23.05.2013 | Top-Thema Mietrecht Juni 2013

BGB §§ 543, 546 Fristlose Kündigung wegen Bedrohung des Hauswarts

Kapitel
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AG Karlsruhe, Urteil vom 19.12.2012, 6 C 387/12

Die Beleidigung und Bedrohung des Hauswarts durch den Ehemann der Mieterin kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 06.12.1988 mietete die Beklagte Z. 1 von der Klägerin die Wohnung. Der Ehemann der Beklagten Z. 1 (Beklagter Z. 4) und ein Sohn der Beklagten Z. 1 (Beklagter Z. 2) wohnen ebenfalls in der Wohnung.


Mit Schreiben vom 26.07.2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten Z. 1 fristlos und hilfsweise ordentlich zum 30.04.2013.
Die Klägerin behauptet, dass der Hausmeister der Klägerin am 25.07.2012 um 15.04 Uhr, nachdem er an der Wohnungstür der Beklagten geklopft habe, durch den Beklagten Z. 4 als „Faschista” und „Bandita” beschimpft worden sei. Nachdem der Beklagte Z. 4 gegenüber dem Hausmeister handgreiflich geworden sei, habe er zudem ein ca. 30 cm großes Küchenmesser geholt, mit welchem er den Hausmeister bedroht habe. Der Beklagte Z. 4 habe konkrete Stich- und Wurfbewegungen in Richtung des Hausmeisters gemacht, welchen dieser jedoch habe ausweichen können. Aufgrund dieses Vorfalles sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin nicht mehr zumutbar und eine Abmahnung vor Erklärung der fristlosen Kündigung sei nicht erforderlich gewesen. Der Beklagte Z. 3 sei ebenfalls in der streitgegenständlichen Wohnung wohnhaft.


Die Beklagten bestreiten den Vorfall vom 25.07.2012. Sie halten zudem eine der Kündigung vorausgehende Abmahnung für erforderlich. Darüber hinaus könne das Verschulden des Ehemannes, dessen Schuldfähigkeit in Zweifel gezogen werde, der Beklagten Z. 1 nicht zugerechnet werden.

Begründung
Die Beklagten Z. 1, 2 und 4 sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet.
Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung der Klägerin vom 26.07.2012 beendet worden. Aufgrund der Beweisaufnahme ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB gerechtfertigt ist.


Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Beklagte Z. 4 gegenüber dem Hausmeister der Klägerin beleidigend und körperlich aggressiv aufgetreten ist. Zum einen hat der Beklagte Z. 4 den Hausmeister mit Schimpfworten, die zwar nicht auf Deutsch ausgesprochen wurden, jedoch ohne Weiteres verständlich waren, beleidigt. Der Beklagte Z. 4 hat mit seinen Äußerungen den Hausmeister in dessen Ehre herabgesetzt. Dieser hat insbesondere auch keinen Anlass für die Beschimpfungen gegeben. Es hat der Hausmeister nicht unvermittelt und mehrfach laut gegen die Wohnungstür geschlagen, sondern nach zweifachem Klingeln angeklopft und sich gegenüber den Beklagten höflich verhalten.


Der Zeuge wollte den Beklagten Z. 2 überzeugen, dass er mit ihm zum Keller der Beklagten kommt, um sich den dortigen Zustand anzuschauen. Es entwickelte sich eine Diskussion, im Laufe derer der Beklagte Z. 4 auf den Zeugen losgegangen ist und ihn an der Jacke packte. Der Zeuge versuchte, den Beklagten Z. 4 zu beruhigen, und dieser ging schließlich in die Wohnung und kehrte mit einem Küchenmesser – mit feststehender Klinge von ca. 30 cm Länge – zurück und bedrohte damit den Zeugen. Dieser wich den Angriffen des Beklagten Z. 4 aus und ging rückwärts die Treppe herunter. Der Beklagte machte Wurfbewegungen in die Richtung des Zeugen. Zu einer Verletzung kam es letztlich nicht.


Das festgestellte Geschehen stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dar, welcher die Klägerin berechtigte, das Mietverhältnis mit der Beklagten Z. 1 außerordentlich und fristlos zu kündigen. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen kann der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Sowohl die Beleidigung als auch die Nötigung bzw. Bedrohung sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 10. Auflage 2011, § 543 BGB Rn. 187). Die Klägerin hat insbesondere tätliche Angriffe auf ihre Mitarbeiter durch Mieter nicht hinzunehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.05.2008, Az.: 67 S 160/07).


Da das Verhalten des Beklagten Z. 4 eine eklatante Vertragsverletzung darstellt, war vorliegend eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB nicht erforderlich (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 10. Auflage 2011, § 543 BGB Rn. 189). Die Beleidigung in Zusammenschau mit dem tätlichen Angriff stellen einen schweren Verstoß dar, so dass hier ein Ausnahmetatbestand nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB vorliegt, wonach vor der Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung nicht erforderlich ist. Der Klägerin ist es nicht zuzumuten, erst abzuwarten, bis sich ein solcher Vorfall wiederholt, da sie damit ihre Mitarbeiter und andere Hausbewohner einer erheblichen Gefährdung aussetzen würde.


Auch wenn man vorliegend eine Demenzerkrankung und eine damit einhergehende Schuldunfähigkeit des Beklagten Z. 4 als wahr unterstellen würde, überwiegt vorliegend das Interesse der Klägern zur Beendigung des Mietverhältnisses. Bei der notwendigen Interessenabwägung ist zwar die Schwere der Erkrankung des Beklagten Z. 4 zu berücksichtigen, aber auf der anderen Seite der erhebliche Verstoß des Beklagten und die damit einhergehende Störung des Hausfriedens sowie die Gefährdung für den Mitarbeiter der Klägerin (vgl. AG Bernau, Urteil vom 29.09.2009, Az.: 10 C 594/09). Unabhängig von der möglichen Erkrankung des Beklagten Z. 4 kann es vorliegend nicht hingenommen werden, dass die weiteren Hausbewohner und Mitarbeiter der Klägerin der Gefahr ausgesetzt werden, aggressiven Übergriffen des Beklagten Z. 4 ausgesetzt zu sein.


Die Beklagte Z. 1 hat sich das Verhalten ihres Ehemannes zurechnen zu lassen (vgl. LG Köln, Urteil vom 24.05.1976, Az.: 1 S 250/75). Der Mieter hat grundsätzlich für sämtliche Personen, die er nicht nur vorübergehend in seine Wohnung aufgenommen hat, insbesondere seine Angehörigen (sofern diese nicht selbst Vertragspartner sind), bei ihm beschäftigte Personen (auch Handwerker und Lieferanten) sowie Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB) einzustehen, § 278 BGB (vgl. Mössner in jurisPK-BGB Band 2, 6. Aufl. 2012, § 569 BGB Rn. 64, 66).
Der Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegenüber den Beklagten Z. 2 und 4, welche nicht Partei des Mietvertrages waren, ergibt sich aus §§ 546 Abs. 2, 985 BGB. Da die Beklagten Z. 2 und 4 unstreitig ebenfalls in der Wohnung leben und mithin Besitzer sind, hat die Klägerin auch ihnen gegenüber einen Rückgabeanspruch, nachdem das Mietverhältnis mit der Beklagten Z. 1 wirksam beendet wurde.
Auf die von den Beklagten geltend gemachte unzumutbare Härte kommt es vorliegend nicht an, da die Klägerin außerordentlich fristlos kündigen konnte.

Bedeutung für die Praxis
Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung der Vermieterin vom 26.07.2012 beendet worden. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Ehemann der Beklagten gegenüber dem Hausmeister beleidigend und körperlich aggressiv aufgetreten ist. Zum einen hat der Ehemann der Beklagten den Hausmeister mit Schimpfworten, die zwar nicht auf Deutsch ausgesprochen wurden, jedoch ohne Weiteres verständlich waren, beleidigt. Der Ehemann der Beklagten ging schließlich in die Wohnung und kehrte mit einem Küchenmesser – mit feststehender Klinge von ca. 30 cm Länge – zurück und bedrohte damit den Zeugen. Dieser wich den Angriffen aus und ging rückwärts die Treppe herunter. Der Ehemann der Beklagten machte Wurfbewegungen in die Richtung des Zeugen. Zu einer Verletzung kam es letztlich nicht. Das festgestellte Geschehen stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dar, welcher die Klägerin berechtigte, das Mietverhältnis mit der Beklagten außerordentlich und fristlos zu kündigen. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen kann der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Sie hat insbesondere tätliche Angriffe auf ihre Mitarbeiter durch Mieter nicht hinzunehmen. Die Mieterin hat sich das Verhalten ihres Ehemannes zurechnen zu lassen. Der Mieter hat grundsätzlich für sämtliche Personen, die er nicht nur vorübergehend in seine Wohnung aufgenommen hat, einzustehen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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