20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Eine Zeitreise mit der WGJ: Vergangenheit, Gegenwart, Zukunft

Kapitel
JohannStadthalle e.V. ist der ehemalige Handwerkerhof der WGJ. Heute finden hier Rockkonzerte, Ausstellungen, Lesungen, Familienkino u.v.m. statt. Besonders schön für die Kinder: im Winter ist hier ein Spielplatz
Bild: WGJ

Die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG (WGJ) in Dresden ist noch nicht ganz so „alt“, wie die DW mit dieser Ausgabe wird, aber sie hat viele Entwicklungen, die wir in diesem Heft aus Anlass des 65. Geburtstages aufnehmen, miterlebt, mitverfolgt und mitbegleitet. Daher stellen wir in diesem Interview mit Alrik Mutze und Thomas Dittrich, Vorstände der WGJ, Fragen zur Historie und zum Ausblick in die Zukunft, um an diesem Beispiel zu verdeutlichen, was viele Genossenschaften in den letzten Jahrzehnten ähnlich erlebt haben.

Gegründet wurde die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG im Jahr 1957 in dem Stadtgebiet Dresdens, das infolge des Bombenangriffs am 13. Februar 1945 fast vollständig zerstört war. Die ersten Mitglieder begannen bei der neu gegründeten Genossenschaft, Häuser aus den Trümmern zu bauen. Nach den genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstbestimmung schlossen sich Menschen zusammen, die dringend Wohnraum brauchten. In vielen Stunden freiwilliger Arbeit – neben der damals üblichen 48-Stunden-Woche – errichteten sie ihre eigenen Wohnungen. Mit den einfachsten technischen Möglichkeiten haben Frauen und Männer angepackt und den Grundstein der heutigen WGJ gelegt.
Mit über 8.000 Mitgliedern gehört die WGJ heute zu den größten Wohnungsunternehmen in Dresden und mit einem Leerstand von 0,63 % (Stand 31. Juli 2013) zu den wirtschaftlich erfolgreichsten. Nicht nur der seit 2010 zu 100 % modernisierte Bestand und die liebevoll gestalteten Außenanlagen sind für diesen Erfolg verantwortlich. Seit mehr als zehn Jahren engagiert sich die WGJ beispielhaft in vielen Bereichen über das Wohnen hinaus. Diese Aktivitäten wurde im Jahr 2007 mit dem Klaus-Novy-Preis des Spar- und Bauvereins Solingen und im Jahr 2009 mit dem Marketingpreis des Marketingclubs Dresden gewürdigt. Wichtigstes Indiz aber ist die langjährige Treue der Genossenschafter, von denen viele schon seit über 50 Jahren Mitglied sind.

Wenn Sie die letzten rund 60 Jahre zurückblicken: Welche Ereignisse hat Ihr Unternehmen am stärksten geprägt – und warum?
Die ersten zehn Jahre nach der Gründung waren für die damals noch sehr kleine und junge Genossenschaft eine riesige Herausforderung. Nahezu ohne technische Hilfen wurden die Kriegsschäden beseitigt, aus den geborgenen Trümmern die ersten Häuser gebaut. Die starken Zerstörungen nach dem Krieg hatten eine große Wohnungsnot zur Folge.
Während auch die Wohnungsvergabe bei den Genossenschaften zunehmend mehr staatlich gesteuert wurde, brachte die Wende 1989 einen Umbruch, der ganz neue Schwierigkeiten auf den Plan rief. Beinahe über Nacht galten neue gesetzliche Regelungen, die sofort zu erfüllen waren. Schulden für Grund und Boden bei der Staatsbank der DDR wurden nun von der DKB übernommen und von den Genossenschaften eingefordert. Im Rahmen des sog. Altschuldenhilfegesetzes vom 23. Juni 1993 wurden die Genossenschaften aufgefordert, bis zu 15 % ihres Bestandes zu verkaufen, um diese Schulden – bei der WGJ insgesamt 236,28 DM/m2 – abzubauen. Die WGJ nahm das Altschuldenhilfegesetz nicht an. Um das Eigenkapital der WGJ zu stärken, ohne Wohnungen verkaufen zu müssen, zahlte jedes Genossenschaftsmitglied im Ergebnis einer beispiellosen Kommunikationskampagne zehn zusätzliche unternehmensbezogene Pflichtanteile à 300 DM. Nach fast zweijähriger Verhandlungsführung kam ein Vergleich zustande. Im Ergebnis erfolgte eine Minderung der Altschulden in Höhe von mehreren Mio. DM. Das Überleben der Genossenschaft mit all ihren Wohnungen war gesichert. In diesem Zusammenhang konnte in einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof für alle betroffenen ostdeutschen Wohnungsunternehmen der Erlass des Zinseszinses für sämtliche Altschulden erstritten werden.
In den 1990er Jahren geschah dann etwas für die WGJ sehr Dramatisches: Anstelle der bis dahin üblichen Wartelisten häufte sich durch den Wegzug der Bevölkerung Leerstand an. Im Jahr 2000 erreichte er seinen Höhepunkt von ca. 7 %. Diese Entwicklung war ausschlaggebend dafür, dass die WGJ erstmalig eine eigene Marketingstrategie, eine Corporate Identity und das erste wohnungswirtschaftliche Produkt überhaupt entwickelte: Unter dem Oberbegriff „Freistil“ verbergen sich noch heute zahlreiche Varianten der Wohnungsanpassung an die individuellen Bedürfnisse des Mieters – von der Grundrissänderung bis zur Anbringung von Hilfen für Alter oder Krankheit.
Seit Mitte der 90er Jahre investierte die WGJ parallel beachtliche Summen in die Modernisierung ihrer Gebäude. Ende 2010 waren mit Gesamt­investitionen von 380 Mio. € alle 517 Häuser modern, komfortabel und energetisch auf dem aktuellen Stand. Ein Neubau zur Lückenschließung im Jahr 2000, der Erwerb und Umbau eines kleinen Fabrikgebäudes im Jahr 2009 und der Neubau eines Energieeffizienzhauses im Jahr 2012 haben den Wohnungsbestand inzwischen erweitert. Abriss und Verkauf spielten bei der WGJ zu keiner Zeit eine Rolle.
Mit dem Blick in die Zukunft besteht die größte Herausforderung für die Genossenschaft darin, gesellschaftliche Tendenzen zu erkennen und die Entwicklung und Ergänzung ihres Bestandes darauf auszurichten. Mittelfristig sind Neubauten mit insgesamt rund 200 Wohnungen geplant. Bestehende Gebäude müssen auf ihre Zukunftsfähigkeit geprüft und, wenn nötig, an veränderte Bedürfnisse der Mieter angepasst werden.


Welche Bestandsentwicklungen haben sich darüber hinaus ergeben?
Eine Vielzahl der Wohnhäuser der WGJ ist in ihren Grundzügen bis heute so geblieben, wie sie ursprünglich angelegt waren. Neben der energetischen Modernisierung, neuer Ausstattung und optischer Neugestaltung haben inzwischen alle Wohnungen Balkone bekommen, teilweise konnten Aufzüge nachgerüstet werden, barrierefreie Zugänge sind vor allem in den Hochhäusern ergänzt worden. Im Rahmen der Umsetzung von „Freistil“ wurden teilweise Grundrisse verändert, Wohnungen zusammengelegt, Bäder umgebaut, individuelle Wünsche umgesetzt, insbesondere zusätzlicher Komfort im Alter geschaffen. Denn das Ziel der WGJ besteht nicht nur darin, neue Mieter zu finden, sondern die bestehenden Genossenschafter so lange wie möglich in ihrer gewohnten Umgebung zu halten.


Inwieweit und mit welchem Schwerpunkt werden städtebauliche Förderprogramme oder KfW-Programme genutzt?
Lediglich die KfW-Programme für energetische Sanierung und energetischen Neubau sowie das Modul für barrierefreies Bauen wurden bislang genutzt.


Wie ist Ihr Unternehmen heute vom ökonomischen Struktur- oder demografischen Wandel Ihrer Stadt betroffen?
Die regelmäßige Auswertung der Kennzahlen – wie Zugänge, Abgänge und die Gründe dafür – hat bislang gezeigt, dass die WGJ von negativen Prognosen nicht spürbar betroffen ist. Im Gegenteil haben sich die Entwicklungen in der Stadt Dresden bislang ausschließlich positiv auf die WGJ und alle anderen Genossenschaften ausgewirkt. Seit einigen Jahren verzeichnet die Stadt – gegen den deutschlandweiten Trend – starken Zuzug und einen Anstieg der Geburtenzahlen, die Dresden den Ruf der „Geburtenhauptstadt“ Deutschlands eingebracht haben.
Anstelle Rendite an Dritte auszuschütten, erfüllt die WGJ ihren satzungsmäßigen Förderauftrag, sichert lebenslanges Wohnrecht und moderate Mieten. Eine Mitgliedschaft ist auf die Nachkommen vererbbar – in Zeiten zunehmender Wohnungsknappheit ein sehr positiver Aspekt.


Was hat Ihr Unternehmen stärker geprägt: bestimmte Brüche oder bestimmte Erfolgsgeschichten? Was wird prägend für die Zukunft werden?
Prognostizierte Schwierigkeiten, mit denen sich die WGJ für die Zukunft herumzuschlagen hat, haben in der Vergangenheit immer dazu geführt, dass rechtzeitig eine Gegenstrategie entwickelt wurde, um die Genossenschaft zu wappnen.
Um sich auf mögliche soziale Probleme der Mieter einzustellen, hat die WGJ im Jahr 2012 einen Leitfaden soziales Engagement veröffentlicht. Er legt die Strategie fest, die das Unternehmen mit seinen beiden Vereinshäusern und bei der Förderung von Kunst und Kultur, von Ehrenamt und Nachbarschaftshilfe geht. Sie agiert in einem breiten Netzwerk mit verschiedenen Kooperationspartnern, wie z. B. teilAuto, dem KONSUM Dresden, dem Psychosozialen Trägerverein und dem DRK. Gemeinsam mit dem Deutschen Roten Kreuz Dresden e. V. wurde 2012 der SozialService Johannstadt geschaffen, der Anlauf-, Beratungs- und Vermittlungsstelle für alle Dresdner Bürgerinnen und Bürger ist, die soziale Beratung und Betreuung wünschen.
Die Weiterbildung der eigenen Mitarbeiter in sozialen Bereichen gehört ebenso zur Selbstverständlichkeit wie die Förderung von gemeinnützigen Einrichtungen und Projekten. In einer 2-jährigen Spendenaktion werden Gelder für die neue Orgel des Kulturpalastes gesammelt. Der Mädchen- und Frauenfußballverein SV Johannstadt 90 e. V. erhält jährlich vielfältige Unterstützung.
Im Verein JohannStadthalle e. V. kann man nicht nur das eigene Bedürfnis nach dem Genuss von kulturellen und Freizeitangeboten stillen, sondern auch im Ehrenamt selbst aktiv werden. Im Gebäude der JohannStadthalle, entstanden 2007 aus dem ehemaligen Handwerkerhof der WGJ, wurde 2012 zusätzlich die Dauerausstellung „WohnKultur – Bauen und Wohnen nach 1945“ eröffnet – die einzige ständige Ausstellung dieser Art in Deutschland.
Im eigenen Kindergarten „Gänseblümchen“ und auf 67 Spielplätzen der WGJ finden junge Familien, was sie brauchen. Mehrere traditionelle Feste, wie das stadtweit beliebte Johannstädter Elbefest mit rund 10.000 Besuchern jährlich, sorgen dafür, dass die Genossenschafter ihre Gemeinschaft pflegen. Sie sind darüber hinaus offen für alle Bürgerinnen und Bürger jeder Generation.
Dass die WGJ den eingeschlagenen erfolgreichen Weg weiter fortsetzen kann, verdankt sie immer der Unterstützung ihrer vielen Mitglieder. Die Basis dafür schafft eine transparente Kommunikation, die Ziele offenlegt und mögliche Wege diskutiert. Aber auch der gute Service, das offene Ohr für die Sorgen und Wünsche jedes Einzelnen werden im Unternehmen großgeschrieben. Der Slogan „Mittelpunkt Mensch“ ist in jedem einzelnen Bereich Programm.

Die Fragen stellte Olaf Berger.

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