20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Integrierte Stadtentwicklung und behutsame Stadterneuerung: Wir sind immer dabei!

Kapitel
Das 1920 gebaute Ensemble am Martensplatz in Hannover-Oberricklingen erhielt eine denkmalgerechte Dach- und Fassadensanierung durch die GBH
Bild: GBH Hannover

Die behutsame Stadterneuerung gilt aufgrund der Zusammenarbeit von Kommunalverwaltung, treuhänderischer Sanierungs- und Entwicklungsträger und Wohnungswirtschaft als deutsches Erfolgsmodell. Der Autor – gleichzeitig Vorstandsvorsitzender der ADS Arbeitsgemeinschaft Deutscher Sanierungs- und Entwicklungsträger – beleuchtet die Rolle der Wohnungswirtschaft bei der behutsamen Stadterneuerung und der Umsetzung integrierter Stadtentwicklungskonzepte.

Die behutsame Stadterneuerung ist ein international viel beachtetes deutsches Erfolgsmodell. Das Zusammenwirken der kommunalen Verwaltung, vielfach verstärkt um den Einsatz treuhänderisch tätiger Sanierungs- und Entwicklungsträger, mit der örtlichen nachhaltig agierenden unternehmerischen Wohnungswirtschaft hat seit dem Beginn der siebziger Jahre bis heute zu erstaunlichen städtebaulichen Erfolgen geführt. Selbst Rückschläge in der finanziellen Ausstattung der Programme und bei der politischen Bewertung ihrer Wirkung ändern am Gesamtbild wenig.
Die mehr als ärgerlichen Kürzungen der Haushaltsansätze des Bundes bei der Städtebauförderung und die daraus entstandene öffentliche Debatte haben die segensreiche Wirkung dieses überragenden Werkzeugs für die Stadtentwicklung ein wenig verblassen lassen. Zu Unrecht! Ohne die Städtebauförderung hätten die meisten Altstädte und Stadtzentren die zuvor verloren gegangene Investitionskraft für die Erneuerung und Funktionsstärkung nicht zurückgewonnen. Ohne die Investitionsbereitschaft der Wohnungswirtschaft, insbesondere der kommunalen Unternehmen, der Genossenschaften und anderer, hätten die neuen Wohnungen in den Stadtkernen nicht entstehen können. Die Wohnungswirtschaft und die in der Arbeitsgemeinschaft Deutscher Sanierungsträger (ADS) zusammengeschlossenen Sanierungs- und Entwicklungsträger sind von Anbeginn an ein wichtiger Partner und Akteur der Stadterneuerung.

Lokale Partnerschaften - konstantes Engagement
Ein wichtiges Ziel in den Stadterneuerungsgebieten ist die Wiederherstellung oder die Erhaltung intakter städtebaulicher Quartiere mit guter Bauqualität und gesunden Wohnverhältnissen zu tragbaren Wohnkosten. Für eine solche Aufgabenstellung drängt sich die Partnerschaft zwischen den Gemeinden und Kommunen auf der einen Seite und der diesen Zielen sich verpflichtet fühlenden Wohnungswirtschaft geradezu auf.
Auch bei der diesjährigen Preisverleihung des Deutschen Bauherrenpreises, der aufgrund einer langjährig gepflegten Partnerschaft zwischen dem GdW, dem Deutschen Städtetag und dem BDA seit über 30 Jahren alle zwei Jahre ausgelobt wird, werden wieder eine Reihe namhafter Wohnungsunternehmen aus der GdW-Familie ausgezeichnet. Damit werden insbesondere Vorhaben mit hoher gestalterischer Qualität bei gleichzeitig tragbaren Kosten gewürdigt. Weniger ins Blickfeld rückt dabei die Konstanz und die Breite, mit der sich die Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände des GdW seit den siebziger Jahren an der Modernisierung der Bestände und in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten an der behutsamen Stadterneuerung beteiligen.
Mit dem Zensus 2011 liegen erstmals seit 24 Jahren wieder aktuelle Daten zu den Gebäuden und Wohnungen in Deutschland vor. Die Zählung hat nicht nur überraschende Erkenntnisse zur Einwohnerentwicklung und zum Wohnungsbestand hervorgebracht, sondern auch Rückschlüsse auf die Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt ermöglicht. Danach werden ca. 20 % der rund 41 Mio. Wohnungen von professionellen gewerblichen Anbietern bewirtschaftet. Hierzu gehören insbesondere die Unternehmen der GdW-Familie. Der deutlich größere Wohnungsbestand gehört zu 43 % Selbstnutzern und zu 37 % privaten Kleinanbietern.

Wichtiger Akteur
Ganz anders stellt sich das Bild dar, wenn es um die Beteiligung der Wohnungswirtschaft an den Investitionen in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten geht. Deutlich ist, dass die im GdW und seinen Mitgliedsverbänden organisierte Wohnungswirtschaft weitgehend die Last des Stadtumbaus Ost trägt, obwohl immer wieder auch andere Anbietergruppen eingeladen werden, sich an dem notwendigen Rückbau zu beteiligen. Hierfür stehen selbstverständlich für alle Eigentümer die gleichen Fördermittel zur Verfügung. Es sind aber weiterhin die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften, die ihre Bestände im Rahmen der integrierten Stadtentwicklungskonzepte zur Disposition stellen.
Dieses große Engagement der Wohnungswirtschaft gilt wenig überraschend auch für alle anderen Programme der Städtebauförderung. Wohnungsunternehmen kaufen leer stehende Kasernen, ergänzen funktionsschwache Innenstädte mit neuem attraktivem Wohnungsbau, übernehmen die Bauherrenrolle für Infrastruktureinrichtungen, initiieren Vereinsgründungen für Integrations- und Beschäftigungsprojekte, errichten Nahversorgungsnetze für energetische Quartierskonzepte, stabilisieren überforderte Nachbarschaften, setzen baulich verbrauchte Bestandswohnungen in Wert und sind damit in den Städten und Gemeinden vielfach der wichtigste Akteur der Stadterneuerung.
Die GBH, das kommunale Wohnungsunternehmen der Landeshauptstadt Hannover, feiert in diesen Tagen den Erfolg einer großen zehnjährigen wohnungswirtschaftlichen Kraftanstrengung. Von 2003 bis 2013 wurden inzwischen 5.000 Wohnungen des Bestandes umfassend modernisiert. Die Wohnungen wurden energetisch ertüchtigt, mit moderner Haustechnik und Bädern ausgestattet. Hauseingänge und das Wohnumfeld wurden erneuert. Der Schwerpunkt der Investitionen lag dabei in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der Stadt. Dort entfalten die eigenen Investitionsmittel der GBH im Zusammenwirken mit den Mitteln des Bundes, des Landes und der Landeshauptstadt die größtmögliche Wirkung. Verbesserungen an der Bausubstanz der Wohnungen gehen einher mit Maßnahmen der Kommune im öffentlichen Straßenraum, mit Verbesserungen bei der infrastrukturellen Ausstattung und werden durch breite Bürgerbeteiligung legitimiert und schließlich anerkannt. Als außergewöhnlich erfolgreiches Beispiel kann in Hannover der Stadtteil Vahrenheide genannt werden, die Großsiedlung im Norden der Stadt auf einem ehemaligen Flughafengelände mit den meisten Beständen der GBH.

Ein Beispiel aus Hannover
Der Stadtteil Vahrenheide-Ost wurde ab 1956 bis Mitte der 1970er Jahre in mehreren Abschnitten für 12.000 Bewohner geplant und gebaut. Ein selbstständiger Stadtteil mit allen notwendigen Infrastruktureinrichtungen, Kirchen, Grundschulen, kleinen Ladenzentren und einem Marktplatz als Versorgungsmittelpunkt entstand. Die in den 1950er und 1960er Jahren errichteten Bereiche sind aufgelockert und vom Stil der Gartenstädte jener Zeit mit höchstens fünfgeschossiger Bebauung geprägt. In den 1970er Jahren wird die ursprüngliche Planung für den letzten Abschnitt durch eine Planung aus dem Geist neuer Entwicklungen, dem verdichteten Wohnungsbau ersetzt. Es entsteht eine gestaffelte, bis zu 19 Geschosse hohe, in ihrer architektonischen Ausgestaltung ganz eigenständige Bebauung aus Betonfertigteilen, also eine Art Plattenbau aus westdeutscher Produktion.
Mit einem Anteil von ca. 80 % Belegwohnungen entwickelt sich der Stadtteil zu einem sozialen Brennpunkt in Hannover. In der öffentlichen Wahrnehmung sind es insbesondere die hochgeschossigen jüngsten Bestände, die ein negatives Image für den Stadtteil prägen. 1998 wird der Stadtteil als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt. Das Gebiet gilt als Vorreiter für das spätere Bund-Länder-Programm Soziale Stadt. Vor allem in den jüngeren Häusern der 1970er Jahre bauen sich zunehmend Leerstände auf. GBH und Landeshauptstadt entscheiden, die hochgeschossigen Wohnhäuser vollständig zu entmieten und abzureißen. Dieser Schritt zieht erhebliche Buchwertverluste nach sich. Die Stadt erwirbt das unbebaute Grundstück und ermöglicht später durch neu geschaffenes Baurecht die Errichtung maßstäblicher zweigeschossiger Einfamilienhäuser. Die neuen Bewohner sind ein Gewinn für die soziale Struktur im Stadtteil.

Facetten des Aufwertungsgeschehens
Ab 2001 hat die Landeshauptstadt in enger Abstimmung mit ihrer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft den umfassenden Wandel des in die Jahre gekommenen Stadtteils in Angriff genommen. Nach breiter Beteiligung der Betroffenen unter Einschaltung von Anwaltsplanern und Bildung einer Sanierungskommission aus örtlichen Vertretern wurde Zug um Zug die Aufwertung und Stabilisierung der großen Wohnsiedlung betrieben. Die GBH gründete eigens eine Tochtergesellschaft zur Initiierung von Beschäftigung für die Bewohnerschaft der Quartiere.
Im Sanierungsgebiet wurden insgesamt 77,5 Mio. € investiert, davon 19,5 Mio. € Städtebauförderungsmittel. Allein das kommunale Unternehmen hat in diesem Fördergebiet 58 Mio. € in den Bestand gesteckt und ist damit mit großem Abstand der wichtigste Akteur der Stadterneuerung.
Inzwischen wurden 1.482 Wohnungen umfassend modernisiert, alle im Bestand der GBH. Nur für die Hälfte dieser Wohnungen standen Städtebauförderungsmittel zur Verfügung. Die förmlich festgelegten Sanierungsgebiete in Deutschland sind seit vielen Jahren chronisch unterfinanziert. Keine Bundes- oder Landesregierung zweifelt an der segensreichen Wirkung und der volkswirtschaftlichen Nutzung der Städtebauförderungsmittel. Trotzdem sind die Haushaltsansätze zusammengestrichen worden und das zur Verfügung stehende Geld reicht nicht, um die mühevoll aufgestellten Stadterneuerungskonzepte als Ganzes fertig umzusetzen. Die Wohnungswirtschaft bemüht sich, wie die GBH in Vahrenheide, nach Kräften, die verbleibenden Aufgaben im Quartier mit alternativen Finanzierungsquellen zu schließen.

Professionelle Kümmerer
Kürzlich hat die Stadt als Sanierungsträger ihre Arbeit abgeschlossen. Das Gebiet wird aus der förmlichen Festlegung entlassen. Die öffentlichen Geldgeber ziehen sich zurück. Nicht so die GBH: Sie bietet in enger Kooperation mit der Kommune ein von ihr finanziertes Quartiersmanagement an und koordiniert die örtliche Arbeit der vielen während der Sanierungsphase entstandenen bürgerschaftlichen Initiativen. Dieses Angebot unterbreitet die GBH in insgesamt fünf Quartieren der Landeshauptstadt. Ähnlich wirken auch viele andere Wohnungsunternehmen.
„Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Sanierungsmaßnahmen nicht überholt sind. In den Städten besteht aus unterschiedlichen Gründen weiterhin Sanierungsbedarf. Im Zuge der Innenentwicklung ist die Sanierung eine Daueraufgabe. Sie wird je nach örtlicher Situation im kleineren Umfang als fortwährende Pflege der Bestände, als Bearbeitung noch nicht bewältigter Missstände, als Unterstützung bei der Schaffung innerstädtischer Wohnangebote und bei der flexiblen Bearbeitung von neu auftretenden Missständen gebraucht“, stellte der 2011 vom Bundesbauministerium (BMVBS) veröffentlichte Abschlussbericht zu den Wirkungen und Effekten der Städtebauförderung fest. Und: Die Wohnungswirtschaft ist immer dabei, auch zukünftig. Die in der Arbeitsgemeinschaft Deutscher Sanierungs- und Entwicklungsträger (ADS), einer Bundesarbeitsgemeinschaft im GdW, zusammengeschlossenen Trägerunternehmen verfügen wie keine andere Unternehmensgruppe über umfangreiche Expertise in allen Programmen der Städtebauförderung. Ca. 850 hoch spezialisierte Fachkräfte dieser Sparte betreuen derzeit über 2.000 Maßnahmen – von der klassischen Stadterneuerung über den Stadtumbau und den städtebaulichen Denkmalschutz bis hin zur Sozialen Stadt. Sie sind dabei Partner von etwa 1.600 Kommunen. Zuvor hat diese Gruppe bereits 3.200 Vorhaben in rund 2.500 kleinen und großen Städten zum Abschluss gebracht. Allein in den letzten drei Jahren wurde ein Gesamtvolumen von 12,7 Mrd. € in den Erneuerungsgebieten investiert, darunter, wie am Beispiel Hannover-Vahrenheide dargestellt, im erheblichen Umfange Anstrengungen der jeweils örtlichen Wohnungswirtschaft.

Dieter Cordes, Geschäftsführer BGH Hannover

Schlagworte zum Thema:  Stadtentwicklung

Aktuell

Meistgelesen