21.03.2013 | Top-Thema Neubau

Neubau: Politische Tragweite und Zwischenbilanz

Kapitel
Bild: Freie und Hansestadt Hamburg

Bündnis für das Wohnen in Hamburg: Der Hamburger Senat hat sich zum Ziel gesetzt, die Voraussetzungen für den Bau von 6.000 Wohnungen jährlich zu schaffen. Für die Umsetzung braucht er die Wohnungswirtschaft. Eine Zwischenbilanz zum „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“.

Hamburg braucht mehr Wohnungen. Warum?
Weil trotz abnehmender Bevölkerung in Deutschland Hamburgs Einwohnerzahl seit Anfang der neunziger Jahre kontinuierlich steigt. Weil im letzten Jahrzehnt viel zu wenig Wohnungen gebaut wurden.
Weil sich die Haushaltsstruktur wie in allen Großstädten dramatisch verändert: Über 50 Prozent aller Haushalte sind Einpersonenhaushalte, über 80 Prozent Ein- und Zweipersonenhaushalte.
Weil sich auch die Haushaltsstruktur der Zuwanderer verändert hat: Kamen in den 80er und 90er Jahren noch mehrheitlich Familien, kommen heute weit überwiegend Einzelpersonen neu nach Hamburg.

Veränderungen der Lebensstile
Dazu haben sich die Lebensstile verändert: Waren die „68er“ noch in großen Teilen wohngemeinschaftsorientiert, wohnt man heute gerne allein. Damit steigt nicht nur der Wohnflächenverbrauch pro Person, auch die Größenstruktur des Wohnungsbestandes ist dieser veränderten Nachfrage nicht angemessen. Gerade in den wohnungsbaustarken 1960er und 1970er Jahren wurden in hohem Maße große familiengerechte Wohnungen gebraucht.
Eine weitere Veränderung von Lebensstilen betrifft die Lage der Wohnung: City, citynah und Scene sind die Schlagworte, nach denen viele Wohnungssuchende heute ihre Lagewünsche beschreiben. Diese Nachfragesituation verursacht zum Teil absurde Preissprünge bei Neuvermietungen oder Wohnungsverkäufen in den „angesagten“ Stadtteilen bei insgesamt durchaus moderater Mietenentwicklung in der übrigen Stadt. Sektoral überzogene Mietsteigerungen und überhöhte Mieten bei Neuvermietungen benachteiligen die kleinen und mittleren Einkommensbezieher, und darunter gerade junge Leute, Auszubildende, Studenten, Berufsanfänger, junge Familien. Und sie bewirken mittelfristig eine weitere soziale Zersiedlung der Stadt – wenn man nichts dagegen tut.
Deshalb hat der Hamburger Senat am 20. September 2011 eine bundesweit beachtete Vereinbarung mit der Hamburger Wohnungswirtschaft unter partnerschaftlicher Beratung durch die Hamburger Mietervereine geschlossen zu den vier Themenbereichen Wohnungsneubau, integrative Wohnungspolitik, Klimaschutz & Energieeffizienz und Erhalt der typischen Hamburger Backsteinfassaden. Mit diesem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ praktizieren Senat und Wohnungswirtschaft den Schulterschluss für eine attraktive und sozialverträgliche Ausweitung und Weiterentwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes. Damit wird ein wesentliches Vorhaben dieser Legislaturperiode im Arbeitsprogramm des Senats umgesetzt.

Arbeitsweise und politische Tragweite
In seit Anfang 2012 regelmäßig tagenden Arbeitsgruppen wird die Umsetzung der vereinbarten Einzelmaßnahmen gemeinsam überprüft, weiterführende Themen werden entwickelt und diskutiert. Behörden, Bezirke, Wohnungswirtschaft und Mietervereine sind somit im ständigen Austausch sowohl über die im Bündnistext niedergelegten Vereinbarungen, deren praktische Umsetzung und Monitoring als auch über neue, die Wohnungspolitik ebenfalls betreffende Themen. Das Bündnis versteht sich daher auch als gemeinsames kooperatives Forum für die theoretische und praktische Weiterentwicklung der Hamburger Wohnungspolitik über die im Vereinbarungstext definierten Schritte hinaus.
Zentrale Themen sind neben der Neubauquote etwa der weiterentwickelte Kooperationsvertrag zur besseren Integration in Wohnraum von Haushalten mit Problemlagen oder auch die sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen bei Beachtung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit. Auch Themen wie etwa die Weiterentwicklung des Mietrechts oder beabsichtigte Bundesratsinitiativen zu § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder zur Einführung des Bestellerprinzips im Maklerwesen werden im Rahmen des Bündnisses intensiv erörtert. Das Bündnis ist damit zentrales Element einer kooperativen Wohnungspolitik.

Zwischenbilanz
Innerhalb des ersten Jahres seit seinem Bestehen ist das Bündnis bereits gut angelaufen. In allen vier Themenbereichen sind erste Erfolge zu verzeichnen.
Die Wohnungsverbände haben sich dazu verpflichtet, bestimmte Zielzahlen im Wohnungsneubau zu erreichen. Das städtische Wohnungsunternehmen SAGA/GWG wird sich mit rund 1.000 Wohnungen jährlich am Neubauprogramm beteiligen. Es wurde ein halbjährliches Monitoringverfahren zwischen der Wohnungswirtschaft und der Stadt vereinbart. Seit 2012 werden nun erstmals die Auswirkungen der Neubauaktivitäten im Bündnis erhoben. Voraussichtlich im Frühjahr 2013 werden im Rahmen des Monitorings die Zahlen für das Jahr 2012 vorliegen und gemeinsam evaluiert.
Zudem wurde in der Arbeitsgruppe Neubau ein Gesprächskreis zu dem Thema „Servicequalität beim Baugenehmigungsverfahren“ eingerichtet. Ziel ist, einen Austausch zwischen Wohnungswirtschaft und Stadtverwaltung zu etablieren, die vorhandene Kritik zu diskutieren und gemeinsame Lösungsansätze zu entwickeln, um die Abläufe im Baugenehmigungsverfahren zu optimieren und zu beschleunigen. In Schulungen der neuen Verfahrensmanager in den Hamburger Bezirksämtern werden die gesammelten Verfahrensverbesserungen eingebracht.

Wohnraumversorgung
Gemeinsames Ziel des Hamburger Senats und der Wohnungsverbände ist eine nachfrage- und bedarfsgerechte Wohnraumversorgung für alle Hamburger Haushalte. Besonderes Augenmerk verdienen dabei Menschen, die besondere Benachteiligungen erfahren und es deshalb am Wohnungsmarkt besonders schwer haben. Die Wohnungsverbände und der Hamburger Senat sind sich einig, dass die Integration in Wohnraum gelingen muss. Gemeinsames Bestreben ist daher, dass weitere Wohnungsunternehmen mit den zuständigen Behörden Kooperationsverträge schließen mit der Zielsetzung, mehr Wohnraum für obdach- und wohnungslose Menschen bereitzustellen, Wohnungsverluste von Familien mit Kindern möglichst zu vermeiden und Menschen mit Behinderungen in den Wohnungsmarkt zu integrieren. Die Hamburger Behörden für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) und für Arbeit, Soziales, Familie und Integration (BASFI) haben allen wohnungswirtschaftlichen Verbänden aus dem Bündnis - also nicht nur den Genossenschaften, sondern erstmals auch den freien Wohnungsunternehmen - ein Angebot für den Abschluss eines Kooperationsvertrages zur Versorgung wohnungsloser Haushalte übersandt. Dieser sieht Versorgungsverpflichtungen der Wohnungsunternehmen in Form von feststehenden „Flatrates“ vor, so dass eine Entkoppelung vom tatsächlichen Sozialwohnungsbestand des betroffenen Unternehmens stattfindet. Die Verbände haben zugesagt, bei ihren Mitgliedunternehmen für den neuen Vertrag zu werben.

Energie und Klimaschutz
Die Freie und Hansestadt Hamburg hat mit ihrem Klimaschutzkonzept das Ziel formuliert, die CO2Emission um 40 % bis 2020 und um mindestens 80 % bis 2050 gegenüber dem Stand von 1990 zu reduzieren. Die Wohnungsverbände bekennen sich zu den Klimaschutzzielen des Senats und wirken auf ihre Mitgliedsunternehmen ein, die durchschnittlichen Endenergieverbräuche (ohne Warmwasser) bis 2020 auf 133 kWh/a je m² Wohnfläche zu verringern und den jährlichen CO2 -Ausstoß im gleichen Zeitraum auf 25,0 kg je m2 Wohnfläche zu senken. Ein gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft erarbeiteter Leitfaden zur Evaluierung der Energieeinsparung und CO2-Minderungen wurde verabschiedet. Auf Basis dieses Leitfadens ist eine gemeinsame Evaluierung der bisher erreichten Schritte zu den gemeinsamen Energieeffizienz- und Klimaschutzzielen möglich.
Das gemeinsame Ziel von Senat und Wohnungs- und Mieterverbänden ist darüber hinaus eine größtmögliche Energieeffizienz und CO2-Vermeidung zu sozialverträglichen, aber auch für den Vermieter wirtschaftlichen Konditionen. Die Bündnispartner streben die gemeinsame Formulierung einer praxistauglichen Handlungsempfehlung zur Durchführung von energetischen Modernisierungen an, die für die Mieterinnen und Mieter sozial zumutbar und für den Vermieter wirtschaftlich darstellbar sind. Hierzu werden Modernisierungsvorhaben aus der Praxis geprüft und ausgewertet.

Stadtbild
Eine weitere Herausforderung besteht darin, die Klimaschutz- und Energieeffizienzziele nicht zu Lasten des Hamburger Stadtbilds gehen zu lassen. Denn die Identität der Hansestadt wird maßgeblich von der Materialität und Farbigkeit des Backsteins geprägt. Dieser Charakter, der sich in der Historie als Leitbild für die Hamburger Stadtentwicklung erwiesen hat, ist in Gefahr geraten und droht bei flächendeckendem Einsatz von Wärmedämmverbundsystemen und ausschließlicher Verputzung der Außenwände im Zusammenhang von energetischen Modernisierungsmaßnahmen verloren zu gehen.
Der Erhalt der charakteristischen Backsteinfassaden Hamburgs ist daher gemeinsames Ziel der Bündnispartner. Die Wohnungsverbände, deren Mitgliedsunternehmen viele stadtbildprägende Backsteinbauten in ihren Beständen halten, bekennen sich grundsätzlich zu ihrem Erhalt. Zugleich sehen alle Bündnispartner gemeinsam aber auch die Notwendigkeit, dass Maßnahmen zum Erhalt von Originalfassaden oder zur stadtbildverträglichen Verkleidung sowohl für die Mieterinnen und Mieter als auch für den Eigentümer bezahlbar sein müssen. Deshalb fördert der Hamburger Senat über die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt Fassadensanierungen, Vollklinker und Klinkerriemchen im Zusammenhang mit energetischen Modernisierungen mit besonderen Zuschüssen.
Mit dem Wohnraumförderprogramm 2012 wurde ein Beratungs- und Qualitätssicherungsverfahren bei geförderten Modernisierungen von Mietwohnungen eingeführt. Das Verfahren stellt sicher, dass die Bauherren von speziell autorisierten Qualitätssicherern beraten werden. Bei allen fassadenrelevanten Modernisierungsmaßnahmen, für die eine Hamburger Förderung beantragt ist, wird vor der Bewilligung von Fördermitteln geprüft, ob es sich um stadtbildprägende Backsteinfassaden handelt. In Abhängigkeit von der individuellen Ausgangslage des Objekts und dem städtebaulichen Umfeld wird dabei oft auch gemeinsam mit dem Bauherrn nach Kompromissen gesucht, um allen Belangen gerecht zu werden.

Fazit

Nur eine kooperativ ausgerichtete Wohnungspolitik ist nach Überzeugung des Hamburger Senats geeignet, seine zentralen wohnungspolitischen Ziele,
• die Gewährleistung einer ausreichenden Wohnraumversorgung zu bezahlbaren Mieten,
• die Schaffung von 6.000 zusätzlichen Wohnungen jährlich,
• die energetische Sicherung des Bestands zu vertretbaren Kosten,
• den Erhalt und die Schaffung sozial gemischter Quartiere,
• die Sicherstellung der Wohnraumversorgung für Haushalte mit Marktzugangsproblemen
zu erreichen. Es geht nur miteinander und nicht gegeneinander.

Staatsrat Michael Sachs

Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Ersatzneubau, Neubau

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