des Beklagten, veröffentlicht (AG Hannover ZMR 2008, 845). Entgegen der Auffassung der Klägerin kann man einem Rechtsanwalt nicht vorwerfen, dass er eine knapp zwei Jahre später ergehende Grundsatzentscheidung des BGH (Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09 , ZMR 2010, 775 = NJW 2010, 2654) nicht voraussieht.

Die Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG war am 01.07.2007 in Kraft getreten. Eine entsprechende Vorgängervorschrift hatte nicht existiert. Die vom Beklagten im Schreiben vom 16.09.2008 (Anlage K 4) Seite 1 vertretene Auffassung, eine Änderung des Verteilungsschlüssels für das Jahr 2008 sei möglich, entsprach der damaligen Kommentierung von Bärmann/Becker in ihrem Standardkommentar des WEG 10. Aufl. 2008 § 16 Rn 104. Die Kurzkommentare von Bärmann/Pick, WEG 18. Aufl. 2007 und Niederführ, WEG 8. Aufl. 2007 nahmen zum Problem der Rückwirkung bei Änderungen des Verteilungsschlüssels während der Abrechnungsperiode nicht Stellung. Allein der neu erschienene Kommentar von Spielbauer/Then, WEG 2008, § 16 Rn 49 stellte einen derartigen Beschluss unter Verweis auf das Mietrecht einer unzulässigen Rückwirkung (auf abgeschlossene Sachverhalte) gleich.

Es hat sich der BGH bis heute nicht festgelegt, ob ein Wirtschaftsplan vor Ablauf des Abrechnungsjahres bereits die berechtigte Erwartung begründet, für dieses werde der Kostenverteilungsschlüssel nicht mehr geändert. Eine eindeutige Tendenz lässt sich aus dem Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 162/10 , ZMR 2011, 652 = NJW 2011, 2202 Rz 12 bei Juris nur für den Zeitraum nach Ablauf des Abrechnungszeitraums bis zum Beschluss über die Jahresabrechnung entnehmen.
Unabhängig davon wurde der Wirtschaftsplan 2008 laut TOP 10 der Versammlungsniederschrift vom 11.09.2008 jedoch erst am 11.09.2008 beschlossen, kommt also als Vertrauensgrundlage nicht in Betracht. Auch in der Ladung vom 19.08.2008 ist ausdrücklich vom Wirtschaftsplan 2008 (nicht 2009) die Rede. Für die vorher geleisteten Vorauszahlungen bestand damit überhaupt keine Vertrauensgrundlage, wie der BGH in seinem Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09 ZMR 2010, 775 bei Juris  Rz 11 ausführt, denn für das laufende Wirtschaftsjahr war kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden. Die Abrechnung befand sich noch in der Schwebe. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermochte kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (BGH aaO).

Die tatsächliche Differenz zwischen der Betriebskostenvorauszahlung für 4,5 Tausendstel zu der für 15/1010,5stel vermag die Unzumutbarkeit einer nachträglichen Abrechnung nicht zu begründen. Die anteilige Nachzahlung der Klägerin für den Zeitraum vom 01.01. bis 11.09.2008, also bei unterstellter Zahlung am Monatsersten für neun Monate, bewegt sich, wie die Jahresabrechnung der S. GmbH für 2008 zeigt und bezogen auf die Betriebskosten nur im dreistelligen Bereich. ...

Die Klägerin war demgegenüber durch die Abrechnungspraxis der Vorjahre gegenüber den anderen Eigentümern in offensichtlich unbilliger Weise bevorzugt worden. Darauf, dass sich daran nach der Einführung von § 16 Abs. 3 WEG mit der neu eröffneten Korrekturmöglichkeit der Kostenverteilung durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.07.2007 nichts ändern würde, bestand nach der Auffassung des Senats kein schützenswertes Vertrauen.

3) Der Beschluss vom 11.09.2013 entspricht unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung ordnungsgemäßer Verwaltung.....
Die übrigen Hobbyräume sind unstreitig jeweils einer Wohnung zugeordnet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann, wenn sie will, deren Nutzung zu Dauerwohnzwecken unterbinden (BGH Beschluss vom 16.06.2011 - V ZA 1/11 = ZMR 2011, 967 Rz 6/7 bei Juris). Der Ansatz derartiger wohnungseigentumsrechtlich und zumeist auch baurechtlich nur eingeschränkt nutzbarer Flächen mit einem Bruchteil einer entsprechenden Wohnfläche ist sachgerecht und wird verbreitet so gehandhabt. Bei Einführung eines anderen Verteilungsschlüssels würde die Gemeinschaft einen nicht gewollten Vertrauenstatbestand für eine andauernde Wohnnutzung schaffen. Zudem würden sich wie bei jeder Regelung, die auf die tatsächliche Art der Benutzung zu bestimmten Stichtagen abstellt, laufend Streitigkeiten über die aktuelle Nutzung und Änderungswünsche ergeben. Insofern sind diese unselbständig genutzten Räume mit der nur unrichtig bezeichneten Wohnung der Klägerin nicht vergleichbar.

4) Die Empfehlung des Beklagten, keine Anfechtungsklage zu erheben, war zudem "taktisch" richtig. Zu Recht weist der Beklagte im Schreiben vom 16.09.2008 (Anlage K 4) Seite 2 darauf hin, dass Gerichte im Streitfalle auch nach Grundsätzen allgemeiner Gerechtigkeit und ordnungsgemäßer Verwaltung unter Bezug auf die Gebrauchsmöglichkeit des Eigentums der Klägerin eine solche Wohngelderhöhung als gerechtfertigt ansehen könnten. Zutreffend ist auch seine Wertung, der Beschluss spreche dafür, dass die Gemeinschaft die verbesserte Raumnutzung nach wie vor dulde.
Eine erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses vom 11.09.2008 wegen mangelnder Bestimmtheit hätte die Einführung eines neuen Kostenverteilungsschlüssels im Folgejahr (beziehungsweise je nach Dauer eines Prozesses ein Jahr später) nicht verhindert, sondern gerade provoziert.
Den Abschluss einer Vereinbarung über den Einbezug der anderen Hobbyräume in eine geänderte Kostenverteilung konnte die Klägerin nicht erzwingen. Möglich war es unter Berufung auf die eigene Kompromissbereitschaft, eine Abänderung durch Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG in den Folgejahren in Bezug auf den Hobbyraum der Wohnung der Eigentümer P. anzustreben, was der Beklagte im Schreiben vom 16.09.2008 als Möglichkeit angedeutet hat. ...

Dr. Olaf Riecke

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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