VdW Bayern: Kostenreduzierung im geförderten Wohnungsbau

Teures Bauland und steigende Baupreise sind zwei Faktoren, die dazu beitragen, dass die Wohnungsmieten steigen, auch in Bayern. Ein Bündnis um den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) hat einen Fünf-Punkte-Maßnahmen-Katalog zur Kostenreduzierung im geförderten Wohnungsbau vorgelegt.

Den sogenannten Forderungskatalog hat der VdW Bayern gemeinsam mit der Bayerischen Architektenkammer und der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau erarbeitet. Bei dem Fünf-Punkte-Katalog sei es um Maßnahmen gegangen, die im Freistaat Bayern schnell umgesetzt werden könnten, erklärt VdW Bayern-Verbandsdirektor Hans Maier.

"Die Problematik der hohen Baukosten ist bekannt. Seit November 2015 liegt der Abschlussbericht der Baukostensenkungskommission vor. Doch passiert ist seither wenig. Die Baukosten steigen unaufhaltsam weiter." VdW Bayern-Chef Hans Maier

Seit dem Jahr 2000 seien die Bauwerkskosten um rund 60 Prozent gestiegen. Für den Wohnungsbau habe dies einen Anstieg der Neubaumieten zur Folge.

Praktikable Lösung für Bodenschutzverordnung auf Landesebene

Laut VdW führen die mit der Mantelverordnung verbundenen Regelungen der neuen Bundes-Bodenschutz- und der Altlastenverordnung bereits im Vorfeld von baulichen Maßnahmen teilweise zu schwer oder gar nicht kalkulierbaren Kostenentwicklungen. Deshalb sollten mit dem Vollzug der Mantelverordnung auf Landesebene praktikable Lösungen ermöglicht werden. So fordern die Bündnispartner etwa die Zulassung einer Vergrößerung des Rasters für die Beprobungen.

"Die Wiederverwendung des Bodens vor Ort muss dabei oberste Priorität erhalten. Dadurch würden auch CO2-Einsparungen erreicht." Dr. Markus Hennecke, Vorstand Bayerische Ingenieurekammer-Bau

Diese sollten als Bonus auf die vorhandene Bodenklassifizierung angerechnet werden, um die Wiederverwendung vor Ort zu fördern, so Hennecke.

Flexibilisierung der Pkw-Stellplatzverordnung

Ein Kostentreiber beim Wohnungsbau sind laut VdW Bayern die nach Art. 47 Bayerische Bauordnung (BayBO) zu errichtenden Stellplätze. Beim geförderten Wohnungsbau ist ein Stellplatzschlüssel von 1,0 Stellplätzen pro Wohnung vorgegeben. Ein Garagenstellplatz kostet bis zu 30.000 Euro.

"Eine Flexibilisierung und qualitative Bewertung der Stellplatzanforderungen könnte Abhilfe schaffen. Durch einige kleine Maßnahmen ließen sich die Baukosten in diesem Bereich spürbar reduzieren." Gerda Peter, Geschäftsführerin der GWG München

Die Anlage der Garagen- und Stellplatzverordnung könne beispielsweise so erweitert werden, dass beim geförderten Wohnungsbau die Stellplatzpflicht auf 0,75 Stellplätze pro Wohneinheit reduziert wird, soweit das Wohngebäude innerhalb von 500 Metern Fußweg an den ÖPNV angebunden ist. Zudem könnte bei Nachverdichtungen im Bestand (Dachaufstockung und Dachausbau) eine Reduzierung auf ein Drittel gegenüber dem "normalen" Stellplatzschlüssel möglich gemacht werden. Carsharing-Stellplätze sollten generell als vollwertige Stellplätze angerechnet werden. Zudem sollte durch neue Mobilitätskonzepte eine Reduzierung der Stellplätze ermöglicht werden.

Modifizierung von Barrierefreiheit

Auch der Bau von barrierefreien Wohnungen treibt die Kosten.

"Im Sinne eines möglichst effektiven Einsatzes von Fläche könnten geometrische Vorgaben aus der Norm DIN 18040-2, wie beispielsweise Abstände in Treppenhausfluren, modifiziert und auch Nutzungsszenarien flexibler gestaltet werden." Christine Degenhart, Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer

Die Bäder hingegen könnten situativ auf die verschiedenen Nutzergruppen zugeschnitten werden, um Lebensqualität durch zweckentsprechende Ausstattungsmerkmale herzustellen.

Brandschutz zwischen Aufwand und Nutzen

Die Anforderungen an den Brandschutz im Wohnungsbau sind hoch. Dem Bündnis zufolge müssten diese Anforderungen eine sinnvollere Relation von Aufwand und Nutzen widerspiegeln.

"Doch stellen wir gerade bei den Brandschutzanforderungen fest, dass ein erheblicher Aufwand, der sich in den Baukosten widerspiegelt, betrieben wird, um ein bereits sehr hohes Schutzniveau um nur wenige Prozentpunkte weiter zu erhöhen." Prof. Lydia Haack, Architektin und Stadtplanerin, Vorstand der Bayerischen Architektenkammer

Umgekehrt führe eine Erleichterung von Brandschutzvorschriften nicht automatisch zu einem erkennbar höheren Risiko. Als Lösung schlägt Haack unter anderem Erleichterungen bei den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an den zweiten Rettungsweg vor. Bei Wohngebäuden könnten Notleitern sowohl im Bestand als auch bei Neubauten dort erlaubt werden, wo die Feuerwehr nicht anleitern kann.

Technische Anforderungen an Lüftungen auf den Prüfstand stellen

Bei der Wohnraumlüftung gehen die Anforderungen laut VdW Bayern derzeit über die Sicherstellung eines hygienischen Luftwechsels hinaus. Durch technisch aufwändige Lüftungen erhöhen sich in der Folge die Baukosten. Durch eine Festlegung in der BayBO (Art. 39), dass die Lüftungsstufe Feuchteschutz nach DIN 1946 den anerkannten Regeln der Technik entspricht, könnte etwa eine Kostenreduzierung erreicht werden.

"Eine Be- und Entlüftung des Wohnraumes ist bei der dichten Bauweise nach dem Stand der Technik wichtig, um die Wohnungen auch bestimmungsgemäß bewohnbar zu machen. Man muss aber auch mit dem notwendigen Maß den Umfang definieren können." Alexander Lyssoudis, Vorstand der Bayerische Ingenieurekammer-Bau

Bei der Umsetzung der fünf vorgeschlagenen Maßnahmen könne man zumindest die nächste Runde der Baukostensteigerungen aufgefangen, so VdW-Bayern Verbandsdirektor Maier abschließend.


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