20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Eine Zeitreise mit der ABG: Rückblicke, Einblicke, Ausblicke

Kapitel
Im 1920er-Jahre- Wohngebiet Ackerstraße modernisiert die ABG Spielplätze, um jüngere Nachfrager, insbesondere Familien mit Kindern, besser ansprechen zu können
Bild: ABG

Die Altenaer Baugesellschaft AG (ABG) gehört mit stolzen 143 Jahren zu den ältesten Wohnungsunternehmen Deutschlands. 1870 gegründet, kann sie auf eine bewegte Vergangenheit zurückblicken. Vorstand Joachim Effertz gibt der DW einen spannenden Einblick in die letzten 65 Jahre sowie in die gesamte ABG-Historie und wirft ein Auge auf die vorausliegenden Herausforderungen.

Wenn Sie zurückblicken: Über welche ­Meilensteine der Unternehmensentwicklung können Sie berichten? Was hat Ihr Unternehmen am stärksten geprägt?
Die Entwicklung der ABG ist Spiegelbild der Geschichte der gesamten Wohnungswirtschaft, des Wandels der Wohnungsversorgung und der Entwicklung der Kommunen.
Besonders ist sicher das frühe Engagement lokaler Industrieller für Arbeiterwohnungen. Auch nach dem 2. Weltkrieg gaben Altenaer Firmen der Baugesellschaft Darlehen; je nach Höhe durften die Kreditgeber dafür bestimmte Wohnungen belegen. 1958 lebten 28 % der Altenaer Bevölkerung in Wohnungen der Baugesellschaft. Das Bauen für Umsiedler und Flüchtlinge hatte auch in Altena einen großen Stellenwert – 75% der bis 1957 erstellten Wohnungen wurden durch Sonderprogramme des Staates für Umsiedlungsmaßnahmen gefördert. Der Bauboom dauerte bis ungefähr 1967, stieß doch das Wachstum schlicht auch an geographische Grenzen: Nicht jeder steile Hang ließ sich wirtschaftlich bebauen. Einen großen Wachstumssprung machte die ABG nochmals 1993: Sie übernahm gut 400 Wohnungen der Wohnungs-Bau- und Verwaltungs-GmbH (WBV).


Welche Zeitabschnitte würden Sie als herausragend für Ihr Unternehmen werten und welche als besonders herausfordernd?
Als herausragend stechen sicher die umfangreichen Bauphasen bis zum 1. Weltkrieg, zwischen den Kriegen und vor allem in den 1950er bis 1960er Jahren hervor. Ein Großteil der Bestände stammt aus dieser Zeit. Ein stetiges Wachstum des Unternehmens resultierte jedoch auch aus den verschiedenen Zukäufen bis in die 1990er Jahre.
Eine große Herausforderung ist – und bleibt sicher auch – der langjährige Anpassungsprozess des Unternehmens infolge des – in Altena besonders heftigen – demografischen Wandels und der umfangreichen Abwanderungen: Die Stadt Altena hat schon seit den 1980er Jahren unter teils enormen Bevölkerungsrückgängen zu leiden und gilt in NRW als die Stadt mit dem stärksten Bevölkerungsschwund. Während Altena 1970 30.140 Einwohner hatte, waren es 2012 nur noch 17.790. Altena liegt in einem engen Tal und kann z. B. nur sehr eingeschränkt zusätzliche Gewerbeflächen zur Verfügung stellen. Teile der Industrie (Schwerpunkt Drahtindustrie) sind über Jahrzehnte in Nachbarstädte abgewandert, die eine günstigere Topographie aufweisen und die Möglichkeit für Unternehmenserweiterungen bieten.


Das hat Folgen für Ihre Bestände …?!
Dieser ökonomische und demografische Strukturwandel läuft verstärkt seit gut zehn Jahren und dürfte auch noch mindestens 15 Jahre andauern. Das Unternehmen passt sich der schrumpfenden Einwohnerzahl kontinuierlich an. Der Zensus 2011 hat für Altena eine Leerstandsquote von 10,5 % der Wohnungen ermittelt. Die ABG als mit Abstand größter Vermieter Altenas reagiert mit der konsequenten Reduzierung der Bestände durch Rückbau, Verkäufe und Zusammenlegungen kleiner Wohnungen. Abgerissen werden vornehmlich Häuser in unattraktiven Lagen. Seit 2004 haben wir rund 250 Einheiten vom Markt genommen. Dass dieser Prozess noch über viele Jahre weitergeführt werden muss, ist absehbar – denn die Leerstandsquote liegt immer noch über 10%.
Seit Jahren fließt mehr Geld in die Modernisierung – z. B. den Einbau moderner Bäder und Heizungsanlagen. Die energetische Sanierung wird vorangetrieben und ganze Häuserreihen bekommen Balkone. Die Boomzeit der 1950er und 1960er Jahre hat natürlich das Angebot geprägt: Die klassische ABG-Wohnung misst knapp 60 m2 sowie im Dachgeschoss rund 38 m2. Zusammenlegungen von kleinen Wohnungen schaffen jedoch inzwischen viel Spielraum. Das Augenmerk liegt darauf, die Wohnungen zu modernisieren und heutigen Wohnbedürfnissen anzupassen – auch auf ein höheres Ausstattungsniveau. Immer häufiger realisieren wir unterschiedliche Wohnungsgrößen. Innentreppen ermöglichen z. B. das vertikale Verschmelzen von Wohnungen. Die größten Wohnungen umfassen inzwischen 153 m2.


Dabei nutzen Sie sicher städtebauliche ­Förderprogramme oder KfW-Programme …?
Die ABG profitiert von der Landesförderung im Programm „Stadtumbau West“. Zumindest in Teilgebieten der Stadt beteiligt sich das Land an den erheblichen Kosten für den Rückbau, die Anlage neuer Spielplätze oder Begegnungsstätten. Der Stadtteil „Knerling“, in den 1920er Jahren im Stil einer Gartenstadt erbaut, wurde unter Denkmalschutz gestellt. Für die ABG hat er erhebliche Bedeutung, da er eine der Keimzellen des Bestands ist. Damit verbunden sind bei der Erneuerung erhöhte Anforderungen zum Erhalt des baulichen Erbes. Die denkmalgeschützten Bestände stellen dabei sicher eine Herausforderung, aber auch eine schöne Verpflichtung dar. Trotz der Schrumpfungsprozesse investiert das Unternehmen zudem über KfW-Programme umfangreich in die energetische Modernisierung der Bestände.


Was hat Ihr Unternehmen stärker geprägt: bestimmte Brüche oder bestimmte Erfolgsgeschichten? Wie sehen Sie in die Zukunft?
Als Erfolgsgeschichte sehe ich, dass die ABG trotz aller Probleme, die durch Bestandsschrumpfungen, hohem Leerstand und den Folgen davon entstehen, ein grundsolides Unternehmen mit hoher Eigenkapitalquote ist.
Eine Erhebung der Altenaer Baugesellschaft zeigt auch ein Problem der Stadt: Insgesamt 40 % ihrer Mieter sind 60 Jahre oder älter. Prägend für die Zukunft wird daher die Herausforderung sein – auch vor dem Hintergrund der besonderen Topografie der Stadt mit ihren vielen Hanglagen –, in den Wohnungsbeständen und im Wohnumfeld Barrieren baulich zu reduzieren und zu überwinden, damit die älteren Menschen möglichst lange in ihrer gewohnten Umgebung leben können und jüngere Menschen sowie Familien möglichst gerne hier wohnen mögen. In den Ortsteilen Breitenhagen und Knerling entstehen zudem große Spiel- und Begegnungsflächen – „Wohnumfeldverbesserung” lautet das Motto.
2012 haben wir insgesamt 2,4 Mio. € in unseren Bestand investiert und am Ende des Jahres erstmals wieder einen leichten Überschuss an Zuzügen vermelden können. Das macht Mut für die Zukunft.
Vielen Dank für die Einblicke!

Die Fragen stellte Olaf Berger.

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