23.05.2013 | Top-Thema Mietrecht Juni 2013

BGB §§ 280 ff. Schadensersatzanspruch bei Abbruch von Vertragsverhandlungen

Kapitel
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Schadensersatzanspruch bei Abbruch von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags? LG Karlsruhe, Urteil vom 11.1.2013, 9 S 394/12

Sachverhalt
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen in Bezug auf den Abschluss eines Mietvertrages in Anspruch.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Schadensersatzanspruch bestehe nicht, weil die Beklagte nicht grundlos die Vertragsverhandlungen abgebrochen habe. Erst nach Übersendung des schriftlichen Mietvertrages habe die Beklagte davon Kenntnis erhalten, dass sie wegen der Erneuerung von Elektroleitungen die Wohnung umfassend malermäßig überarbeiten müsse. Mit diesen Kosten habe die Beklagte nach den Angaben im Exposé nicht rechnen müssen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag in Höhe von EUR 704,50 weiter. Die Beklagte habe sich schadensersatzpflichtig gemacht, weil sie zu einem Zeitpunkt die Vertragsverhandlungen abgebrochen habe, an welchem dies folgenlos nicht mehr möglich gewesen sei. Die Beklagte habe bereits im Zusammenhang mit ihrer Bewerbung auf die Dringlichkeit eines Wohnungserhalts hingewiesen. Schließlich habe sie nach Erhalt eines Exposés telefonisch zugesagt, dass sie die streitgegenständliche Wohnung anmieten wolle. Alle erforderlichen Angaben zum Mietgegenstand habe die Beklagte dem Exposé entnehmen können. Es sei das Erfordernis von Tapezierarbeiten von der Klägerin bestritten worden. Mit ihrer telefonischen Zusage habe die Beklagte einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Aufgrund der Zusage habe die Klägerin weiteren Interessenten abgesagt und die frühere Mieterin vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen. Sie habe aufgrund der Absage der Beklagten das Mietobjekt erst einen Monat später, nämlich erst zum 01.01.2012, weitervermieten können.

Begründung
Ein Schadensersatzanspruch ist bereits dem Grunde nach zu verneinen, da die Beklagte die Vertragsverhandlungen nicht ohne berechtigten Grund abgebrochen hat.
Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs bei Abbruch von Vertragsverhandlungen liegen nicht vor. Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Abschluss des Vertragsabschlusses grundsätzlich das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Gleichwohl kann sich eine Partei schadensersatzpflichtig machen, wenn nach den Vertragsverhandlungen der Vertragsschluss als sicher anzunehmen ist und eine Partei ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt (BGH WM 1969, 595; BGH NJW 1996, 1884). Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass die Beklagte in einem Telefongespräch vom 26.09.2011 zugesagt hätte, die streitgegenständliche Wohnung anmieten zu wollen, hat sie nicht ohne berechtigten Grund von der Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages abgesehen. Das Amtsgericht konnte zutreffend davon ausgehen, dass die Beklagte erstmals mit Übersendung des schriftlichen Mietvertrages erfahren hat, dass sie zu Beginn des Mietvertrages die Wohnung malermäßig (Streichen und tapezieren) überarbeiten müsste. Dass diese Arbeiten zu Beginn des Mietvertrages hätten erbracht werden müssen, ergibt sich aus einem eigenen Schreiben der Klägerin vom 26.09.2011. Zusammen mit diesem Schreiben ist der Beklagten nämlich der schriftliche Mietvertrag zur Unterschrift übersandt worden. Ob diese Arbeiten nun als Renovierungs- bzw. Sanierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen bezeichnet werden, ist unerheblich; maßgeblich ist lediglich, ob solche Arbeiten, wovon die Klägerin nach ihrem Schreiben vom 26.09.2011 selbst ausgegangen ist, für die Beklagte angefallen wären. Jedenfalls musste die Beklagte aufgrund des Schreibens der Klägerin vom Erfordernis von Maler- und Tapezierarbeiten ausgehen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht im angefochtenen Urteil davon ausgegangen ist, dass die Wohnung vor Mietvertragsbeginn von der Beklagten hätte malermäßig überarbeitet werden müssen.
Die Beklagte wiederum konnte aus dem ihr übersandten Exposé nicht entnehmen, dass solche Arbeiten bei Beginn des Mietvertrages anfallen würden, wenngleich danach Schönheitsreparaturen dem Mieter zur Last fallen sollten, weil nämlich im Exposé die Wohnung dahingehend beschrieben worden ist, dass die Wohnung zwei Monate vor Mietbeginn saniert würde. Aus dem Inhalt des Exposés war sogar eher der Schluss gerechtfertigt, dass man ohne weitere Arbeiten in die von der Klägerin sanierte Wohnung würde einziehen können. Die Beklagte hat auch plausibel und nachvollziehbar vorgetragen, dass sie wegen der nur kurzfristigen Anmietung keine umfangreichen Schönheitsreparaturarbeiten habe erbringen wollen.
Unabhängig von der weiteren zwischen den Parteien streitigen Frage, ob es der Klägerin nicht möglich gewesen wäre, an andere Interessenten bereits zum 01.12.2011 zu vermieten, hat jedenfalls die Beklagte die Vertragsverhandlungen nicht ohne berechtigten Grund abgebrochen, so dass ein Schadensersatzanspruch nicht gegeben ist.
Eine andere Beurteilung dieser allgemeinen Grundsätze ergibt sich auch nicht aus der Mitgliedschaft der Beklagten bei der Klägerin.

Bedeutung für die Praxis
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen in Bezug auf den Abschluss eines Mietvertrages in Anspruch. Ein Schadensersatzanspruch ist bereits dem Grunde nach zu verneinen, da die Beklagte die Vertragsverhandlungen nicht ohne berechtigten Grund abgebrochen hat. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs bei Abbruch von Vertragsverhandlungen liegen nicht vor. Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Abschluss des Vertragsabschlusses grundsätzlich das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Gleichwohl kann sich eine Partei schadensersatzpflichtig machen, wenn nach den Vertragsverhandlungen der Vertragsschluss als sicher anzunehmen ist und eine Partei ohne triftigen Grund den Vertragsschluss ablehnt. Die Beklagte konnte aus dem ihr übersandten Exposé nicht entnehmen, dass umfänglichere Dekorationsarbeiten bei Beginn des Mietvertrages anfallen würden, wenngleich danach Schönheitsreparaturen dem Mieter zur Last fallen sollten, weil nämlich im Exposé die Wohnung dahingehend beschrieben worden ist, dass die Wohnung zwei Monate vor Mietbeginn saniert würde. Aus dem Inhalt des Exposés war sogar eher der Schluss gerechtfertigt, dass man ohne weitere Arbeiten in die von der Klägerin sanierte Wohnung würde einziehen können. Jedenfalls hat die Beklagte die Vertragsverhandlungen nicht ohne berechtigten Grund abgebrochen, so dass ein Schadensersatzanspruch nicht gegeben ist.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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