21.03.2013 | Top-Thema Neubau

Chancen und Grenzen: Neubauwettbewerbe als Instrumente der Wohnungspolitik?

Kapitel
Das Projekt "Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer Rathausviertel bei der GEWIWO Berlin" der Architekten "nps tchoban voss GmbH & Co. KG" ist eines der ausgezeichneten Neubauprojekte
Bild: GEWIWO

Wachsender Wohnungsbedarf in deutschen Metropolen – wachsende Herausforderungen für eine sozial orientierte Wohnungspolitik. Intensiv diskutiert wird von der Politik dabei auch das Ziel, mietengünstige Wohnungen durch Neubau zu schaffen. Eines der Instrumente dabei: Wettbewerbe. Das Beispiel des 2012 vom Berliner Senat durchgeführten Neubauwettbewerbs für Genossenschaften zeigt dessen Chancen – und Grenzen.

Bei Neubauwettbewerben geht es vor allem darum, Impulse für zukunftsorientierten Neubau zu geben. Darum ging es auch bei dem vom BBU unterstützten, auch aus Anlass des „Internationalen Jahrs der Genossenschaften 2012“ vom Berliner Senat durchgeführten genossenschaftlichen Neubauwettbewerb „Bezahlbarer Wohnraum für Berlin“.
Eingereicht werden konnten dabei Projekte, die umfassenden Anforderungen für zukunftsfähiges Wohnen im 21. Jahrhundert gerecht wurden: vor allem bezahlbare Mieten, Sicherung sozial gemischter Bewohnerstrukturen, zielgruppengerechter Neubau von kleineren Wohnungen in der Innenstadt und generationengerechtes Wohnen. Eine zeitgemäße energetische Bauweise, innovative Baukonzeptionen, hohe städtebauliche Qualität und die Einbindung der Vorhaben in die jeweiligen Nachbarschaften waren weitere wichtige Kriterien. Das Wettbewerbsverfahren zeichnete sich dabei durch eine herausragende Besonderheit aus: Dass erst in der Jurysitzung über die finale Bewertung des Einzelfalls und die Gewichtung der einzelnen Kriterien entschieden wurde. Dieses sehr offene und einzelfallorientierte Verfahren wurde für diesen Modellwettbewerb erstmalig so definiert.

Zukunftswohnform Genossenschaft
Alle 19 eingereichten Projekte waren Belege für die große Bedeutung der Genossenschaften als Akteure der sozialen Stadtentwicklung. Die geplanten Wohnungen sind nicht nur überwiegend generationengerecht, energetisch optimiert und oft auch architektonisch innovativ; sie werden vielfach um Zusatzangebote wie Gemeinschaftsräume, Pflegestützpunkte, Kinderbetreuungsmöglichkeiten oder Nachbarschaftscafés erweitert.
Damit werden die Genossenschaften auch in den neuen Quartieren – und darüber hinaus – eine ausgeprägte Stabilisierungsrolle wahrnehmen. Und: Allein durch die für den Neubauwettbewerb präsentierten Projekte werden dem Berliner Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren ca. 1.600 neue Wohnungen zugeführt. „Wir freuen uns sehr über diese gute Resonanz“, so Berlins Stadtentwicklungssenator Michael Müller bei der Preisverleihung. Am 19. Dezember 2012 wurde der Wettbewerb mit einem feierlichen Festakt abgeschlossen. Neun prämierte Genossenschaften – acht von ihnen sind BBU-Mitgliedsunternehmen – können nun als Förderprämien bei der Investitionsbank des Landes Berlin (IBB) einen Finanzierungsbeitrag zur Realisierung ihrer Bauvorhaben von 1 bis maximal 1,5 Mio. € beantragen. Die zinslosen und während der Laufzeit tilgungsfreien Darlehen müssen spätestens nach 15 Jahren zurückgezahlt werden, was einen hohen Zins-/Barwertvorteil bringt.

Welchen Beitrag kann Neubau leisten?
Die rege Beteiligung, die große Zahl geplanter Wohnungen und die hohe Qualität der eingereichten Beiträge machten diesen seit vielen Jahren ersten Berliner Neubauwettbewerb aus Sicht der Wohnungswirtschaft zu einem Erfolg. „Das lässt hoffen, dass auch zukünftige Wettbewerbe zu ähnlich guten Ergebnissen führen werden“, so BBU-Vorstand Maren Kern in ihrer Laudatio.
Auch wenn Wettbewerbsverfahren zu überzeugenden Ergebnissen führen: Sinnvoll für die Sicherung der Wohnraumversorgung gerade auch einkommensschwacher Haushalte sind sie erst im Rahmen einer ganzheitlichen Wohnungspolitik. Denn auch das hat dieser Neubauwettbewerb gezeigt: Selbst unter großen planerischen Anstrengungen und Ausschöpfung aller Kostensenkungspotenziale sind Nettokaltmieten von weniger als 8,50 €/m2 im nichtgeförderten Neubau kaum zu erreichen.

Vertrauen durch Verlässlichkeit: Stellschrauben
Für mehr mietengünstigen Neubau sind mindestens fünf Stellschrauben von Bedeutung:
1. Zuvorderst ist eine Zieldefinition notwendig: Was soll mit dem Neubau bezweckt werden? Welchen Beitrag kann und soll er zur Stabilisierung von Wohnungsmärkten, insbesondere aber auch zur Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte, realistischerweise leisten? Welche alternativen Instrumente sind hierzu noch einsetzbar – beispielsweise der Erwerb von Belegungsbindungen?
2. Auf Grundlage dieser Diskussion wäre dann ein langfristiges und verlässlich angelegtes Förderprogramm für den Neubau zu entwickeln. Angesichts vielfältiger negativer Erfahrungen von Wohnungsunternehmen mit Wohnungsbauförderungsprogrammen wird es dabei auch darum gehen, bei diesen um Vertrauen zu werben.
3. Darüber hinaus wäre auch der Ausbau der subjektorientierten Förderung notwendig, diese insbesondere mit Blick auf das Haushaltseinkommen. Ansatzpunkte hierzu sind beispielsweise eine realitätskonforme Gestaltung der Richtsätze für die Kosten der Unterkunft oder der Ankauf von Belegungsbindungen in Neubau und Bestand. Attraktiv wären hierbei auch quotale Modelle.
4. Auch eine zügige Verbesserung der Neubau-Rahmenbedingungen ist erforderlich – beispielsweise durch eine personelle Aufstockung in den bezirklichen Bauämtern, um kostenintensive, sehr lange Genehmigungszeiten für Bauvorhaben zu reduzieren. Zu diesem Komplex gehört auch die konsequente Umsetzung der Neuausrichtung der Berliner Liegenschaftspolitik mit der Vergabe von landeseigenen Grundstücken anhand von Konzepten, nicht mehr nur nach dem Höchstpreis. Von besonderer Bedeutung ist angesichts neubaukritischer Bürgerinitiativen auch ein klares Bekenntnis der Politik zu mehr Neubau und Nachverdichtung, auch und gerade in innerstädtischen Lagen.
5. Und schließlich ist von großer Bedeutung, dass Neubau und Wohnen im Neubau nicht durch staatliche Auflagen immer weiter verteuert wird. Ein Beispiel hierfür sind die EnEV 2014 mit ihrer drastischen Erhöhung der energetischen Standards für den Neubaubereich sowie hohe Grunderwerbs- und Grundsteuern oder Überlegungen zu Auflagen für Bauherren, bei Bauprojekten auch für die Errichtung sozialer Infrastruktur verantwortlich zu sein. Steigende Baukosten können nur durch entsprechend höhere Neubaumieten angemessen refinanziert werden.

Ausblick
Das Wachstum der Ballungsräume in Deutschland, und hier vor allem auch Berlins, dürfte in den nächsten 20 Jahren anhalten. Wesentliche Herausforderung für die Wohnungspolitik wird dabei sein, einerseits die Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte weiterhin zu sichern, ohne andererseits die Dynamik des Wohnungsmarkts durch eine Überregulierung der Investitionsbedingungen zu beschädigen. Am besten wird sich diese Balance erreichen lassen, wenn die Politik dabei den Schulterschluss mit sozial verantwortlichen Unternehmen sucht.

Neubauwettbewerb: Gewinnerprojekte auf einen Blick:

Bewohnergenossenschaft FriedrichsHeim eG: „Marchlewskistraße 81-87“
Die Nachverdichtung im Blockinnenbereich stellt laut Jury eine sinnvolle Ergänzung des genossenschaftlichen Wohnungsbestands dar. Sie zielt auf die Versorgung älterer Genossenschaftsmitglieder und ermöglicht generationenübergreifendes Wohnen.
www.friedrichsheim-eg.de


Mietergenossenschaft Unionplatz eG: „Neubauvorhaben Bremer Straße 49“
Im Erdgeschoss des Neubaus sind Räume für Nachbarschaftsinitiativen u. Ä. vorgesehen – in einem schwierigen Viertel wird Verantwortung für die Quartiersentwicklung übernommen. Die Genossenschaft pflegt einen Park als Gegenleistung für ein überlassenes Erbbaurechtgrundstück. Die Öffnung hin zu Quartier und Außenraum wertet die Jury als beispielhaft.
www.mietergenossenschaft-unionplatz.de


Möckernkiez eG: „Modellprojekt Möckernkiez“
Größe, städtebauliche Konzeption, angestrebte Nutzungsmischung und bürgerschaftliches Engagement des Projekts (siehe DW 11/2012, S. 14) werden als herausragend beurteilt. Die Jury befürwortet die Förderprämie zur Senkung der Genossenschaftsanteile als Subjektförderung.
www.moeckernkiez.de


Forum Kreuzberg Mietergenossenschaft eG: „Neubauvorhaben Köpenicker Straße 172/Eisenbahnstraße 24“
Die Blockrandschließung wird als architektonisch und städtebaulich sehr gelungen beurteilt. Die Vernetzung der Freiflächen benachbarter Grundstücke ist dabei von besonderer Qualität, so die Jury. Herausgehoben wird die Verzahnung mit Angeboten im Kiez sowie die Antwort auf die mit Gentrifizierungsprozessen verbundenen Probleme im Quartier.
www.forumkreuzberg.de


Wohnungsgenossenschaft Treptow Süd eG: „Wohnanlage Dörpfeldstraße 75“
Die Jury würdigt den Schritt der Genossenschaft, erstmals Neubau zu betreiben und dabei ein Wettbewerbsverfahren durchzuführen, welches eine hochwertige Architektur zum Ergebnis hatte. Die nutzungsstrukturell aus dem Bestand heraus entwickelte Wohnnutzung wird durch eine kleinere Gewerbeeinheit ergänzt.
www.wg-treptow-sued.de


Studentendorf Schlachtensee eG: „Akademisches Wohnen am Campus Adlershof“
Die innovative und zukunftsweisende Antwort auf die Wohnraumnachfrage von Studenten ist ein Konzept, das die Vielfalt möglicher genossenschaftlicher Nutzergruppen aufzeigt. Es zeigt, so die Jury, dass Genossenschaften auch Lösungen für zeitlich befristete Wohnverhältnisse bieten können.
www.studentendorf-berlin.com


Wohnungsbaugenossenschaft Köpenick Nord eG: „Wuhlebogen – Anders Leben und Wohnen in Köpenick“
Das Projekt – laut Jury eine städtebaulich wie architektonisch gute Lösung – belebe mit seinen vorgesehenen Nutzungen die Nachbarschaft und erweitere mit der Einbindung einer Demenz-Wohneinrichtung das genossenschaftliche Wohnangebot anspruchsvoll.
www.koepenick-nord.de


Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG: „Wohnungsneubau an der Welterbesiedlung Schillerpark“
Hinsichtlich Architektur und Städtebau hat das Projekt eine besondere Qualität. Die Jury begrüßt die Schaffung altengerechten Wohnraums in direkter Nachbarschaft zur Welterbesiedlung. Wohnungs-typologien und Mietmodelle unterstützen das lebenslange Wohnen.
www.1892.de


gewiwo Berlin Wittenauer Wohnungsbaugenossenschaft eG: „Seniorengerechtes Wohnen im Reinickendorfer Rathausviertel“
Die Jury lobte, das seniorengerechte Wohnen werde konsequent und durchdacht umgesetzt. Generationenübergreifendes Wohnen findet „über die Straße hinweg” statt. Zudem zeichnet sich die Vermietungskonzeption durch eine Einheitsmieten-Lösung aus.
www.gewiwo.de

Dr. David Eberhart, Pressesprecher BBU, Berlin

Mieke Eschment, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit BBU, Berlin

Schlagworte zum Thema:  Neubau, Ersatzneubau

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