Die Wohnungswirtschaft steht vor Veränderungen: Durch die zunehmende Digitalisierung müssen sich die Unternehmen anders aufstellen. Wie sie das tun, zeigt unsere neue Serie: Wir stellen Ihnen regelmäßig ein Wohnungsunternehmen oder eine Baugenossenschaft mit ihren Zukunftsvisionen vor. Im zweiten Teil geht es um die Joseph-Stiftung.

Wer die Homepage der Joseph-Stiftung aufruft, blickt auf vier ansteckend lachende, auf den ersten Blick sehr unterschiedliche Gesichter. Eine junge Frau mit wilden, dunklen Locken, einen  Mann mittleren Alters mit randloser Brille, eine Frau in besten Jahren mit schulterlangem Haar und Pony und einen jungen Mann mit lausbübigem Grinsen, das ganze dunkelrot unterlegt.

Joseph-Stiftung forscht seit Jahren an Digitalisierungsthemen

So frisch und frech daherkommend, räumt das digitale Eingangsszenario unmittelbar mit etwaigen Vorurteilen auf, ein katholisches Wohnungsunternehmen könnte konservativ und altmodisch daherkommen. Im Gegenteil: Die Joseph-Stiftung aus Bamberg forscht seit Jahren an Digitalisierungsthemen, 2016 bekam sie dafür den DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft.

"Der kirchliche Hintergrund spiegelt sich eher in unserem eigenen Anspruch an Projekte wider. Grundsätzlich kann bei uns jeder unabhängig von seiner Religionszugehörigkeit eine Wohnung anmieten." (Vorstandssprecher Wolfgang Pfeuffer)

Entsprechendes gelte für den Wohnungs- oder Hauskauf und die Inanspruchnahme der Verwalter-Dienstleistungen die Joseph-Stiftung tritt als Rundum-Anbieter in Nordbayern und einzelnen Städten Sachsens auf.

1948 als Stiftung bürgerlichen Rechts gegründet

Gegründet wurde das Wohnungsunternehmen im Jahr 1948 vom Bamberger Erzbischof Joseph Otto Kolb als Stiftung bürgerlichen Rechts. Ihr Zweck lautete ursprünglich, die Wohnungsversorgung insbesondere in der Bamberger Erzdiözese "angemessen und sozial vertretbar" zu verbessern; ein Grundgedanke, der nach wie vor allen unternehmerischen Entscheidungen zu Grunde liegt, wie Pfeuffer erklärt: "So viel sozialen Wohnraum wie nötig, so viel Eigentum wie möglich."

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Auf diese Weise könne das Unternehmen einerseits ausschließlich aus der Selbstfinanzierung wachsen, so Pfeuffer. Dafür könne es den Stiftungszweck uneingeschränkt umsetzen und sei etwa nicht Investoren oder Aktionären gegenüber verpflichtet, sagt der Vorstandssprecher.

Vom Studentenwohnheim bis zum Modellprojekt für Demenzkranke

Einnahmen aus Verkäufen, Vermietungen und Dienstleistungsvergütungen fließen in neue Investitionen. Die Joseph-Stiftung hat in den vergangenen Jahren beispielsweise Modellprojekte für Demenzkranke angestoßen oder Studentenwohnheime gebaut mit dem Ziel, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen und nicht etwa, um attraktive Renditeobjekte auf den Markt zu bringen. Das Unternehmen hat darüber hinaus konsequent und stetig geförderte Wohnungen errichtet.

Die Joseph-Stiftung hat ihren Sitz in Bamberg und ist auch hauptsächlich in Nordbayern tätig.

Ausgerechnet auf dem eigentlichen Heimatmarkt, der Stadt Bamberg, stoße man dabei allerdings auf Vorbehalte, sagt Pfeuffer.

"Hier denkt man immer noch, Sozialwohnungen seien etwas Anrüchiges, so etwas möchte man nicht in der Stadt haben." (Wolfgang Pfeuffer)

Solche überholten, stigmatisierenden Ansichten seien in anderen Rathäusern längst der Erkenntnis gewichen, dass inzwischen auch die Mittelschicht in Städten auf geförderte Wohnungen angewiesen ist.

"Die Menschen, die in Bamberg in der Verantwortung stehen, müssen umdenken", so Pfeuffer. Er verweist auf den enormen studentischen Wohnungsbedarf, der den Immobilienmarkt in der auch bei Senioren beliebten Universitätsstadt zusätzlich anheizt. Pfeuffer setzt in der Diskussion auf Impulse aus der Landesregierung die bayerischen Förderprogramme seien im bundesweiten Vergleich gut, auch wenn die Konkurrenz um die Mittel zunehme. "Auf keinen Fall darf das alles nach der Landtagswahl zusammenbrechen", gibt er zu bedenken: "Wir brauchen Kontinuität, auch wegen der langen Planungs- und Bauphasen."

Weiteres Wachstum eher qualitativ als quantitativ geplant

Von den Ausnahmen in Sachsen abgesehen, ist die Siftung per Satzung auf Engagements in Nordbayern beschränkt. Weiteres Wachstum strebe sie ohnehin eher qualitativ an, erklärt Pfeuffer.

"Der Gründungsauftrag, möglichst flächendeckend Angebote zu schaffen, hat sich in Richtung einer Konzentration auf wohnungspolitische Brennpunkte entwickelt." (Wolfgang Pfeuffer)

Das Unternehmen plant derzeit Mietwohnungsprojekte in einer Größenordnung von zehn Prozent des Bestandes das sei nur durch Quersubventionierung mit anderen Geschäftssparten zu finanzieren und entwickele sich wegen der Marktbedingungen immer mehr zum Spagat: Die Baukosten steigen, bei den raren Grundstücken in attraktiven Lagen tritt die Stiftung gegen zahlungskräftige Konkurrenz an.

Als einen Ausweg skizziert Pfeuffer daher, Angebote der Beteiligungsunternehmen auszubauen – etwa die Wohnungsverwaltung für Dritte. Solche Geschäftsfelder stehen zwar nicht unmittelbar in der Satzung; in diesem Fall könnten sie als Zweck allerdings buchstäblich die Mittel heiligen.  

Trotz zunehmender Digitalisierung: Zwischenmenschlicher Kontakt soll bei der Joseph-Stiftung weiterhin groß geschrieben werden, Roboter sollen nicht alle Aufgaben übernehmen.

Teil 1: Digitalisieren für den Mehrwert: Die Wohnungsgenossenschaft Neue Lübecker

Teil 3: Nassauische Heimstätte/Wohnstadt: Geburtshelfer für Startups

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsunternehmen, Digitalisierung