Startups: Späte Zündung in der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienbranche hat den Startschuss etwas verschlafen: Es hat lange gedauert, bis sich Startups mit ihren Ideen für digitale Lösungen durchgesetzt haben. Inzwischen hat sich die Szene konsolidiert. Etablierte Unternehmen erkennen in den Jungunternehmern ernst zu nehmende Partner und suchen den Schulterschluss.

Die Startseite begrüßt mit einem Berlin-Panorama im Weitwinkel, angekündigt wird die "führende paneuropäische Konferenz zu Innovation und Digitalisierung in der Immobilienbranche", als Bühne wirkt eine Szene-Location im Szene-Stadtteil Friedrichshain: Der Internetauftritt der Tagung "Future: PropTech" strotzt vor Selbstbewusstsein – und drückt damit das Gefühl einer gesamten Gemeinschaft in der Branche aus. Immobilien-Startups fühlen sich nach einem zögerlichen, im Vergleich zu anderen Wirtschaftszweigen späten Beginn als gleichwertige Partner und Vordenker in Sachen Innovation und Digitalisierung.

Hinter dem Kongress steckt die Beteiligungsgesellschaft Blackprintpartners mit Alexander Ubach-Utermöhl als Co-Geschäftsführer, Mitgründer und Mitprägender des Begriffes "PropTech". "Wir waren unsicher, ob sich der Name etablieren würde", erinnert sich Ubach-Utermöhl an die Anfangszeit 2016.

"Die traditionellen Branchenvertreter wussten nicht so richtig, was sich hinter dem Begriff PropTech verbirgt und scheuten die Nähe zum unkonventionellen Nachwuchs." Alexander Ubach-Utermöhl, Blackprintpartners

Änderungen im Maklerrecht als Ausgangspunkt

Dabei waren da längst dutzende digitale Geschäftsmodelle auf dem Markt – ausgelöst durch die im Vorjahr in Kraft getretenen Änderungen im Maklerrecht, die den Vermietungsmarkt für neue Geschäftsmodelle interessant machten. Ihre Zahl stieg zunächst rasch; zum einen galt es, zu den Entwicklungen in anderen Branchen wie etwa Finanzen aufzuschließen, zum anderen probierten sich viele technologieaffine Gründer ohne unmittelbaren Bezug zur Immobilienwirtschaft auf diesen Geschäftsfeldern aus.

Auf manchen Senkrechtstart folgte eine Bruchlandung

Rakete Startups
Ein Senkrechtstart ist gerade in der Startup-Szene keine Garantie für langfristigen Erfolg

Auf manchen Senkrechtstart folgte eine Bruchlandung, doch einige aus der Anfangszeit haben sich gehalten und professionialisiert: McMakler etwa lässt sich öffentlich längst von PR-Firmen vertreten und profitiert darüber hinaus davon, dass Kommunikation auf allen (sozialen) Medienkanälen zu ihrem Kerngeschäft und Grundverständnis gehört.

Andere Teilbereiche zogen nach; zuletzt schien etwa vor allem das Verwaltungsgeschäft besonders attraktiv für neue digitale Lösungen von der Mieter-App bis zum integrierten Dienstleistungsportal. Mit der "German PropTech Initiative" (GPTI) hat sich außerdem ein Branchenverband etabliert, eine Meetup-Gruppe lädt regelmäßig zu bundesweiten Austauschtreffen ein, mehrere Einzelinvestoren und Booster unterstützen Gründer bei den ersten Schritten mit Geld und Erfahrung.

80 Prozent der Gründer kamen nicht aus der Branche

Catella-Analyst Thomas Beyerle schätzt, dass 80 Prozent der Gründer nicht aus der Branche kommen, sondern von extern – etwa aus dem Konsumgüterbereich.

"Sie entdecken die Immobilienbranche als relativ trägen Gegenstand." Catella-Analyst Thomas Beyerle

Folglich handele es sich bei vielen Dienstleistungen und Produkten um Ableitungen aus Themen der Digitalisierung allgemein. "Die meisten schneiden sich ein Stück aus dem Wertschöpfungszyklus heraus."

Die Zahl der PropTechs schwankt je nach Quelle; GPTI etwa rechnet mit etwas mehr als 400 immobilienwirtschaftsaffinen Startups im deutschsprachigen Raum. Auch die Zahl der Pleiten zu definieren ist schwierig – häufig lässt sich nur aus der statisch gewordenen Facebook-Seite und einem stagnierenden Twitter-Konto schließen, dass die Gründer nicht mehr aktiv sind.

IT-Struktur als Schlüssel

Nachhaltige Erfolge verbuchen vor allem Firmen, die sowohl technische Voraussetzungen als auch die Mentalität in der Branche kennen und zum Beispiel Datenschnittstellen überwinden – wie die mehrfach ausgezeichneten Türschließ-Lösungen von Kiwi.Ki oder die Aufzugssoftware Simplifa, die Verwalter, Mieter und Wartungsfirmen zusammenbringt. Letztere stehen beispielhaft für den Trend nach Vernetzung zwischen Nutzer- und Kundengruppen, mit dem Startups den Nerv der Zeit treffen wollen.

Ein Kernpunkt für den Erfolg scheint dabei, die IT-Struktur offen für das Einklinken örtlicher Dienstleister und lokaler Besonderheiten zu halten. Das Schweizer Startup Allthings bietet zum Beispiel eine Art Modulkasten an, aus dem Unternehmen sich ihnen sinnvoll erscheinende Funktionen auswählen können. So begegnet es einer der großen Herausforderungen von Software-Anbietern – der Heterogenität der Immobilienbranche, in dem die Bandbreite vom lokal aufgestellten Familienunternehmen bis zum international tätigen Konzern reicht.

Entwicklung von Blockchain richtungsweisend

Mensch und Digitalisierung
Mit der Vernetzung von Nutzer- und Kundengruppen wollen Startups den Nerv der Zeit treffen

Marktbeobachter verweisen außerdem unisono auf die Entwicklung bei Blockchain, wenn es um sich abzeichnende Trends im PropTech-Bereich geht. Die dezentrale Datenstruktur könnte in der verästelten, vielschichtigen und mäßig transparenten Immobilienwirtschaft erstmals für echte strukturelle Veränderungen sorgen. Derzeit nämlich seien disruptive PropTech-Modelle noch weitgehend Fehlanzeige, sagt Catella-Analyst Beyerle.

"Die meisten Start-ups sind Weiterentwicklungen des Bestehenden." Catella-Analyst Thomas Beyerle

Es entstünden ausschließlich Dinge, die keinem in der Branche weh tun.

Perspektivisch ähnliche Entwicklungen wie in anderen Branchen

Beyerle glaubt ohnehin, dass die Startup-Entwicklung im immobilienwirtschaftlichen Bereich ähnlich wie bei den FinTechs verläuft: Die Banken beobachten die Szene, laden zu Workshops ein und kaufen Erfolgversprechendes auf. Dabei gewinnt der Marktkenner dem Trend auch positive Seiten ab.

"Die PropTechs jagen die Traditionsunternehmen vor sich her." Catella-Analyst Thomas Beyerle

Ubach-Utermöhl bekräftigt, dass seine Beteiligungsgesellschaft und die Initiative GPTI vermehrt Anfragen von Verbänden erhielten, die bestimmte Strukturen und Entwicklungen verstehen wollten. Dass auch explizit Wohnungsunternehmen die Scheu vor den Jungunternehmern abgelegt haben, bekräftigt Marcus Eilers von der Deutsche Wohnen SE: "Die Nachfrageseite ist aufgewacht", bilanziert er auch vor dem Hintergrund seiner eigenen beruflichen Laufbahn: Er leitet den Bereich Unternehmensentwicklung und Strategie und beobachtet PropTech seit den Anfängen. Bei dem M-Dax-Konzern hat er eine Digitalisierungsabteilung aufgebaut, die sowohl intern Themen definieren und vorantreiben soll als auch extern Bewegungen aufnehmen und Partner ausloten soll.

Der Konzern beteiligt sich dabei bevorzugt an Startups, wie zum Beispiel an dem Zugangssystem-Anbieter Kiwi.Ki.

"Damit minimieren wir das Risiko einer Pleite des Partners." Marcus Eilers, Deutsche Wohnen SE

Technologien werden zunehmend selbst entwickelt

Darüber hinaus gebe es Überlegungen, bestimmte Technologien selbst zu entwickeln. Acceleratoren-Programme, die etwa Immobilienscout24 zwischenzeitlich angeboten hatte, sind für die Deutsche Wohnen derzeit indes keine Option.
Der Mitbewerber Vonovia SE knüpft als strategischer Partner des "Blackprint-Booster" (hinter dem die gleichnamige Beteiligungsgesellschaft steckt) unterschiedliche Bande zu PropTechs vom Dienstleistungsvertrag bis hin zu Unternehmensbeteiligungen. Teils würden gemeinsam eigene oder bestehende Lösungen weiterentwickelt, erklärt eine Sprecherin. Seit ersten Impulsen 2012 hätten sich Kooperationen im gegenseitigen Interesse ausgebaut; Vonovia habe Dienstleister für seine Herausforderungen gesucht, die PropTechs einen Zugang zum Markt.

Start-ups verbünden sich

Auch Partnerschaften untereinander gewinnen in der PropTech-Szene an Bedeutung, zum Beispiel zwischen reinen Softwareanbietern und Dienstleistungsunternehmen. Verbände wie GPTI fördern solche Strategien – und könnten den PropTechs auch mit Blick auf eine finanzielle Basis eine stärkere Stimme verleihen. Noch sei die Zahlungsbereitschaft für digitale Leistungen in der tradierten Branche nämlich eher gering, sagt Ubach-Utermöhl. "Der Leidensdruck fehlt."

Die im internationalen Vergleich in Deutschland unterdurchschnittlich ausgeprägte Geldgeber-Landschaft setzt die Startups zusätzlich unter Druck. Experten wie Beyerle sehen so manche Geschäftsidee spätestens in der zweiten Finanzierungsrunde vor dem Aus. Auch Eilers von der Deutschen Wohnen bewertet diese Unternehmensphase als die eigentlich kritische für Jungunternehmen.

Kiwi.Ki-Mitgründerin Claudia Nagel hat derweil vor dem Hintergrund ihres eigenen Erfolgs einen Venture-Capital-Fonds aufgelegt, mit dem sie Startups fördern will – und zwar nicht solche im frühen Stadium, sondern die, die schon ein paar Jahre Erfahrung gesammelt haben und vor der Verankerung im Markt stehen. In einem Interview fordert Nagel dabei mehr finanzielle Offenheit in der tradierten Immobilienbranche und warnt davor, ins Hintertreffen zu geraten. Viele Startups entwickelten Lösungen, die sich leicht auf andere Wirtschaftszweige übertragen ließen, erklärt sie: Wenn die Gründer in anderen Branchen bessere Bedingungen, mehr Kapital und Unterstützung fänden, würden sie sich eben dorthin orientieren.

Lesen Sie mehr: In unserer Serie Startups stellen wir regelmäßig innovative Unternehmen aus der Immobilienbranche vor.