23.05.2013 | Top-Thema Mietrecht Juni 2013

BGB §§ 536 a Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3, 554 Abs. 2, 578 Abs. 2

Kapitel
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Duldungspflicht des Gewerberaummieters; Modernisierungsarbeiten, BGH, Urteil vom 31.10.2012, XII ZR 126/11

Zur Verpflichtung des Gewerberaummieters, Modernisierungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden.

Sachverhalt
Die Kläger verlangen Schadensersatz, nachdem sie den mit der Beklagten abgeschlossenen Gewerberaummietvertrag wegen bevorstehender Umbauarbeiten fristlos gekündigt haben.
Im Mai 2002 schloss die Rechtsvorgängerin der Beklagten mit der Klägerin zu 1 einen Mietvertrag über Räume in einem Gebäudekomplex zur Nutzung als Praxis für Neurologie und Psychiatrie. Der Kläger zu 2 ist in den für die Zeit vom 1. Juli 2002 bis zum 30. Juni 2012 fest abgeschlossenen Mietvertrag am 1. Januar 2009 auf Mieterseite mit eingetreten.
In § 8 der Vertragsbestandteil gewordenen allgemeinen Vertragsvereinbarungen „Gewerbemietvertrag Büro (AVG)” haben die Parteien für bauliche Maßnahmen des Vermieters vereinbart:


„1. Der Vermieter kann Arbeiten und bauliche Maßnahmen zur Erhaltung oder zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Schadensbeseitigung auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Der Mieter hat die in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach der Mieter in diesem Fall zur Kündigung berechtigt ist, ist ausgeschlossen.
2. Soweit der Mieter die Maßnahmen zu dulden hat, kann er Ersatz seiner Aufwendungen nicht verlangen. Schadensersatz kann der Mieter nur verlangen, wenn durch die Maßnahmen der Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder unmöglich gemacht wird. …”


Der Gebäudekomplex stammt aus den fünfziger/sechziger Jahren und umfasst 33 Gewerbe- und Wohneinheiten. Die Beklagte plante eine umfassende Sanierung und Aufstockung der Gebäude zur Schaffung neuen Wohnraums.
Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 12. März 2010 den Mietvertrag mit der Beklagten außerordentlich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB wegen Gebrauchsentziehung zum 1. April 2010 und räumten das Mietobjekt. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Baumaßnahmen noch nicht begonnen. Die Beklagte widersprach der Kündigung.
Mit der Klage verlangen die Kläger Ersatz des ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages entstandenen Schadens, u. a. Ersatz der Umzugskosten, der Renovierungskosten und Erstattung der Mietdifferenz für die Restlaufzeit des Mietvertrages.

Begründung
§ 554 Abs. 4 BGB, der gemäß § 578 Abs. 2 BGB anwendbar ist, scheidet als Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Schadensersatz aus. Aufwendungen im Sinne dieser Norm sind nicht die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und auszieht, weil er die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden möchte (vgl. BGH Beschluss vom 22. Juni 2010 – VIII ZR 192/09 – WuM 2010, 565 Rn. 10, m.w.N.). Vielmehr erfasst § 554 Abs. 4 BGB nur die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht entstehen. Denn der Aufwendungsersatzanspruch knüpft von seinem Sinn- und Regelungsgehalt her an die Fortsetzung des Mietverhältnisses an.
Es kann der Schadensersatzanspruch auch nicht auf § 8 Ziffer 2 AVG gestützt werden. Diese Klausel gewährt, wie sich aus dem Kontext ergibt, ebenfalls nur einen Schadensersatzanspruch für den hier nicht vorliegenden Fall, dass der Mieter eine Maßnahme, zu deren Duldung er verpflichtet ist, duldet.


2. Ein Anspruch der Kläger gemäß § 536 a Abs. 1 BGB auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags entstandenen Schadens ist dem Grunde nach zu bejahen.
Den Klägern stand aufgrund der bevorstehenden Baumaßnahmen eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung der Mieträume sicher bevor und sie waren aufgrund dieses Mangels auch ohne Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.


a) Die mit dem Abriss der Garagen, der Balkone und des Daches sowie mit dem Neubau von Aufzugsanlagen, Balkonen, einer Tiefgarage, der Fassade, der Neugestaltung des Treppenhauses, der Erneuerung der Fenster und der Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen verbundenen Erschütterungen und Lärm- und Staubbelästigungen machen den zumutbaren Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie für einen längeren Zeitraum unmöglich.
Durch die beabsichtigte umfassende Neugestaltung des Gebäudes war danach die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch für einen längeren Zeitraum aufgehoben.


b) Diesen Mangel hat die Beklagte zu vertreten. Denn die Kläger waren zur Duldung der Umbaumaßnahmen nicht gemäß §§ 554 Abs. 1 und Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB verpflichtet.
Zwar handelt es sich bei den Umbauarbeiten überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind.
Es stellen die Umbaumaßnahmen für die Kläger eine unzumutbare Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar. Die Kläger hätten für die mit zunächst neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hinnehmen müssen. Das hätte für sie zur Folge gehabt, dass sie ihre Patienten hätten verlieren und keine neuen Patienten hätten gewinnen können.
Die Auferlegung eines solchen existenzbedrohenden wirtschaftlichen Risikos bedeutet für die Kläger eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Beklagten an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist.
Es spricht nicht gegen die Annahme einer unzumutbaren Härte, dass die Kläger in ihrem neuen Mietvertrag Beeinträchtigungen der Mieträume durch Baumaßnahmen an einigen noch leer stehenden zu vermietenden Flächen im Mietobjekt unter Verzicht auf Minderungs- und sonstige Ansprüche akzeptiert haben. Zum einen hat die Vermieterin den Klägern zum Ausgleich den Nettomietzins für die ersten fünf Monate ab Mietbeginn erlassen. Zum anderen ist nicht ersichtlich, dass die zu erwartenden Baumaßnahmen von ihrem Umfang und ihrer Dauer den von der Beklagten geplanten Umbau- und Erneuerungsarbeiten des gesamten Anwesens vergleichbar sind.


c) Die Kläger waren aufgrund der pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Beklagte gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.


aa) Die fristlose Kündigung der Kläger ist nicht deshalb unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung mangels begonnener Bauarbeiten noch keine Gebrauchsentziehung vorgelegen hat.
Im Zeitpunkt der Kündigung stand aufgrund der Umstände fest, dass die Baumaßnahmen alsbald beginnen würden. Die Beklagte selbst hatte den Baubeginn für Mai 2010 angekündigt und ist auch tatsächlich so verfahren. Sie hat dadurch, dass sie den Abschluss des von ihr angebotenen Mietaufhebungsvertrages abgelehnt und sodann im März 2010 den Beginn der mit Kosten von 3,5 Mio. Euro geplanten Baumaßnahmen für Mai 2010 angekündigt hat, zum Ausdruck gebracht, dass sie zu einer Verschiebung oder Unterlassung der Modernisierungsarbeiten nicht bereit ist. Die Kläger mussten aufgrund dieses Verhaltens der Beklagten davon ausgehen, dass diese ohne Rücksicht auf die Beeinträchtigungen der Kläger die Baumaßnahmen durchführt. Sie durften deshalb bereits vor Beginn der Baumaßnahmen die außerordentliche Kündigung aussprechen (OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl. § 543 Rn. 18; MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 543, Rn. 65).


bb) Es ist die Kündigung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie bereits zum 1. April 2010 erfolgt ist, obwohl der angekündigte Baubeginn erst für Anfang Mai 2010 vorgesehen war. Denn die Kläger waren, nachdem es ihnen gelungen war Ersatzräume ab dem 1. April 2010 zu finden, im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht berechtigt, diese zu mieten und zur Vermeidung einer doppelten Mietzahlungspflicht den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31. März 2010 zu kündigen.


cc) Im Hinblick auf den sicher bevorstehenden Beginn der Baumaßnahmen und die fehlende Bereitschaft der Beklagten zur Verschiebung oder Unterlassung der Bauarbeiten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB keiner vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung (OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224; Staudinger/Emmerich, BGB [Neubearbeitung 2011], § 543 Rn. 80; Kraemer in NZM 2001, 553, 559).
Die Beklagte behauptet auch selbst nicht, zur Verschiebung oder Unterlassung der Bauarbeiten bereit gewesen zu sein. Ihre fehlende Bereitschaft hierzu wird durch ihr Widerspruchsschreiben vom 19. März 2010 gegen die außerordentliche Kündigung der Kläger bestätigt, in dem sie schon bestreitet, dass es durch die Bauarbeiten überhaupt zu den von den Klägern behaupteten Beeinträchtigungen kommen werde.


d) Die Kläger haben danach gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 a, Rn. 14; Staudinger/Emmerich, BGB [Neubearbeitung 2011], § 543 Rn. 105, m.w.N.).
Auch die Kausalität zwischen der Pflichtverletzung der Beklagten und den umzugsbedingten Schäden der Kläger wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Kläger den neuen Mietvertrag bereits vor ihrer Kündigungserklärung abgeschlossen haben. Steht, wie hier, eine alsbald eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung, die den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, sicher bevor, so darf der Mieter die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Er muss schon zur Schadensminderung damit nicht abwarten, bis die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich eintritt.

Bedeutung für die Praxis
Ein Anspruch der Mieter gemäß § 536 a Abs. 1 BGB auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags entstandenen Schadens ist dem Grunde nach zu bejahen. Durch die beabsichtigte umfassende Neugestaltung des Gebäudes war danach die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch für einen längeren Zeitraum aufgehoben. Diesen Mangel hat die Vermieterin zu vertreten. Denn die Mieter waren zur Duldung der Umbaumaßnahmen nicht gemäß §§ 554 Abs. 1 und Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB verpflichtet. Zwar handelt es sich bei den Umbauarbeiten überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind. Die Mieter hätten für die mit zunächst neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hinnehmen müssen. Das hätte für sie zur Folge gehabt, dass sie ihre Patienten hätten verlieren und keine neuen Patienten hätten gewinnen können. Die Auferlegung eines solchen existenzbedrohenden wirtschaftlichen Risikos bedeutet für die Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist. Im Hinblick auf den sicher bevorstehenden Beginn der Baumaßnahmen bedurfte es für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung keiner vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung. Die Mieter haben danach gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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