01.07.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2015

Schriftformheilungsklausel in Gewerberaummietvertrag

Kapitel
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BGB §§ 305b, 307 Abs. 1, 307 Abs. 2 Nr. 1,  550, Schriftformheilungsklausel in Gewerberaummietvertrag, OLG Frankfurt, Urteil vom 27. 2. 2015, 2 U 144/14

1. Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist ein in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei neu eintretender Gesellschafter. Hierin liegt kein Wechsel der Vertragspartei selbst. Im Verhältnis zu der anderen Partei des Mietvertrages werden ihm die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet.

2. Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gehindert wäre. Eine solche Klausel benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders nicht, sondern entspricht im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB zum - relevanten - Zeitpunkt des Vertragsschlusses einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien. Sofern ein zukünftiger Grundstückserwerber in den Schutzbereich einzubeziehen sein sollte, so ist er doch regelmäßig Rechtsnachfolger des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen selbst.

Sachverhalt

Die Klägerin als Vermieterin verlangt von der Beklagten zu 1) als Mieterin sowie den Beklagten zu 2) bis 5) als deren Gesellschaftern Zahlung rückständiger Miete aus einem gewerblichen Mietvertrag. Gemäß § 1 des Vertrages sind Vertragsbestandteil die genehmigten Baupläne, die allgemeine Baubeschreibung und die Ausführungsplanung, die dem Vertrag beigefügt wurden. Ferner ist bestimmt, dass der Vermieter den Mietgegenstand gemäß einer noch abzustimmenden ergänzenden Baubeschreibung nach Vorgabe des Mieters ausbauen sollte. Die Vermieterin sollte die Kosten für bestimmte Einbauten übernehmen. Alle weiteren Kosten seien durch den Mieter zu tragen. Die monatlich zu zahlende Miete betrug gemäß § 2 des Vertrages 35.176,40 € brutto. Das Mietverhältnis begann gemäß § 5 des Mietvertrages am 1.6.2008 und sollte am 31.5.2018 enden, wobei der Mieterin ein Optionsrecht für fünf Jahre eingeräumt war. Im Jahre 2009 vereinbarten die Mietvertragsparteien, dass die Mieterin die Sonderausbaukosten für das Einbringen von Glaswänden, den Ausbau des Serverraums, die Dusche und Sockelleisten in öffentlichen Bereichen in Höhe von insgesamt 49.279,- € gemäß einer Kostenaufstellung vom 30.4.2008 tragen sollte. Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Objekt und ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die vormalige Eigentümerin, die sich inzwischen in Liquidation befindet, gab die von der Beklagten zu 1) als Mietsicherheit gemäß § 4 des Mietvertrages geleistete Bürgschaft über 88.680,- € an die Klägerin heraus. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 16.4.2013 (Anlage K 6, Blatt 49 f. der Akte) machte die Klägerin unter Berufung auf die Indexklausel in § 2 des Mietvertrages eine Erhöhung der Miete vom 1.4.2013 an auf monatlich 46.106,65 € brutto einschließlich Nebenkostenvorauszahlung geltend. Das Landgericht hat die auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungen und Fortbestand des Mietverhältnisses gerichtete Klage durch Urteil vom 27.6.2014 abgewiesen.

Begründung

Die Klage ist zulässig und in dem noch geltend gemachten Umfang begründet. Die grundsätzlich mögliche Änderung des Klageantrags von einer Feststellungsklage in eine Zahlungsklage (§ 264 Nr. 2 ZPO) ist auch in der Berufungsinstanz zulässig; insbesondere wendet sich die Klägerin auch mit dem Zahlungsantrag gegen die Beschwer durch das erstinstanzliche Urteil, da die Unwirksamkeit der Kündigungen und die Fortdauer des Mietverhältnisses, deren Feststellung erstinstanzlich begehrt wurden, Voraussetzungen auch des Zahlungsantrag sind (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl. 2014, Vor § 511, Rdnr. 10 m.w.N.).
Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Dezember 2013 und Januar 2014 in Höhe von insgesamt 83.675,05 € zu (§ 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 des Mietvertrages vom 17.3.2008). Die Beklagten zu 2) bis 5) haften als Gesellschafter der Beklagten zu 1) für deren Verbindlichkeiten untereinander als Gesamtschuldner und mit dieser zusammen wie Gesamtschuldner (entsprechend § 128 HGB; § 421 BGB).

Die Beklagte zu 1) war auch über den 30.11.2013 und den 31.12.2013 hinaus zur Mietzahlung verpflichtet, da das Mietverhältnis fortdauerte. Es wurde weder durch die mit Schriftsatz vom 4.6.2013 erklärte außerordentliche, noch durch die zugleich erklärte ordentliche Kündigung vor Ablauf der vertraglich vereinbarten bis zum 31.5.2018 andauernden Laufzeit beendet (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Die Beklagte zu 1) konnte das Mietverhältnis nicht außerordentlich kündigen, da ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch unter Zugrundelegung ihres eigenen Vorbringens die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist mit dem 31.5.2018 zugemutet werden konnte und damit keine wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1 BGB). In der Entgegennahme der als Mietsicherheit gestellten Bürgschaft durch die Klägerin lag keine Verletzung des Mietvertrages, in welchen die Klägerin mit dem Erwerb des Anwesens eingetreten war (§ 566 BGB). Denn hiermit trat sie in die durch die Sicherheitsleistung begründeten Rechte der vormaligen Vermieterin ein (§ 566 a BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB 74. Aufl. 2015, § 566 a, Rdnr. 4 m.w.N.). Der Beklagten zu 1) stand hingegen kein Anspruch gegen die vormalige Vermieterin auf Rückübertragung der Mietsicherheit zu, da das Mietverhältnis fortdauerte und sie damit zur Sicherheitsleistung gemäß § 4 des Mietvertrages verpflichtet blieb. Ein Rückgewähranspruch steht ihr nach dem Inhalt der Sicherungsabrede vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu. Aus diesem Grunde ist der Beklagten zu 1) die subsidiäre Haftung der vormaligen Vermieterin (§ 566 a S. 2 BGB) gerade nicht wegen der Übertragung der Bürgschaft entgangen, sondern allein wegen der späteren Insolvenz der vormaligen Vermieterin. Zwar war nach dem Mietvertrag eine Besetzung des Empfangs, insbesondere ein Portier geschuldet. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Beklagte zu 1) zur anteiligen Tragung der entsprechenden Kosten im Rahmen der vertraglich geschuldeten Betriebskosten gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages verpflichtet war. Es handelt sich aber bei der Besetzung des Empfangs um einen im Verhältnis zu den gesamten durch den Mietvertrag begründeten Rechte und Pflichten verhältnismäßig geringfügigen Teilbereich. Etwaige Fehler bei der Abrechnung der Betriebskosten machen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) jedenfalls nicht unzumutbar. Gleiches gilt für die Auseinandersetzung über die Berechnung der Hausmeisterkosten in Höhe von 565,24 € durch die Klägerin gemäß ihrer Rechnung vom 16.4.2013 schon wegen der geringen Höhe des streitigen Betrages. Auch das von der Beklagten zu 1) im Schriftsatz vom 16.5.2013 beanstandete Mieterhöhungsverlangen war berechtigt und verstieß damit nicht gegen die vertraglichen Pflichten der Klägerin. Die Indexklausel in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Insbesondere ist eine Veränderung des Mietzinses nicht auf eine Erhöhung unter Ausschluss einer etwaigen Verringerung beschränkt. Die Regelung in § 2 Nr. 6 regelt allein den Fall des Rechts beider Parteien, vor Beginn des sechsten Mietjahres einmalig eine Anpassung des Mietzinses nach den in § 2 Nr. 5 näher bezeichneten Kriterien zu verlangen. Dass in diesem Fall nur eine Erhöhung, nicht auch eine Verringerung möglich sein soll, ist nicht zu beanstanden, da es sich gerade nicht um eine übliche regelmäßige Indexierung handelt.
Auch eine Gesamtbetrachtung der von den Beklagten zu 1) gerügten Umstände lässt die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie keinesfalls unzumutbar werden.
Das Mietverhältnis war auch nicht ordentlich vorzeitig kündbar; die gesetzlich erforderliche Schriftform ist gewahrt (§ 587 Abs. 2, § 550 BGB). Der Inhalt des Mietvertrages zwischen den Parteien ist in der Mietvertragsurkunde vollständig schriftlich niedergelegt. Die zum Zeitpunkt des 17.3.2008 getroffenen Vereinbarungen haben die Mietvertragsparteien in dem an diesem Tage unterzeichneten Mietvertrag vollständig wiedergegeben. Damit war der Mietgegenstand in § 1 des Vertrages vollständig beschrieben und ausreichend bestimmbar.
Die ursprünglichen Mietvertragsparteien haben über den Inhalt der Urkunde hinaus eine zusätzliche Vereinbarung in geringem Umfang vereinbart, bei der es sich um eine ergänzende Baubeschreibung nach Vorgabe der Beklagten, wie sie in § 1 Nr. 2 vorgesehen war, handeln kann. Allerdings wurden die in der E-Mail der vormaligen Vermieterin vom 23.5.2008 genannten von der Vermieterin zu bezahlenden Arbeiten (Kosten für flur- bzw. raumhohe Türen, Brandschutztür einschließlich Offenhaltung, Einzelraumregelung MSR, Parkettboden in den definierten Bereichen, Kosten der Verkabelung und Kosten einer mobilen Trennwand) bereits in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbart. Hinzu kam lediglich die Übernahme der Kosten für die halbautomatische Schließung der mobilen Trennwand durch die Vermieterin, nachdem im Mietvertrag zunächst insoweit eine Kostentragung durch die Beklagte vorgesehen war. Bei dieser Kostenübernahme handelt es sich jedoch um eine unwesentliche und daher nicht zu beurkundende Nebenabrede. Diese Kostenübernahme änderte nichts an künftigen Gewährleistungs- und sonstigen Rechten der Beklagten. Denn unabhängig von der Frage der Kostentragung gehörte die automatische Schließung der Trennwand zur Mietsache, für welche grundsätzlich die Vermieterin einzustehen hat (§ 535 Abs. 1, § 538 BGB), soweit nicht § 8 Nr. 7 des Mietvertrages zu einer entsprechenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Beklagten führt. Der Umfang der Rechte und Pflichten insoweit wird durch die Frage, wer die Kosten für die halbautomatische Schließung getragen hat, nicht beeinflusst. Entsprechendes gilt für etwaige sonstige nachträgliche Vereinbarungen über die Kostentragungspflicht. Insbesondere wurde hierdurch der Umfang der späteren Rückbaupflicht nicht beeinflusst. Insbesondere ändern solche Vereinbarungen nichts an dem Umfang des "ursprünglichen Zustands", den der Mieter gemäß § 7 Abs. 2 des Mietvertrages nach Beendigung des Mietverhältnisses gegebenenfalls in technisch einwandfreier Weise auf seine Kosten wiederherzustellen hat. Diese Pflicht betrifft ersichtlich allein bauliche Veränderungen, die über den bereits bei Vertragsabschluss vereinbarten Zustand oder Ausbau hinausgehen.

Beurkundungsbedürftig im Sinne des § 550 BGB sind nach dem Schutzzweck dieser Vorschrift nicht stets sämtliche, sondern nur die wesentlichen Vertragsbedingungen, bei welchen die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion für die Entscheidung des Vertragspartners relevant sind (vgl. BGH, NJW 2013, 3361 ff.; NZM 2009, 198 f.). Der Schutzzweck der Vorschrift des § 550 BGB ist nicht mit derjenigen des § 311 b BGB identisch, da im Falle einer Grundstücksübertragung oder eines Grundstückserwerbs auch die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleistet und eine sachgemäße Beratung der Parteien sichergestellt werden sollen (vgl. BGH, NJW 2004, 3626 ff.)

Aber selbst wenn die Vertragsparteien solche einzelnen den konkreten Ausbau betreffenden Punkte nicht in einer der Regelung des § 550 BGB entsprechenden Schriftform abgefasst hätten, da sie keine Urkunde erstellten, aus welcher sich sämtliche Vereinbarungen des Mietvertrages ergäben oder die auf die Regelungen des Mietvertrages vollständig Bezug nähme, würde dies nicht die Wahrung der gesetzlichen Schriftform hindern. Denn der gegenständliche Inhalt einer solchen ergänzenden Ausbaubeschreibung musste nicht in einer § 550 BGB entsprechenden Form vereinbart werden. Es handelte sich nicht um eine Nachtragsvereinbarung, welche nachträglich den vereinbarten Inhalt des Mietvertrages änderte, sondern lediglich eine Konkretisierung im Rahmen der bereits getroffenen Vereinbarungen. In § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Mietvertragsparteien, dass die Beklagte alle Kosten, die über den davor genannten, im Einzelnen beschriebenen Ausbau hinausgingen, tragen sollte. Bei dem Inhalt des konkreten Sonderausbaus handelte es sich hingegen ebenso wenig um einen zu beurkundenden Inhalt des Mietvertrages wie bei etwaigen baulichen Veränderungen durch den Mieter gemäß § 7 des Mietvertrages, die gleichfalls nicht in der Form des § 550 BGB in Verbindung mit § 578 Abs. 2 BGB schriftlich niederzulegen sind. Gemäß § 7 Nr. 1 des Mietvertrages bedurften solche baulichen Veränderungen lediglich der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Im Übrigen handelt es sich bei einer Vereinbarung dieses Inhalts wegen der untergeordneten Bedeutung derartiger Ausbaumaßnahmen ohnehin nicht um einen wesentlichen Bestandteil eines solchen Mietvertrages. Auch für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient, ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich (vgl. hierzu BGH, NJW 2008, 1661 f.).

Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist dabei ein in die Beklagte zu 1) neu eintretender Gesellschafter wie der Beklagte zu 5). Ein Mieterwechsel liegt hierin nicht, da Mieterin allein die Beklagte zu 1) ist. In einem Wechsel des Gesellschafterbestandes liegt keine Änderung des Inhalts des Mietvertrages, welcher dem Schriftformerfordernis unterliegen könnte. Hinsichtlich eines neu in eine Gesellschaft Eintretenden, die Partei eines Mietvertrages ist, mag es zwar sein, dass dieser sich in gleicher Weise aus dem schriftlich niedergelegten Mietvertrag nicht vollständig über den Inhalt des Mietvertrages vergewissern und er damit nicht vollständig beurteilen kann, welche Rechte und Pflichten er mit seinem Eintritt die eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übernimmt. Dies betrifft aber allein sein Verhältnis zu der Gesellschaft und gegebenenfalls zu seinen Mitgesellschaftern. Im Verhältnis zu der Vermieterin als der Vertragspartnerin des Mietvertrages mit der Beklagten zu 1) werden ihm jedoch die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet (§ 166 Abs. 1 BGB; vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 166, Rdnr. 6; Palandt/Sprau, a.a.O., § 714, Rdnr. 6). Denn die von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts getroffenen Vereinbarungen sind jedenfalls ihren Vertretungsberechtigten bekannt. Ein Informationsaustausch zwischen den Vertretern der Gesellschaft und dem neu eintretenden Gesellschafter ist dabei jedenfalls möglich und geboten (vgl. hierzu BGH, NJW 1999, 284 ff.).

Sofern Regelungen des Mietvertrages gegebenenfalls auslegungsbedürftig sind, handelt es sich nicht um eine Frage der Schriftform, sondern der Auslegung. Die getroffene Regelung, die auszulegen ist, ist jedoch im Mietvertrag vollständig niedergelegt (vgl. BGH, NJW 2013, 3363 ff.). Eine von dem Vermieter bestimmte Änderung des Abrechnungsschlüssels unterfällt schon deshalb nicht dem Schriftformerfordernis, weil es sich nicht um eine Vereinbarung, sondern um eine einseitige Bestimmung handelt (vgl. BGH, NJW 2014, 1300 ff.). Sie wird auch nicht dadurch zu einer Vereinbarung, dass der Mieter dieser Bestimmung durch den Vermieter nachkommt. Ob eine solche Änderung vorlag und ob diese gegebenenfalls zulässig war, ist keine Frage der Einhaltung der Schriftform. Selbst wenn ein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernisses vorläge, sofern dies im Hinblick auf die doppelte Schriftformklausel des § 20.1 des Mietvertrages überhaupt möglich ist, könnte die Beklagte hierauf nicht eine ordentliche Kündigung des befristeten Mietvertrages stützen, da dem die Schriftformheilungsklausel des § 20.2 des Mietvertrages entgegensteht. Denn hierin hat sie sich verpflichtet, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Eine dennoch erklärte auf § 550 BGB gestützte Kündigung des Mietvertrages verstößt demzufolge zugleich gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB; OLG Frankfurt a.M., ZMR 2013, 708 ff.; OLG Naumburg, NZM 2012, 808; KG Urteil vom 13.11.2006, Az. 8 U 51/06; MietRB 2004, 8; OLG Köln, GuT 2006 14; OLG Celle, NZM 2005, 21; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 749 f.; 508 f.; hierzu auch Guhling, NZM 2014, 529 ff.). Der Anspruch, eine solche ordentliche Kündigung zu unterlassen, ist nicht verjährt, da die Beklagte vielmehr dauerhaft zu diesem Unterlassen verpflichtet ist.

Diese Schriftformheilungsklausel des § 20 des Mietvertrages ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass die Klägerin als Grundstückserwerberin ihrerseits durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung gehindert wäre (vgl. BGH, NJW 2014, 2102 ff.; 1087 ff. m.w.N.). Die Klausel ist jedenfalls im geschäftlichen Bereich nicht überraschend (§ 305 c Abs. 1 BGB), sondern wird inzwischen häufig vereinbart, insbesondere da sie im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien entspricht, die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform für den Mietvertrag und damit die vereinbarte Laufzeit sicherzustellen. Eine solche Klausel benachteiligt aus diesen Gründen auch den Vertragspartner des Verwenders grundsätzlich nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verpflichtung beider Vertragspartner, im Verlauf des Vertragsverhältnisses getroffene Vereinbarungen in einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Weise festzuhalten, erscheint in Anbetracht der Bedeutung einer langfristigen vertraglichen Bindung der Mietvertragsparteien nicht als unangemessen.
Eine solche Schriftformheilungsklausel benachteiligt allerdings einen späteren Grundstückserwerbers unangemessen, da er verpflichtet sein soll, von dem Voreigentümer formunwirksam getroffene und ihn daher gerade nicht bindende und ihm möglicherweise nicht bekannte Vereinbarungen nunmehr seinerseits in der gebotenen Schriftform niederzulegen, und er an einer ordentlichen Kündigung auf der Grundlage dieses Formverstoßes gehindert sein soll. Auch wenn ein späterer Grundstückserwerber zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, welcher für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Vertragsklausel maßgebend ist, nicht der Vertragspartner des Verwenders einer solchen Vertragsklausel ist, so ist er doch bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Vertragsklausel in den zu berücksichtigten Schutzbereich einzubeziehen, da es sich bei einem solchen Grundstückserwerb um eine typische Fallgestaltung handelt, die gerade von der Regelung des § 550 BGB vorausgesetzt wird. Eine Bindung des Grundstückserwerbers an eine solche Schriftformheilungsklausel verstieße gerade gegen die zwingende Regelung des § 550 BGB, nach welcher ein Grundstückserwerber, der in einen für mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen können soll (vgl. BGH, NJW 2014, 2102 ff.; 1087 ff.).

Keine unangemessene Benachteiligung eines Grundstückserwerbers läge hingegen darin, dass er verpflichtet sein soll, von ihm selbst mit dem Mieter getroffene Abreden formgerecht niederzulegen. Keine unangemessene Benachteiligung liegt auch dann vor, wenn der Erwerber selbst aus der Schriftformheilungsklausel einen Anspruch gegen den Mieter geltend machen will, der darauf gerichtet ist, eine mit dem Voreigentümer getroffene bindende Vereinbarung auch formgerecht niederzulegen. In diesem Fall wirkt sich die Klausel nicht zu seinem Nachteil aus (vgl. hierzu insbesondere OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013,  30 U 82/12).
Eine Gesamtunwirksamkeit der Klausel gegenüber allen Mietvertragsparteien ist allerdings nicht schon deshalb anzunehmen, weil es ansonsten zu einer Ungleichbehandlung käme, da ein Grundstückserwerber sich zwar selbst auf die Formnichtigkeit des Mietvertrages berufen könnte, der Mieter hingegen ihm gegenüber aufgrund der Schriftformheilungsklausel nicht. Denn für den Mieter stellt diese Klausel gerade keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie grundsätzlich auch seine Interessen sichert. Eine Schriftformheilungsklausel wird zwar in gleicher Weise durch eine Vertragspartei als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in der Regel durch den Vermieter, in den Vertragstext einbezogen. Dass der Grundstückserwerber damit Rechtsnachfolger gerade des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist, hindert aber wegen der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 550 BGB nicht, eine Schriftformheilungsklausel gerade ihm gegenüber für nicht anwendbar anzusehen. Eine solche Klausel hat die Besonderheit nicht von vorneherein zum Nachteil einer bestimmten Vertragspartei zu wirken. Vielmehr stellt sich erst im Laufe der Zeit anhand der jeweiligen konkreten Umstände heraus, welche der beiden Vertragsparteien ein Interesse an der Fortdauer und welche Vertragspartei möglicherweise ein Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat. Diese Erwägung rechtfertigt es, eine solche Schriftformheilungsklausel nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders für - insgesamt - unwirksam zu halten, sondern sie lediglich dann für nicht anwendbar zu halten, wenn sie einen Verstoß gegen die zwingende gesetzliche Regelung des § 550 BGB zur Folge hätte, also wenn ein Grundstückserwerber gerade entgegen § 550 BGB an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen eines durch den Voreigentümer verursachten Formverstoßes gehindert wäre (im Ergebnis, aber mit anderer Begründung ebenso OLG Hamm, Urteil vom 26.4.2013, 30 U 82/12), wie dies in den von dem BGH entschiedenen Fallgestaltungen war (vgl. BGH, NJW 2014, 2102 ff.; 1087 ff.).
Danach wäre aber die Beklagte zu 1) jedenfalls aufgrund der Schriftformheilungsklausel in § 20 des Mietvertrages nach Treu und Glauben an der ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Nichteinhaltung der Schriftform gehindert.
Die Forderung der Klägerin ist, soweit sie noch geltend gemacht wird, auch der Höhe nach begründet. Denn die Mieterhöhung aufgrund der Indexklausel des § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wie oben dargelegt wirksam.  

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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