20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Vor über 30 Jahren: Abschied von der Bruttowarmmiete

Kapitel
Abschied von der Bruttowarmmiete
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Die Einführung der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten-Abrechnung 1981 ist ein Meilenstein, der die Arbeit der Wohnungsunternehmen in Deutschland nachhaltig verändert hat. Die jährliche Nebenkostenabrechnung bedeutet für viele Mieter eine unangenehme Überraschung und führt durch die deutlich gestiegen Kosten zu den eindeutig häufigsten Streitigkeiten zwischen Kunde und Unternehmen. In diesem Überblick geht es um das Warum, Wann, Wie und Weshalb.

„Nebenkosten“ verteuern das Wohnen
Mit der Miete sind grundsätzlich alle auf der Mietsache ruhenden Lasten des Vermieters abgegolten (§ 535 BGB). Der Gesetzgeber definiert die Miete also als „Bruttowarmmiete“. Fragt man allerdings die Menschen, werden neun von zehn Befragten antworten, dass neben der (Grund-)Miete auch noch die Betriebs- und Heizkosten zu bezahlen sind. Denn in der Regel wird mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter neben der Miete monatliche Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten bezahlt, über die der Vermieter jährlich abrechnet. Diese Kosten werden deshalb üblicherweise auch als „Nebenkosten“ bezeichnet, obwohl sie von ihrer Höhe her zwischenzeitlich echte „Wohnzusatzkosten“ darstellen, die erheblich zur Verteuerung des Wohnens in Deutschland beitragen.


Ölkrise löst Gesetzesaktivitäten aus
Mit der Heizkostenverordnung vom 23. Februar 1981 hat der Gesetzgeber sein Verständnis von einer „Bruttowarmmiete“ aufgeweicht, indem er Vermieter verpflichtet, die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig zu erfassen und auf die Nutzer zu verteilen (§§ 1,4 HeizkostenV). Das gilt grundsätzlich auch für den Fall, dass mietvertraglich etwas anderes vereinbart ist. Auslöser hierfür war die Ölkrise in den 1970er Jahren, die den Gesetzgeber veranlasste, insbesondere der Energieverschwendung der privaten Haushalte den Kampf anzusagen. Im Ergebnis wurde das Energieeinsparungsgesetz vom 22. Juli 1976 erlassen und daran anschließend die Heizkostenverordnung im Jahre 1981. Aus dieser verordnungsrechtlichen „Sonderbehandlung“ der Heiz- und Warmwasserkosten hat sich die überwiegend anzutreffende getrennte Nennung und Darstellung von Betriebskosten einerseits und Heizkosten
andererseits entwickelt. Dabei waren und sind die Heiz- und Warmwasserkosten „ganz normale“ Betriebskosten, die dementsprechend auch als solche im Katalog der insgesamt umlagefähigen Betriebskosten mit aufgezählt werden (§ 2 Nummern 4 bis 6 BetrKV; Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, Nummern 4 bis 6 – alt – ).


Nettokaltmiete bei preisgebundenen Wohnungen Pflicht
Der in Deutschland zweigeteilte Mietwohnungsmarkt – hier die dem Kostenmietrecht unterliegenden preisgebundenen Wohnungen, dort die dem Vergleichsmietenrecht unterliegenden nicht preisgebundenen/freifinanzierten Wohnungen – hat darüber hinaus zu einer unterschiedlichen rechtlichen Behandlung der Betriebskosten im Übrigen geführt. Während Vermieter nicht preisgebundener Wohnungen entscheiden können, ob sie die Betriebskosten neben der Miete umlegen wollen, sind Vermieter preisgebundener Wohnungen hierzu verpflichtet. Betriebskosten sind als Teil der Bewirtschaftungskosten zwar nach wie vor Bestandteil der Kostenmiete (§ 24 Abs. 1 Nr.3 II. BV). Mit der Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 5. April 1984 hat der Gesetzgeber aber verfügt, dass Betriebskosten bei preisgebundenen Wohnungen nicht (mehr) in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden dürfen (§ 27 Abs. 3 II. BV). Danach mussten die Betriebskosten spätestens für am 1. Januar 1987 beginnende Abrechnungszeiträume neben der (Kosten-)Miete umgelegt und jährlich über sie abgerechnet werden (§ 20 Abs. 3 NMV 1970). Da den Vermietern preisgebundener Wohnungen dadurch ein Teil des zweiprozentigen Mietausfallwagnisses entging, das bisher auch auf die in der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten berechnet wurde, gestand ihnen der Gesetzgeber ein ebenfalls zweiprozentiges Umlageausfallwagnis auf die abgerechneten Betriebskosten zu (§ 25a NMV 1970).
Das Umlageausfallwagnis als Besonderheit für preisgebundene Wohnungen ist ein Zuschlag zu den abgerechneten Betriebskosten und stellt keine eigenständige Betriebskostenart dar. Endet die Preisbindung, endet auch die Ansatzmöglichkeit für das Umlageausfallwagnis.


NMV 1970 mit Hinweis auf HeizkostenV
Die Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 5. April 1984 sorgte auch dafür, dass die Heizkostenverordnung nunmehr sowohl für nicht preisgebundene als auch für preisgebundene Wohnungen einheitliche Anwendung findet. Die bis dahin für preisgebundene Wohnungen geltenden besonderen Bestimmungen über die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten (§§ 22-23a NMV 1970) sind ersetzt worden durch einen Hinweis auf die auch hier anzuwendende Heizkostenverordnung (§ 22 NMV 1970).


Betriebskostengrundlagen vereinheitlicht
Ebenfalls vereinheitlicht wurde die Grundlage für die Aufstellung bzw. Ermittlung der Betriebskosten durch die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, auf die sowohl in § 27 Abs. 1 II. BV für preisgebundene als auch in § 556 Abs.  1 BGB für nicht preisgebundene Wohnungen Bezug genommen wird. Ein Übriges hat der BGH bewirkt, der seit der zum 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Reform der Zivilprozessordnung (ZPO) zahlreiche praxisrelevante Entscheidungen zum Thema „Betriebskosten“ gefällt und damit zur Vereinheitlichung der Rechtsauffassung auch in Einzelfragen mit geringfügigem Streitwert beigetragen hat.


Verbrauchsabhängige Abrechnung gesetzlich flankiert
Dort, wo nichts anderes vereinbart oder vorgesehen ist, geht der Gesetzgeber vom Wohnflächenverhältnis als objektiv angemessenem Umlagemaßstab aus (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Werden verbrauchs- oder verursachungsabhängige Betriebskosten erfasst, müssen ihre Umlagemaßstäbe dem unterschiedlichen Verbrauch bzw. der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tragen (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter ein einseitiges Umstellungsrecht ein, wenn dieser künftig anstelle eines Flächenmaßstabes einen verbrauchs- bzw. verursachungsbezogenen Umlagemaßstab einführen will (§ 556a Abs. 2 BGB). Prädestiniert hierfür sind insbesondere die Positionen Wasser und Abwasser sowie die Kosten der Müllbeseitigung. Neben dem von vielen Mietern beschworenen Gerechtigkeitsaspekt geht es hier – wie auch bei der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung – insbesondere um den Ressourcenschutz. So führt die mit dem Einbau von Wohnungswasserzählern verbundene Verbrauchserfassung nach Erfahrungen der Hamburger Wasserwerke zu einer Verringerung des Wasserverbrauchs um durchschnittlich 15 % (Info-Broschüre der Hamburger Wasserwerke „Wasserzähler für Hamburgs Wohnungen“, 2004). Bis auf Bayern schreiben deshalb alle Bundesländer in ihren Bauordnungen den Einbau von Wohnungswasserzählern vor. In Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein gelten sogar generelle Nachrüstungspflichten für den Bestand. Zusammen mit der Verwendung sparsamerer Haushaltsgeräte hat das dazu geführt, dass jeder Deutsche in 2010 täglich durchschnittlich 121 Liter Trinkwasser verbraucht hat, 20 Jahre zuvor waren es noch 144 Liter.


Betriebskostenmanagement im Fokus vieler Vermieter
Das darin zum Ausdruck kommende ökologische und ökonomische Kostenbewusstsein ist durchaus auch im Interesse der Vermieter, schließlich machen die kalten und warmen Betriebskosten einen immer größeren Anteil an der Wohnkostenbelastung aus. Bestenfalls reduzieren sie die Mieterhöhungsspielräume, schlechtestenfalls erhöhen sie die Leerstandsverluste. Nicht nur wegen des gesetzlichen Wirtschaftlichkeitsgebotes (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sondern auch im wohlverstandenen Eigeninteresse liegt es deshalb, wenn Vermieter zunehmend stärker Instrumente der Betriebskostenoptimierung und des Betriebskostenmanagements einsetzen, um die Höhe ihrer Betriebskosten positiv zu beeinflussen.
Das im Jahr 2000 von Prof. Dr. Hansjörg Bach an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen ins Leben gerufene Betriebskosten-Benchmarking auf Basis der „Geislinger Konvention“ liefert hierfür die Grundlage (www.hfwu.de/de/geislinger-konvention.html).


Betriebskostenabrechnung prägt Vermieter-Mieter-Verhältnis
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nehmen Betriebskosten mit über 37 % aller Beratungsfälle unangefochten den Spitzenplatz bei den häufigsten Streitthemen ein. Das hat sicherlich auch mit der in diesem Bereich zu verzeichnenden Kostenentwicklung zu tun. So sind z. B. die Energiekosten von 2000 bis 2012 um 117 % gestiegen, die Nettokaltmieten dagegen nur um 16 % (siehe Abbildung 1). Aber auch die Tatsache, dass Vermieter und Mieter regelmäßig mindestens einmal jährlich über die Betriebskostenabrechnung „in Kontakt treten“, dürfte Grund für diesen Spitzenplatz sein. Daran dürfte sich auch in Zukunft wenig ändern.

Michael Pistorius, vnw Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V., Hamburg

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