Konzepte gegen Wohnraummangel und Leerstand gefragt

Deutschland erlebt momentan zwei parallele Entwicklungen: explodierende Immobilienmärkte und einen immensen Baubedarf insbesondere preiswerter Wohnungen in den wachsenden Räumen sowie Abwanderung, Leerstände und Rückbau in den stagnierenden Regionen oder ländlichen Räumen. Dr. Bernd Hunger, Referatsleiter für Stadtentwicklung und Wohnungsbau beim Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, spricht über Potenziale und Erwartungen.

Wer "aufs Land" ziehen oder dort bleiben will, spielt seine Bedürfnisse im Kopf durch: Gibt es qualifizierte und gut bezahlte Arbeit? Wie ist die Verkehrsanbindung? Erreiche ich über Internet oder per Mobiltelefon problemlos meine Kollegen, Verwandten und Freunde? Würde ich mich hinreichend versorgt und medizinisch betreut fühlen? Welche Angebote gibt es für meine Kinder hinsichtlich Kita und Schule, Bildung und Ausbildung?

Abwanderung: Gute Wohnverhältnisse sind notwendig, aber nicht hinreichend

Dieses Beispiel ist auch auf schrumpfende Orte oder Regionen übertragbar und zeigt: Um Abwanderung und Schrumpfung zu begegnen, sind gute Wohnverhältnisse zwar notwendig, aber nicht hinreichend. Mit dem Aufruf "Wohnen und Bauen nicht nur in Metropolen" hat der GdW deshalb gemeinsam mit der Bundesstiftung Baukultur ein Signal für die Stärkung des ländlichen Raumes gesetzt. Gefragt seien Ankerstädte mit lebendigen Ortskernen, die auf ihr Umland ausstrahlen. Laut Koalitionsvertrag will auch die Bundespolitik den Ruf nach Polyzentralität und gleichwertigen Lebensbedingungen als wiederzuentdeckendem Leitbild ernst nehmen. Es wird auch Zeit, denn gut die Hälfte aller Kreise in Deutschland verliert trotz allgemeinen Bevölkerungswachstums Einwohner – dies zeigt unter anderem die Arbeit des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu den Wohnungs- und Immobilienmärkten in Deutschland aus dem Jahr 2016.

Potenziale und Erwartungen schrumpfender Regionen

Auch periphere oder schrumpfende Regionen haben Qualitäten: kein Großstadtstress, ruhiges Leben in naturnahen Landschaften, nachbarschaftliches Zusammenleben, informelle Netzwerke. Wer der lauten, boomenden, großen Stadt "entflieht", will meist die Vorteile des Wohnens auf dem Lande genießen: gute und möglichst naturnahe Wohnqualität, gern mit Garten und Garage. Sicheres Kinderspiel im Freien. Überschaubarkeit und Vertrautheit. Und, nicht unwichtig: mehr Fläche für weniger Geld.

Diese Erwartungen zeigen:

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Das gilt umso mehr, wenn man sich diejenigen genauer anschaut, die in eine mittelgroße Stadt oder in eine kleinere Gemeinde ziehen wollen.

Denn zum Ersten suchen qualifizierte Beschäftigte nach bedürfnisgerechtem und anspruchsvollem Wohnraum. Auch in stark geschrumpften oder teilweise noch schrumpfenden Städten – wie unter anderem im pfälzischen Pirmasens, im sachsen-anhaltinischen Wolfen oder im sächsischen Hoyerswerda – gibt es Firmen, die anspruchsvolle Arbeitsplätze anbieten und Wohnungen für ihr Personal suchen. Zum Zweiten zieht es viele Abgewanderte zum Beispiel aus den Metropolen irgendwann wieder nach Hause. Sie suchen nun oft ein hochwertiges Wohnmilieu in der alten Heimat. Drittens sind – wenn die Kinder aus dem Haus sind, das Rentenalter naht und das Haus im Dorf zu groß oder zu abgelegen ist – kleinere Städte mit guten Betreuungs- und Dienstleistungsangeboten besonders bei älteren Haushalten beliebt.

Fassadenelement
In Metropolregionen mit hohem Bevölkerungszuwachs sind kluge Neubaukonzepte gefragt

Neubau: Welche Qualitäten und Konzepte sind gefragt?

Wie aber konzeptionell herangehen an den offensichtlich erforderlichen Neubau oder die Bestandserneuerung? Bewährt haben sich integrierte Regional- und Stadtentwicklungskonzepte, in denen die beteiligten Gemeinden auf Basis einer aus demografischer und Wirtschaftsentwicklung abgeleiteten Gesamtperspektive für ihren Siedlungsraum den Umgang mit Wohnungen und Flächen vereinbaren.

Dieses Vorgehen erfolgt dabei konsequenterweise in drei voneinander abhängigen Bausteinen:

  • Aufwertung des auf Dauer notwendigen Wohnungsbestandes,
  • Neubau in nachgefragten, vor Ort nicht ausreichend vorhandenen Marktsegmenten und
  • konsequentes Sich-Trennen von nicht mehr benötigtem Wohnraum.

Zu berücksichtigen sind bei den erforderlichen Entscheidungen auch Lage und Baukultur: Wohnungsbau soll vor allem den Ortskern stärken und das identitätsstiftende Stadtbild bereichern – im Unterschied zum mancherorts sichtbaren "Donut-Effekt" durch Ortskernverfall bei gleichzeitiger Zersiedelung des Ortsrandes.

Reichstagsgebaeude in Berlin, Detail, mit deutscher Flagge, Deutschland
Beim Stadtumbau sind neben dem Bund auch die Länder gefordert

Länder sind ebenso gefordert wie der Bund

Die Wohnungswirtschaft kann Einiges tun für den Attraktivitätsgewinn des ländlichen Raumes, aber sie kann es nicht allein. Gefragt ist eine geeignete Förderung, um die Attraktivität der Abwanderungsregionen zu stärken und Eigeninitiative vor Ort zu belohnen.

Dabei sind die Länder ebenso gefordert wie der Bund. Es ist Sache der Länder, zu entscheiden, dass die Wohnraumförderung auch für den Neubau in schrumpfenden Regionen und Gemeinden eingesetzt werden kann – eine plausible, aus dem konkreten Bedarf hergeleitete planerische Begründung vorausgesetzt. Ebenso können die Programme der Städtebauförderung einen wichtigen Beitrag zur Aufwertung und Stabilisierung der Siedlungskerne leisten. Dabei darf es aber nicht nur um die – vielerorts ebenfalls notwendige – Rückbauförderung aus der Programmatik des Stadtumbaus gehen.

Der Bund ist gut beraten, wenn er sich in seiner Raumordnungspolitik daran erinnert, dass ein ausbalanciertes, hierarchisch gegliedertes dezentrales Siedlungssystem einen strukturpolitischen Vorteil darstellt, der sich in wirtschaftlicher Effizienz und guten Lebensverhältnissen in allen Landesteilen niederschlägt. Der Boom weniger Metropolen bei einem gleichzeitigen Ausbluten des Landes ist ein strukturelles Merkmal von geringer entwickelten Staaten.

Schrumpfen und Wachsen sozialverträglich gestalten

Der Leitspruch "Small is beautiful" sollte auch in einer Zeit neuerlicher Wachstumseuphorie wieder an Attraktivität gewinnen. Schrumpfen ist wie Wachsen per se nichts Gutes oder Schlechtes, beides muss sozialverträglich gestaltet werden. Bleibt zu hoffen, dass die im Koalitionsvertrag der Regierungsparteien vereinbarte besondere Berücksichtigung des ländlichen Raumes ihren Niederschlag im praktischen Handeln findet.

Dieser Beitrag ist in der „DW Die Wohnungswirtschaft“ 7/2018 erschienen.

Schlagworte zum Thema:  Neubau, Leerstand, Wohnungsnot