23.05.2013 | Top-Thema Mietrecht Juni 2013

BGB §§ 278, 280, 535; VVG § 67 a. F., § 86 n. F.

Kapitel
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Haftung des Vermieters von ­Geschäftsräumen; Bauarbeiten und Fürsorgepflicht, BGH, Urteil vom 12.12.2012, XII ZR 6/12

1. Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters, die diesem aufgrund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen.
2. Der Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden u. a. gegen Feuer versichert, kann nicht zugunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt als Feuerversicherer des Mieters der Beklagten (im Folgenden Mieter) Schadensersatz aus gemäß § 67 Abs. 1 VVG a.F. (jetzt § 86 VVG) übergegangenem Recht wegen eines Brandschadens.
Die Beklagte vermietete 2001 in ihrem Wohn- und Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Fitness-Studios. Gemäß § 9 Nr. 11 des Mietvertrages war der Mieter verpflichtet, u. a. eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung als Versicherungsnehmer und Versicherungsbegünstigter abzuschließen. Der Mieter schloss diese Versicherungen als Geschäftsversicherung einschließlich einer Betriebsunterbrechungsversicherung bei der Klägerin ab. Bei der Geschäftsversicherung handelt es sich um eine Versicherung der technischen und kaufmännischen Betriebseinrichtung des Fitness-Studios einschließlich der Gebrauchsgegenstände der Betriebsangehörigen und branchenüblicher Waren und Vorräte sowie des Betriebsunterbrechungsschadens.
Am Abend des 20. Januar 2007 kam es zu einem Brand in der Tiefgarage des Gebäudes, durch den die über der Garage gelegenen Mieträume und die darin befindlichen Geräte und Einrichtungsgegenstände beschädigt wurden. Ursache des Brandes war eine Brandstiftung an Styroporplatten, die von der Streithelferin der Beklagten zwei Tage zuvor in der Garage gelagert worden waren und bei der bevorstehenden, von der Beklagten in Auftrag gegebenen Sanierung des Flachdaches des Anwesens verbaut werden sollten. Die frei zugängliche, nach drei Seiten hin offene Garage hat eine Größe von mehr als 100 m2.
Die Klägerin behauptet, sie habe an den Mieter zur Regulierung des Brandschadens 71.155,39 € zahlen müssen. Mit der Klage verlangt sie von der Beklagten Ersatz dieses Schadens aus übergegangenem Recht des Mieters.

Begründung
II. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus gemäß § 67 VVG a.F. übergegangenem Recht des Mieters dem Grunde nach einen Anspruch auf Ersatz des von ihr regulierten Brandschadens. Auf das Versicherungsverhältnis ist das bis zum 31. Dezember 2007 geltende Recht anwendbar, weil es sich um einen vor dem 31. Dezember 2008 eingetretenen Versicherungsfall aus einem Altvertrag handelt (Art. 1 Abs. 2 EGVVG).


1. Der Mieter hat gegen die Beklagte gemäß §§ 535, 280, 278 BGB wegen Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch den Brand verursachten Schadens.


a) Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 – XII ZR 148/06 – NJW 2009, 142; BGH-Urteile vom 16. Oktober 1963 – VIII ZR 28/62 – NJW 1964, 33, 35 und vom 20. Mai 1964 – VIII ZR 242/62 – MDR 1964, 750; vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 10. Aufl., § 535 BGB, Rn. 91 f.). Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöht.
Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter danach zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535, Rn. 306).
Eine solche Vorschrift stellt § 14 Abs. 2 GaVO BW dar, der die Aufbewahrung von brennbaren Stoffen in Mittel- und Großgaragen, somit in Garagen ab einer Größe von über 100 m2 (§ 1 Abs. 8 Nr. 2, 3 GaVO BW), verbietet, es sei denn die Stoffe zählen zum Fahrzeugzubehör oder dienen dessen Unterbringung.
§ 14 Abs. 2 GaVO BW dient der Verringerung der Brandlast in Garagen und damit der Verringerung der Brandgefahr. Durch das Verbot, neben Kraftfahrzeugen und deren Zubehör noch andere brennbare Stoffe in Mittel- oder Großgaragen zu lagern, soll der erhöhten Brandgefahr, die in einer Garage aufgrund der dort abgestellten Kraftfahrzeuge besteht, Rechnung getragen werden. Deshalb ist es entgegen der Ansicht der Beklagten und ihrer Streithelferin für die Anwendbarkeit von § 14 Abs. 2 GaVO BW ohne Bedeutung, ob die brennbaren Stoffe leicht oder schwer entflammbar sind und ob ein Brand durch vorsätzliches Inbrandsetzen eines Fahrzeugs oder der verbotswidrig gelagerten Stoffe oder im Rahmen des üblichen Gebrauchs einer Garage verursacht worden ist.


b) Die von der Beklagten mit der Sanierung des Daches beauftragte Streithelferin der Beklagten hat dadurch, dass sie Styroporplatten vorübergehend in der Garage des Gebäudes gelagert hat, die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Sie hat dadurch die der Beklagten gegenüber ihrem Mieter obliegende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt.
Diese Pflichtverletzung muss sich die Beklagte gemäß § 278 BGB zurechnen lassen.
Die Beklagte hat die Streithelferin mit Reparaturen am Haus beauftragt. Damit hat sie ihr auch die Erfüllung der ihr als Vermieterin gegenüber ihren Mietern obliegenden Fürsorgepflichten übertragen (BGH Urteile vom 20. Mai 1964 – VIII ZR 242/62 – MDR 1964, 750 und vom 16. Oktober 1963 – VIII ZR 28/62 – NJW 1964, 33, 35; vgl. Staudinger/Löwisch, BGB [2004], § 278, Rn. 22, 40, 94; Günther, Der Regress des Sachversicherers 4. Aufl., S. 97, m.w.N.)


c) Zwischen der die Brandgefahr erhöhenden pflichtwidrigen Lagerung der Styroporplatten und dem durch den Brand eingetretenen Schaden des Mieters besteht ein adäquater Kausalzusammenhang, der durch die vorsätzliche Brandstiftung nicht unterbrochen worden ist.
Von einer Unterbrechung der Kausalität könnte nur ausgegangen werden, wenn zwischen der pflichtwidrigen Lagerung der Styroporplatten und der Brandstiftung keinerlei Zusammenhang bestünde (vgl. BGHZ 106, 313 = NJW 1989, 2127, 2128; OLG Hamm ZfBR 2001, 115). Das ist jedoch hier nicht der Fall. Vielmehr ist der Brand gerade durch die Lagerung der Styroporplatten ermöglicht worden. Dass ein Dritter diese anzünden würde, lag angesichts der freien Zugänglichkeit der nach drei Seiten hin offenen Garage nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit.


d) Der geltend gemachte Schaden des Mieters fällt auch unter den Schutzzweck der verletzten Fürsorgepflicht. Mit dem Brand der die Brandlast erhöhenden Styroporplatten hat sich die Gefahr verwirklicht, vor der die auf § 14 Abs. 2 GaVO BW gestützte Fürsorgepflicht schützen soll. Für die Verwirklichung dieser Gefahr ist es ohne Bedeutung, dass der Brand vorsätzlich gelegt worden und nicht zufällig entstanden ist.


2. Der Anspruch des Mieters gegen die Beklagte auf Schadensersatz gemäß §§ 535, 280, 278 BGB wegen leicht fahrlässiger Schadensverursachung ist auch nicht durch einen stillschweigenden mietvertraglichen Haftungsverzicht ausgeschlossen.
Aus der gemäß § 9 Nr. 11 des Mietvertrages bestehenden Verpflichtung des Mieters, u. a. eine Feuerversicherung auf seine Kosten als Versicherungsnehmer und als Versicherungsbegünstigter abzuschließen, kann nicht im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages auf seinen stillschweigenden Haftungsverzicht für von der Beklagten leicht fahrlässig verursachte Schäden an den versicherten Gegenständen geschlossen werden.


a) Soweit der Bundesgerichtshof für den vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrag bei Beteiligung des Mieters an den Kosten aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien eine stillschweigende Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit hergeleitet hat (haftungsrechtliche Lösung, BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715, 716; Senatsbeschluss vom 26. Januar 2000 – XII ZR 204/97 – NJW-RR 2000, 1110), hat er in seiner neueren Rechtsprechung daran nicht mehr festgehalten (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353, 1354; BGH-Urteile vom 14. Februar 2001 – VIII ZR 292/98 – NZM 2001, 638 und vom 3. November 2004 – VIII ZR 28/04 – NZM 2005, 100, 101; Senatsbeschluss vom 12. Dezember 2001 – XII ZR 153/99 – NJW-RR 2002, 1243). Er geht vielmehr davon aus, dass sich aus einer ergänzenden Auslegung des von dem Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrages ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Mieter einen Brandschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (versicherungsrechtliche Lösung).


b) Hier fehlt es schon an einer Interessenlage der Mietvertragsparteien, aus der auf einen stillschweigenden Haftungsverzicht des Mieters für von der Beklagten leicht fahrlässig verursachte Schäden an seiner Geschäftseinrichtung geschlossen werden könnte.
Daraus, dass der Mieter sich verpflichtet hat, auf seine Kosten seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden zu versichern, folgt ein solcher Haftungsverzicht nicht. Die Versicherung dient vielmehr der Absicherung seines eigenen wirtschaftlichen Risikos. Darauf ist auch das Interesse der Beklagten gerichtet, die als Vermieterin daran interessiert ist, dass ihr Mieter durch eine Beschädigung bzw. Zerstörung seiner Einrichtungsgegenstände nicht insolvent wird.


3. Auch der Versicherungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Mieter kann nicht ergänzend dahin ausgelegt werden, dass ihm ein konkludenter Regressverzicht der Klägerin zugunsten der Beklagten zu entnehmen ist.


a) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein von dem Vermieter abgeschlossener Gebäudeversicherungsvertrag ergänzend dahin ausgelegt werden kann, dass er einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers zugunsten des Mieters enthält, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353, 1354; Senatsbeschluss vom 12. Dezember 2001 – XII ZR 153/99 – NJW-RR 2002, 1243; BGH-Urteile vom 3. November 2004 – VIII ZR 28/04 – NZM 2005, 100 und vom 13. September 2006 – IV ZR 378/02 – VersR 2006, 1530 Rn. 14 f.; vgl. Prölss/Martin, VVG, 28. Aufl., § 43, Rn. 23; Voit in Bruck/Möller, VVG, 9. Aufl., § 86, Rn. 193 ff.) kann nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beruht darauf, dass dem Vermieter für den Versicherer erkennbar daran gelegen ist, den Mieter in den Schutz des Gebäudeversicherungsvertrags einzubeziehen. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass der Mieter, auf den er in der Regel die Kosten der Versicherung abwälzt, in seiner Erwartung, er sei bei fahrlässiger Schadensverursachung durch die Versicherung geschützt, nicht enttäuscht wird. Auch liegt es nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, wenn das Vermögen seines Mieters mit Regressforderungen belastet wird, weil sich diese Belastungen auf die Mietzahlungen auswirken können (BGHZ 145, 393 = NJW 2001, 1353, 1354; BGH, Urteil vom 13. September 2006 – IV ZR 378/02 – VersR 2006, 1530 Rn. 14).


b) Die Voraussetzungen für eine entsprechende ergänzende Auslegung des die Feuerversicherung umfassenden Geschäftsversicherungsvertrages des Mieters dahin, dass die Klägerin zugunsten der Beklagten auf einen Regress für den Fall verzichtet, dass die Beklagte den Brand leicht fahrlässig verursacht, liegen nicht vor. Gegenstand der Versicherung ist nicht das Gebäude der Beklagten, sondern sind ausweislich des Versicherungsscheins die in den Geschäftsräumen befindliche technische und kaufmännische Betriebseinrichtung einschließlich der Gebrauchsgegenstände von Betriebsangehörigen und branchenübliche Waren und Vorräte sowie der Betriebsunterbrechungsschaden. Die versicherten Gegenstände und die Betriebsunterbrechungsversicherung stehen in keinem Bezug zu der Beklagten als Vermieterin (vgl. BGH, Urteil vom 13. September 2006 – IV ZR 26/04 – NJW 2006, 3714 Rn. 7). Vielmehr dient die Geschäftsversicherung der Absicherung des eigenen wirtschaftlichen Interesses des Mieters. Ein für die Klägerin erkennbares Interesse des Mieters daran, die Beklagte durch die Geschäftsversicherung vor einem Regress wegen eines von dieser leicht fahrlässig verursachten Schadens an den versicherten Gegenständen zu schützen, besteht danach nicht.

Bedeutung für die Praxis
Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren, die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen. Aus dieser Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, die die Brandgefahr für die Mieträume erhöht. Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter danach zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen. Eine solche Vorschrift stellt § 14 Abs. 2 GaVO BW dar, der die Aufbewahrung von brennbaren Stoffen in Mittel- und Großgaragen verbietet, es sei denn die Stoffe zählen zum Fahrzeugzubehör oder dienen dessen Unterbringung. Die von der Beklagten mit der Sanierung des Daches beauftragte Streithelferin hat dadurch, dass sie Styroporplatten vorübergehend in der Garage des Gebäudes gelagert hat, die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Sie hat dadurch die der Beklagten gegenüber ihrem Mieter obliegende mietvertragliche Fürsorgepflicht fahrlässig verletzt. Diese Pflichtverletzung muss sich die Beklagte gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Der Anspruch des Mieters gegen die Beklagte auf Schadensersatz ist auch nicht durch einen stillschweigenden mietvertraglichen Haftungsverzicht ausgeschlossen. Aus der gemäß Mietvertrag bestehenden Verpflichtung des Mieters, u. a. eine Feuerversicherung auf seine Kosten als Versicherungsnehmer und als Versicherungsbegünstigter abzuschließen, kann nicht im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages auf seinen stillschweigenden Haftungsverzicht für von der Beklagten leicht fahrlässig verursachte Schäden an den versicherten Gegenständen geschlossen werden. Hier fehlt es schon an einer Interessenlage der Mietvertragsparteien, aus der auf einen stillschweigenden Haftungsverzicht des Mieters geschlossen werden könnte. Daraus, dass der Mieter sich verpflichtet hat, auf seine Kosten seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden zu versichern, folgt ein solcher Haftungsverzicht nicht. Die versicherten Gegenstände und die Betriebsunterbrechungsversicherung stehen in keinem Bezug zu der Beklagten als Vermieterin. Vielmehr dient die Geschäftsversicherung der Absicherung des eigenen wirtschaftlichen Interesses des Mieters. Ein für die Klägerin erkennbares Interesse des Mieters daran, die Beklagte durch die Geschäftsversicherung vor einem Regress wegen eines von dieser leicht fahrlässig verursachten Schadens an den versicherten Gegenständen zu schützen, besteht nicht.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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