23.05.2013 | Top-Thema Mietrecht Juni 2013

BGB §§ 133, 157, 535 Mietanpassungsvereinbarung; ergänzende Vertragsauslegung

Kapitel
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BGH, Urteil vom 7.11.2012, XII ZR 41/11,

Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland” die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591).
2. Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591).

Sachverhalt
– vgl. OLG Schleswig ZMR 2011, 635 –

Begründung
1. Das Oberlandesgericht (OLG Schleswig ZMR 2011, 635) geht zutreffend davon aus, dass mit der fehlenden Fortschreibung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts eine Regelungslücke entstanden ist, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden muss.
Es erstreckt sich die Regelungslücke nicht erst auf die Zeit nach dem 1. Januar 2003, ab der der Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts nicht mehr berechnet wurde, sondern auf den gesamten der Anpassung zugrunde liegenden Zeitraum ab Juni 2000. Denn die Parteien wollten einen durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum nach einheitlichem Maßstab berechneten Index zur Grundlage einer möglichen Mietanpassung machen. Dies war für den gesamten Betrachtungszeitraum ab dem zuletzt vorangegangenen Anpassungsverlangen im Juni 2006 nicht mehr gegeben, weil der durch den Vertrag in Bezug genommene Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts nicht bis zum Ende des Betrachtungszeitraums fortgeführt wurde.


2. Bei der Ausfüllung der Regelungslücke muss eine Regelung gefunden werden, welche die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben getroffen hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall eines Wegfalls des gewählten Index bedacht hätten.
Wie der Senat bereits entschieden hat, hätten die Vertragsparteien, wenn sie den Fall bedacht hätten, dass der von ihnen in Bezug genommene und auf einen bestimmten Haushaltstyp (4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen) zugeschnittene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geltende Index (jetzt: „Verbraucherpreisindex”), redlicherweise diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen des Mietzinses vereinbart (Senatsurteil vom 4. März 2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591 Rn. 19, m.w.N.).


3. Die Revision will jedoch die Frage, ob die Steigerung des Preisniveaus den im Mietvertrag geforderten Prozentsatz übersteigt, erst ab dem Zeitpunkt nach dem Verbraucherpreisindex beurteilen, von dem an der bisherige Index nicht mehr berechnet worden ist (Ende 2002); bis zu diesem Zeitpunkt soll sich diese Frage nach dem bisherigen Index beurteilen. Damit dringt sie nicht durch.


a) Das Oberlandesgericht hat eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags dahin vorgenommen, dass für die automatische Anpassung der Miete bereits ab dem 1. Januar 2000 auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen ist.
Die kann der Senat uneingeschränkt überprüfen. Die von den Parteien vereinbarte Prozentklausel stellt in dieser oder einer ähnlichen sinnentsprechenden Fassung eine in Mietverträgen nicht seltene und nicht nur im Bezirk des Berufungsgerichts verwendete Vereinbarung dar. Sie unterliegt deshalb auch als Individualabrede im Interesse einer einheitlichen Handhabung einer vollen inhaltlichen Überprüfung durch das Revisionsgericht (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591 Rn. 17 und BGHZ 122, 256, 260).


b) Die ergänzende Auslegung des Mietvertrags durch den Senat führt indes zu keinem anderen als dem vom Oberlandesgericht gefundenen Ergebnis.


aa) Zwar erscheint vordergründig die Annahme plausibel, die Vertragsparteien hätten bei Kenntnis des notwendigen Indexwechsels die Fortdauer des bisherigen Index bis zum längst möglichen Zeitpunkt, hier also bis zu dessen endgültigem Wegfall zum Jahresende 2002 vereinbart mit der Folge, dass für die notwendige Umrechnung nicht auf das Verhältnis der im Zeitpunkt der Einführung des neuen Index (1. Januar 2000) maßgebenden Werte abzustellen wäre, sondern auf das Verhältnis der im Zeitpunkt des endgültigen Wegfalls des bisherigen Index (31. Dezember 2002) maßgebenden Werte. Eine solche Annahme beruhte jedoch auf einem Missverständnis der statistischen Grundlagen.


(1) Die Parteien haben die Möglichkeit eines Mietänderungsverlangens an den Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland (Basis 1980 = 100) gebunden. Dieser Index bezeichnet die Preisentwicklung eines im Jahre 1980 anhand der damaligen Verbrauchsgewohnheiten ermittelten Warenkorbs und Wägungsschemas für einen durchschnittlichen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt der mittleren Einkommensgruppe.


(2) Bei der Berechnung der Teuerungsraten geht man von einem „Warenkorb” aus, welcher sämtliche Waren und Dienstleistungen enthält, die für die Konsumwelt in Deutschland relevant sind. Der Warenkorb wird laufend aktualisiert, damit immer diejenigen Gütervarianten in die Preisbeobachtung eingehen, welche von den Konsumenten aktuell häufig gekauft werden. Die Auswahl von konkreten Produkten für die Preisbeobachtung erfolgt in Form von repräsentativen Stichproben. In der Regel werden zunächst repräsentative Städte, dort dann repräsentative Geschäfte und darin die am häufigsten verkauften Produkte ausgewählt. Ein einmal für die Preisbeobachtung ausgewählter Artikel wird dann gegen einen anderen ausgetauscht, wenn er nicht mehr oder nur noch wenig verkauft wird.


Im nächsten Schritt werden die Güter des Warenkorbs in rund 700 Güterarten eingeteilt. Für die Berechnung der gesamten Teuerungsrate wird die durchschnittliche Preisentwicklung für eine Güterart jeweils mit dem Ausgabenanteil gewichtet, den die privaten Haushalte im Durchschnitt für diese Güterart ausgeben. Das Ergebnis ist ein gewichteter Mittelwert für die Preisentwicklung in Deutschland. Die Gewichtungsinformationen sind im so genannten Wägungsschema enthalten. Im Gegensatz zum Warenkorb wird das Wägungsschema für den Verbraucherpreisindex nur etwa alle fünf Jahre aktualisiert, um innerhalb des Fünfjahreszeitraumes die reine Preisentwicklung, unbeeinflusst von Änderungen der Ausgabengewichte, darstellen zu können (Quelle: Statistisches Bundesamt, www.destatis.de, Zahlen & Fakten / Gesamtwirtschaft & Umwelt / Preise / Verbraucherpreisindizes / Warenkorb und Wägungsschema, Stand: 7. November 2012).


(3) Beginnend mit der Festlegung des Wägungsschemas für ein neues Basisjahr wird der Index für die Folgezeit nur noch auf der Grundlage der neu festgestellten Verbrauchsgewohnheiten und des daran angepassten neuen Wägungsschemas berechnet. In der Statistik der Lebenshaltungskosten und der Verbraucherpreise wird damit dem im Zeitablauf sich ändernden Konsumverhalten der privaten Haushalte Rechnung getragen. Somit ist der auf dem neuen Basisjahr beruhende Index anders zusammengesetzt als der vorherige und ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich. Bereits publizierte Indexwerte früherer Basisjahre werden ab Januar des neuen Basisjahres unter Verwendung des aktualisierten Wägungsschemas neu berechnet. Die nachfolgend veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spiegeln daher nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten.


Zwar werden die auf ein neues Basisjahr bezogenen Indexreihen in der Regel erst zwei bis drei Jahre später veröffentlicht. So wurde der Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2000 erst im Februar 2003 und der Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2005 erst im Januar 2008 veröffentlicht. Auch trifft es zu, dass in der Zwischenzeit bis zur Veröffentlichung der neuen Indexreihen noch Indizes auf der Grundlage des zuletzt gültigen Wägungsschemas berechnet und veröffentlicht werden. Diese stellen jedoch nur eine Behelfslösung dar, bis das neue Wägungsschema ermittelt ist. Die so ermittelten Indexwerte verlieren rückwirkend ihre Gültigkeit, sobald die nach dem neuen Wägungsschema berechneten Indexreihen veröffentlicht sind. Denn mit der Veröffentlichung der neuen Indexreihen gilt das Wägungsschema des neuen Basisjahres rückwirkend von dessen Beginn an; die in der Zwischenzeit veröffentlichten Werte verlieren, da sie auf einem überholten Wägungsschema beruhen, ihre statistische Berechtigung.


bb) Aus dem Vorstehenden folgt, dass der von den Parteien mit der vereinbarten Prozentklausel herangezogene Lebenshaltungskostenindex mit dem Basisjahr 1980 als solcher bereits seit Mitte der 1980er Jahre nicht mehr ermittelt ist. Denn in den Jahren 1985, 1991, 1995, 2000 und 2005 wurde das jeweils maßgebliche Wägungsschema anhand der geänderten Verbrauchsgewohnheiten umbasiert. Bereits seit der Einführung des Basisjahres 1985 wurde die Preissteigerung nach dem in 1980 festgelegten Wägungsschema, auf das die Parteien in ihrem Mietvertrag Bezug genommen haben, nicht mehr berechnet.


Vor diesem Hintergrund muss die von den Parteien getroffene Vereinbarung dahin umgedeutet werden, dass mit der Prozentklausel nicht der Lebenshaltungskostenindex nach dem fixen Wägungsschema und Basisjahr 1980 in Bezug genommen ist, sondern der Lebenshaltungskostenindex nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Sind die Indexreihen für ein neues Basisjahr veröffentlicht, haben allein sie Gültigkeit für die Prozentklausel, während die früher veröffentlichten Indexreihen auf einem statistisch überholten Wägungsschema beruhen und allein deshalb nicht länger herangezogen werden können.


cc) Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung muss außerdem für den Zeitpunkt des Übergangs vom früheren Lebenshaltungskostenindex zum heutigen Verbraucherpreisindex eine Regelung gefunden werden, welche die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben getroffen hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall eines Wegfalls des gewählten Index bedacht hätten. Dabei ist zu beachten, dass die in den Jahren 2000 bis 2002 zunächst noch fortgeschriebenen Lebenshaltungskostenindizes nach dem für das Basisjahr 1995 ermittelte Wägungsschema bereits kein zutreffendes Abbild der Verbrauchsgewohnheiten in den Jahren 2000 bis 2002 mehr darstellten. Sie wären bei einer – der Parteierwartung entsprechenden – Fortschreibung des Lebenshaltungskostenindex mit einem neuen Basisjahr 2000 nachträglich ungültig geworden, weil sie auf einem statistisch überholten Wägungsschema beruhten. Allein die Tatsache, dass der Lebenshaltungskostenindex als solcher tatsächlich nicht umbasiert, sondern durch den Verbraucherpreisindex ersetzt wurde, macht diese statistische Ungenauigkeit nicht wett.
Auf eine fortdauernde Wirkung der noch für die Jahre 2000 bis 2002 ermittelten Lebenshaltungskostenindizes auf das Mietverhältnis hätten sich die Parteien jedoch redlicherweise nur dann geeinigt, wenn feststünde, dass das diesen noch zugrunde liegende Wägungsschema aus dem Basisjahr 1995 dem fiktiven Wägungsschema eines auf das Basisjahr 2000 fortgeschriebenen Lebenshaltungskostenindex für 4-Personen-Haushalte näher käme als das Wägungsschema des neu eingeführten Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2000. Diese Feststellung kann jedoch schon deshalb nicht getroffen werden, weil das Wägungsschema für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalts im Jahre 2000 nicht nachträglich ermittelbar ist. Hingegen spiegelt der Verbraucherpreisindex seit seiner Einführung die aktuelleren Verbrauchsgewohnheiten wider, wenngleich nicht nach einzelnen Haushaltstypen differenziert.


Entscheidend kommt hinzu, dass mit der Einführung des Basisjahrs 2000 auch methodische Weiterentwicklungen eingeflossen sind. Nach der Auskunft des Statistischen Bundesamtes wurde die Erfassungspraxis bei Pauschalreisen, Ferienwohnungen, Flügen u. Ä. geändert. In der Vergangenheit konnte es vorkommen, dass bei ungünstiger Lage der Wochentage Reisen während der Weihnachtsfeiertage nicht in den Dezemberindex eingingen. Nach der nunmehr modifizierten Erhebungspraxis wird sichergestellt, dass die Saisonhöhepunkte Weihnachten und Silvester immer im Dezemberindex abgebildet werden. Dies verändert die Saisonfigur der Preisentwicklung ab dem Jahr 2000 und damit auch die monatlichen Veränderungsraten, insbesondere für Dezember und Januar. Legt man für die Zeit ab 2000 einheitlich das neue Basisjahr zugrunde, werden die methodischen Änderungen nicht ergebnisrelevant. Demgegenüber würde eine selbst vorgenommene Verknüpfung, zum Beispiel zum Jahreswechsel 2002/2003, dazu führen können, dass die methodischen Unterschiede der miteinander verknüpften Preisindizes das Gesamtergebnis verfälschen.
Diese Verfälschung wird daran deutlich, dass sich bei einer Verkettung der Preisindizes zum Jahreswechsel 2002/2003 nur eine Steigerung von 9,4 % errechnet anstelle der tatsächlichen Steigerung von 10 %. Ohne die Verfälschung müsste sich nämlich auch bei einer Verkettung zum Jahreswechsel 2002/2003 eine Steigerungsrate von 10 % ergeben. Denn der neu eingeführte Verbraucherpreisindex entspricht inhaltlich dem früheren „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland” (vgl. Statistisches Bundesamt, Eilbericht Juni 2005, Fachserie 17/Reihe 7, abgedruckt FamRZ 2005, 1406). Jener hatte im Juni 2000 einen Punktestand von 106,9 und im Dezember 2002 einen Punktestand von 110,8, hat also von Juni 2000 bis Ende 2002 eine prozentuale Steigerung um insgesamt 3,6 % erfahren. Der mit dem Mietvertrag in Bezug genommene „Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen” hatte im Juni 2000 einen Punktestand von 106,6 % und im Dezember 2002 einen Punktstand von 110,4 %, erfuhr also von Juni 2000 bis Ende 2002 ebenfalls eine prozentuale Steigerung um 3,6 %. Nach den zuletzt gültigen Wägungsschemata für die Lebenshaltungsindizes (Basisjahr 1995) hatte sich somit eine gleich hohe Steigerungsrate des Lebenshaltungskostenindex für 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalte wie für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte ergeben, der jetzt dem Verbraucherpreisindex entspricht. Daraus folgt, dass die unterschiedlichen Rechenergebnisse bei einer Verkettung zum Jahreswechsel 2002/2003 anstatt einheitlicher Berechnung nach dem Basisjahr 2000 nicht auf unterschiedliche Wägungsschemata und Warenkörbe der beiden Indizes, sondern allein oder ganz überwiegend auf die vom Bundesamt für Statistik aufgezeigte Ergebnisverfälschung aufgrund geänderter Methodik zurückzuführen sind.


dd) Hätten die Parteien dieses bedacht, hätten sie sich redlicherweise bereits ab Einführung des neuen Verbraucherpreisindex auf die Geltung des aktuelleren Wägungsschemas ab dem Basisjahr 2000 geeinigt, anstelle der weiteren Mietentwicklung ein statistisch überholtes Wägungsschema zugrunde zu legen und weitere Verfälschungen durch einen Methodenwechsel in Kauf zu nehmen.


4. Zutreffend hat das Berufungsgericht die prozentuale Preissteigerung auch bereits ab Juni 2000 und nicht erst ab Oktober 2000 zugrunde gelegt. Zwar enthält der Vertrag keine eindeutige Bestimmung darüber, ob als Bezugsmonat des weiteren Mietpreisänderungsverlangens der im vorherigen Erhöhungsverlangen genannte Indexmonat oder der Monat des Wirksamwerdens der vorherigen Mieterhöhung zu wählen ist. Jedoch ist der im vorherigen Erhöhungsverlangen genannte Indexmonat nicht nur für die Berechtigung zur Mietpreisänderung, sondern auch für die Bemessung des neuen Mietpreises maßgeblich. Das lässt es als sachgerecht erscheinen und entspricht redlicherweise dem Parteiwillen, die weitere prozentuale Indexentwicklung von dieser Bezugsgröße aus zu bemessen.


5. In dem zugrunde zu legenden Zeitraum beträgt die Preissteigerung nach der Formel 109,9 / 99,9 x 100 – 100 exakt 10,0 %. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts kann eine zweite Nachkommastelle (10,01 %) nicht berücksichtigt werden, da die zugrundeliegenden Indizes bereits auf eine Nachkommastelle gerundet sind. Das Ausweisen der Veränderungsrate mit mehreren Nachkommastellen stellte eine Scheingenauigkeit dar, die statistisch nicht gegeben ist.
Nach den Vertragsbestimmungen genügt es jedoch, wenn die prozentuale Steigerungsrate genau 10 % beträgt. Daher ist das Mieterhöhungsverlangen vom 15. Mai 2006 begründet.

Bedeutung für die Praxis
Bei der Ausfüllung der Regelungslücke muss eine Regelung gefunden werden, welche die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben getroffen hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall eines Wegfalls des gewählten Index bedacht hätten. Wie der BGH bereits entschieden hat, hätten die Vertragsparteien, wenn sie den Fall bedacht hätten, dass der von ihnen in Bezug genommene und auf einen bestimmten Haushaltstyp zugeschnittene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geltende Index (jetzt: „Verbraucherpreisindex”), redlicherweise diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen des Mietzinses vereinbart. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung muss außerdem für den Zeitpunkt des Übergangs vom früheren Lebenshaltungskostenindex zum heutigen Verbraucherpreisindex eine Regelung gefunden werden, welche die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben getroffen hätten. Nach der nunmehr modifizierten Erhebungspraxis wird sichergestellt, dass die Saisonhöhepunkte Weihnachten und Silvester immer im Dezemberindex abgebildet werden. Dies verändert die Saisonfigur der Preisentwicklung ab dem Jahr 2000 und damit auch die monatlichen Veränderungsraten, insbesondere für Dezember und Januar. Legt man für die Zeit ab 2000 einheitlich das neue Basisjahr zugrunde, werden die methodischen Änderungen nicht ergebnisrelevant. Demgegenüber würde eine selbst vorgenommene Verknüpfung, zum Beispiel zum Jahreswechsel 2002/2003, dazu führen können, dass die methodischen Unterschiede der miteinander verknüpften Preisindizes das Gesamtergebnis verfälschen. Hätten die Parteien dieses bedacht, hätten sie sich redlicherweise bereits ab Einführung des neuen Verbraucherpreisindex auf die Geltung des aktuelleren Wägungsschemas ab dem Basisjahr 2000 geeinigt, anstelle der weiteren Mietentwicklung ein statistisch überholtes Wägungsschema zugrunde zu legen und weitere Verfälschungen durch einen Methodenwechsel in Kauf zu nehmen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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