Immer weniger Einwohner und immer mehr Leerstände. Dieser Herausforderung haben sich auch in den alten Bundesländern Kommunen und Wohnungsunternehmen stellen müssen. Mit welchen Ideen, Konzepten und Maßnahmen begegnen sie dieser Situation? Ein Blick nach Pirmasens, Bremerhaven und Osterode am Harz macht Gegenstrategien deutlich, die auf einen bunten Strauß an Aktivitäten setzen, die auch für Unternehmen mit stabileren Märkten interessant sein könnten.

Auch in westdeutschen Regionen gibt es das, was die meisten Menschen nur mit Ostdeutschland nach der Wende verbinden: Schrumpfung. Auch in den alten Bundesländern sind mancherorten ganze Wirtschaftszweige und damit Arbeitsplätze weggebrochen. Doch bieten diese Orte wirklich so wenig Lebensqualität und -perspektiven, dass Menschen in Scharen ihre Zukunft woanders suchen?

Für die städtische Bauhilfe – mit 2.054 Wohnungen größter Vermieter in der Region – ist der Rückgang der Einwohner seit Jahrzehnten die größte Herausforderung (anders als bei der mit 160 Wohnungen recht kleinen Gemeinnützige Spar- und Baugenossenschaft eG).

"Vor zehn Jahren stand bei uns fast jede fünfte Wohnung leer. Zudem ist die Kaltmiete im Durchschnitt sehr niedrig. Bei Sozialwohnungen liegt sie seit über 15 Jahren gleichbleibend bei 3,58 Euro pro Quadratmeter", Ralph Stegner, Geschäftsführer der Bauhilfe Pirmasens GmbH

Auf diese somit auch betriebswirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen "mussten wir eine Antwort finden, um dauerhaft guten und bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können." Ziel sei gewesen, gemeinsam mit der Stadt Pirmasens wieder Akzente für eine positive Stadtentwicklung zu setzen. "Das ist uns insgesamt gelungen. Wir sind durch die Talsohle durch und können heute wieder positiv nach vorne schauen", sagt Stegner. Und das, obwohl auch heute noch 14 Prozent der Wohnungen leerstehen und der kommunalen Gesellschaft damit pro Jahr etwa 960.000 Euro fehlen.

Mehr Dialog sorgt für mehr Bindung

Woher nimmt Stegner den Optimismus? Er geht ins Detail.

"Wir haben seit 2005 unseren gesamten Wohnungsbestand genau unter die Lupe genommen und ein detailliertes Portfoliomanagement entwickelt. Seitdem haben wir auch etwa 600 Wohnungen abgerissen oder teilweise verkauft. Der wichtigste Schritt war, dass wir einen Kernbestand von 1.500 Wohnungen mit guten Entwicklungsperspektiven definiert haben, der seitdem gezielt von uns bearbeitet wird", Ralph Stegner, Geschäftsführer der Bauhilfe Pirmasens GmbH

Mit Erfolg. Bei diesen Wohnungen konnte der Leerstand auf 6,8 Prozent gesenkt werden. Weitere Ansätze waren, hochwertige Wohnungen mit höheren Mieten am Markt zu platzieren sowie nur noch Komplettsanierungen im Kernbestand vorzunehmen und dabei auch die Mieter von Beginn an zu beteiligen. Stegner: "Wir suchen den Dialog. Damit haben wir eine viel bessere Mieterbindung und Zufriedenheit erreicht." Auch wurden die internen Prozesse umgestellt und alle Aktivitäten werden heute nicht mehr aus technischer Sicht, sondern mit Blick auf den Markt angegangen. Pro Jahr werden etwa 3 Millionen Euro für Instandhaltungen und Modernisierungen ausgegeben.

Neue Wohnformen erfolgreich umgesetzt

Ein weiterer Baustein ist die Schaffung von neuen Wohnformen. "Wir haben gemeinsam mit erfahrenen Partnern sowohl Objekte für altersgerechtes und barrierefreies Wohnen umgesetzt als auch Wohnformen mit inklusivem Charakter geschaffen", so Stegner, der seit 2003 an der Spitze der Bauhilfe steht. Bestes Beispiel für dieses "Zielgruppen-Wohnen" sei das generationenübergreifende Wohnangebot "PS:patio!", das gemeinsam mit der Stadt und dem Diakoniezentrum umgesetzt wurde. Stegner: "Das hat sich zu einem der attraktivsten Wohnquartiere in Pirmasens entwickelt – mit bundesweiter Bekanntheit."

Insgesamt sei es gelungen, das Miteinander in Nachbarschaften zu stärken. "Noch in diesem Jahr werden wir auch einen ersten Nachbarschaftstreff fertigstellen, um den Zusammenhalt weiter zu fördern." Auch die Integration von Flüchtlingen sei gut gelungen. "Wir haben mit viel Begleitung etwa 100 Mietverhältnisse mit diesen Menschen geschlossen und die Integration hat gut funktioniert", so Stegner. Zudem sei der Service für die Mieter ausgebaut worden. "Wir bieten heute einen Rund-um-die-Uhr-Notdienst und unsere Mitarbeiter helfen unseren Mietern in vielen Fragen des Alltags weiter", betont er.

Bis 2030 weiter gezielt investieren

Für Stegner ist klar, dass in den nächsten Jahren weitere Schritte gegangen werden müssen. "Wir erarbeiten gerade die Strategie, wie wir uns bis ins Jahr 2030 aufstellen wollen. Unser Ziel ist es, weiterhin der Anbieter für gutes und zukunftsfähiges Wohnen zu sein und in gewisser Weise durch das Schrumpfen in anderen Bereichen weiter zu wachsen." Und er ergänzt: "Manchmal denke ich: Wir haben hier in Pirmasens bereits das hinter uns, was vielen anderen Regionen in Deutschland in den nächsten Jahren noch bevorstehen könnte."

Pirmasens: Abwärtstrend gestoppt

Vier Jahrzehnte des kontinuierlichen Bevölkerungsrückgangs liegen hinter der Stadt Pirmasens. Als Gründe für die Abwanderungen werden der Wandel in der Schuhindustrie – etwa 20.000 Menschen arbeiteten in der Spitze in der Schuhherstellung –, der Abzug der US-Streitkräfte mit einem Verlust an Arbeitsplätzen und Kaufkraft und die ungünstige infrastrukturelle Anbindung genannt. Zeitweise hatte die Stadt eine Arbeitslosenquote von 20 Prozent. Erst seit 2011 konnte durch zahlreiche Aktivitäten der Abwärtstrend gestoppt werden. Mit einer langfristigen Strategie setzte die Stadt positive Impulse. So wurden Investoren gewonnen, die in der Stadt neue Wohnungen und andere Immobilien bauten. Die Stadt stellte ihre Wirtschaftsförderung neu auf und erreichte, dass sich 120 Firmen auf dem Areal der US-Kaserne ansiedelten. Zudem gelang es, den Bahnhof wieder zu beleben und als klimafreundliche Kommune voranzugehen. Weitere Akzente sind die Schaffung einer "Wissensfabrik", die Eröffnung einer Jugendherberge in 2019 und die Aktivierung der Innenstadt und des Einzelhandels durch ein gezieltes Förderprogramm.

Dieser Beitrag ist zuerst erschienen in der DW Die Wohnungswirtschaft 07/18.

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