20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Kommunale Wohnungsunternehmen: Vom Wohnungsversorger, zum Tafelsilber, zum kommunalen Problemlöser?

Kapitel
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
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Eine wahrlich schwierige Aufgabe: die Entwicklung und die Verdienste von kommunalen Wohnungsunternehmen zu würdigen, die anhaltende Phase der Betrachtung von kommunalen Wohnungsbeständen als „Tafelsilber“ zu betrachten, mit einem Ausblick über die Zukunft der Unternehmen und ihrer kommunalen Wohnungsbestände in ein Gesamtbild zu bringen. Ein persönliches Statement.

Alleine die Wiederbelebung der fast vergessenen glanzvollen Erfolgsgeschichte dieser kommunalen Unternehmen bietet Stoff für eine breite Darstellung. Was allerdings den Ausblick auf die Zukunft betrifft, ist dies ein schwieriges und auch risikoreiches Unterfangen. Dies wird mir im Laufe der Jahre immer deutlicher, wenn ich meine zahlreichen Beiträge für Unternehmensjubiläen kommunaler Wohnungsunternehmen im Rückblick lese. Dennoch bin ich zutiefst überzeugt, dass sich die Zukunft dieser Unternehmen – wenn dies überhaupt zuverlässig möglich ist – nur aus der langfristigen Entwicklungslinie erschließt.
Die gravierenden Veränderungen im Wohnungsmarkt werden als bestimmendes Element für die Ausrichtung kommunaler Wohnungspolitik gesehen, ebenso wie das Wechselspiel der Veränderungen im sozialen und demografischen Bereich und ganz besonders in der Situation kommunaler Finanzen.

Die Anfänge …
Die Gründungen von kommunalen Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungsbauvereinen und auch Wohnungsbau-Aktiengesellschaften erfolgten mit ganz deutlich erkennbaren Schwerpunkten in drei Phasen:
1. Um die vorletzte Jahrhundertwende, in der sich die „Wohnungsfrage“ zum Thema von größter Bedeutung entwickelte, beschäftigten sich alle politischen Richtungen sich mit diesem Problem eingehend. Es wurden Enqueten verfasst, die leidenschaftlich diskutiert wurden. Das Thema Versorgung von Wohnraum für diejenigen Schichten der Bevölkerung, die nur auf ein bescheidenes – häufig auch sehr bescheidenes Einkommen blicken konnten, wurde zum Gegenstand zahlreicher Aktivitäten.
2. Die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft band an einen bestimmten Ort und behinderte die räumliche Mobilität, d. h. den Umzug in eine andere Stadt oder in eine Region, in der es Arbeit gab. Zudem war die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft oder in einem Wohnungsbauverein wiederum für einen ganzen Teil dieser Bevölkerungsgruppe schlichtweg nicht erschwinglich.
3. Die kommunalen Wohnungsunternehmen entstanden gleichsam zum Ausgleich für dieses Problem und als Gegengewicht zu Wohnungsbaugenossenschaften – immer aus massiver aktueller Not – und zur Lösung der Wohnraumversorgung für schwierigste Fälle. Die Kommunen waren im Zentrum des Geschehens, auch wenn die Finanzierung weitgehend durch den Staat erfolgte (s. Infokasten rechts)

Nach dem 1. Weltkrieg ging es nicht – wie später nach dem 2. Weltkrieg – um die Errichtung von Wohnungen, die durch Kriegseinwirkungen zerstört worden waren, sondern um die Zurverfügungstellung von bezahlbarem Wohnraum für notleidende Bevölkerungsteile. Die Kommunen, die noch nicht über ein Wohnungsunternehmen verfügten, gründeten sie nun.
Die Zeit größter Erfolge …
Die heute kaum mehr vorstellbare Wohnungsnot nach dem 2. Weltkrieg mit über 2 Mio. (von rund 11 Mio.) zerstörten Wohnungen und dem Zuzug von rund 10 Mio. Flüchtlingen läutete eine dritte Gründungswelle ein und eine glanzvolle Erfolgsgeschichte der kommunalen Wohnungsunternehmen. Diese waren schlagkräftige, effiziente Instrumente der Umsetzung staatlicher Wohnungspolitik und kommunaler Aufgabenstellung im Wohnungsbereich. Gesellschaftspolitik und Wohnungspolitik waren unbestritten und extrem eng miteinander verzahnt – eingebunden in eine gemeinnützige Geschäftspolitik, die durch staatliche Wohnungsbauförderung getragen war.

Um 2000: Ein neues Kapitel wird aufgeschlagen …
Kommunale Wohnungsbestände und Wohnungsunternehmen als Ganzes werden als „Tafelsilber“ identifiziert, geeignet zur Sanierung kommunaler Finanzen. Es waren Strömungen ganz unterschiedlicher Ausprägung, die diese Phase einläuteten.
• Die Wohnungsgemeinnützigkeit entfiel. Der Wegfall der gemeinnützigen Vorgaben für die Geschäftspolitik wurde nicht selten als Signal für eine neue Definition der Unternehmenspolitik aufgefasst.
• Hohe „stille Reserven“ wurden in diesen grundsoliden kommunalen Unternehmen vermutet.
• Investoren witterten die Chance, durch eine investorenorientierte Neuausrichtung der Bewirtschaftung erworbener Bestände hohe Erträge kurzfristig zu erwirtschaften.
• Häufig wurde durch Externe, unterstützt von entsprechenden Gutachten internationaler Beratungsunternehmen, ein „altmodisches“ Geschäftsgebaren in diesen Unternehmen unterstellt, das nach Ablösung durch moderne Managementmethoden die Schaffung von Mehrwert in kurzer Zeit ermöglichen sollte.
• Immobilien-, Hedge- und Private-Equity-Fonds u. Ä. versprachen sich und ihren Anlegern – kräftig unterstützt durch sehr günstige Fremdfinanzierungsmodelle – außergewöhnliche Erfolgschancen bei gleichzeitig hoher Sicherheit.
• Entspannte Wohnungsmärkte förderten „Privatisierungsmodelle“. Schaffung durch Wohneigentum bisheriger Mieter wurde von den Parteien als politisches Ziel propagiert.
• Es gab Beispiele ähnlicher Verhaltensweisen außerhalb des kommunalen Bereichs – zum Beispiel Deutsche Post und Deutsche Bahn.
• Auch andere Bereiche kommunalen Vermögens wurden veräußert: Wasserversorgung, Straßenreinigung, Kliniken, Müllabfuhr.
Ein spektakulärer Impuls ging 2006 von der Veräußerung des gesamten kommunalen Wohnungsbestandes der Stadt Dresden aus (s. Seite 82 in dieser DW). Die völlige Entschuldung der Stadt mit den Verkaufserlösen wurde als vorrangiges Ziel gesehen. Weitere Städte folgten diesem Beispiel. Dieser Verkaufswelle folgte Nachdenklichkeit, als die Bürger von Freiburg am 12. November 2006 sensationell einen Verkaufsbeschluss durch Bürgerentscheid stoppten.

Die Phase der Nachdenklichkeit in der anhaltenden kommunalen Finanzkrise …
Die Hoffnung der Befürworter des teilweisen oder vollständigen Verkaufs kommunaler Wohnungsbestände war, dass kommunale Wohnungspolitik (auch) durch private Investoren – im vereinbarten Rahmen von vertraglichen Vereinbarungen, zum Beispiel einer „Sozialcharta“ – erfüllt werden könne. Diese Hoffnungen haben sich bisher, nach meiner Meinung, nur in geringem Umfang erfüllt: Motivation und Zielvorstellung von Finanzinvestoren werden von anderen Faktoren bestimmt als die um- und weitsichtige Geschäftspolitik eines gut geführten kommunalen Wohnungsunternehmens.

Wie wird die Zukunft aussehen …
Die dramatische Haushaltslage vieler Kommunen ist unverändert gegeben. Die Suche nach einem Ausweg aus dieser Lage und damit nach Entschuldung hat sich nicht verändert. Kommunale Wohnungsbestände werden somit weiterhin sehr attraktive Kaufobjekte bleiben, zumindest solange extrem günstige Fremdfinanzierungsmöglichkeiten bestehen und eine hohe Nachfrage nach stabilen Anlagemöglichkeiten besteht.
Wohnungsunternehmen werden nur dann ihre Existenz und den weitgehenden Erhalt ihrer Wohnungsbestände rechtfertigen, wenn sie ihre Bedeutung klar demonstrieren:
• als nicht ersetzbares Instrument für die Umsetzung einer kommunalen Strategie (was die Wohnungspolitik betrifft, ausgerichtet auf die individuellen Bedürfnisse der jeweiligen Kommune),
• als Plattform für die Realisierung von nachhaltiger Stadtentwicklung in umfassendem Sinne,
• als Innovator im Bereich Wohnen mit Vorbildfunktion,
• als Benchmark für den lokalen Wohnungsmarkt im Bereich Bewirtschaftung (über die rein wirtschaftliche Betrachtung hinaus unter Einbeziehung sozialer Gesichtspunkte),
• als Wegbereiter für Baukultur,
• als Zukunftswerkstatt an der Nahtstelle zwischen politischen Ideen und Programmen sowie realer Erfahrungen durch die Kontakte in den Aufsichtsgremien kommunaler Wohnungsunternehmen.
Schwierig wird sich die Rechtfertigung überall dort darstellen, wo – aus welchen Gründen auch immer – der Versuch unternommen wird, reines „privatwirtschaftliches“, gewinnorientiertes Verhalten unreflektiert auf kommunale Wohnungsunternehmen zu übertragen.

Prof. Dr. Hansjörg Bach, FH Nürtingen/Geislingen

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