20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Ein Rückblick: 65 Jahre Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kapitel
In 65 Jahren Miet- und Wohnungseigentumsrecht hat sich vieles verändert
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Was ist alles in den letzten 65 Jahren passiert? Unsere externe Redaktion für die Rechtsprechung hat sich an die Recherche gemacht und einen Überblick über die Entwicklung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht geschrieben.

Miete
„Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen“ (Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93). Schon vor dieser verfassungsrechtlichen Erkenntnis war die Wohnraummiete zwecks Sicherung dieses elementaren Lebensbedürfnisses Gegenstand permanenter Aktivität des Gesetzgebers, insbesondere auch in den zurückliegenden 65 Jahren.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthielt bei seinem Inkrafttreten am 1.1.1900 nur wenige gesetzliche Regelungen, mit denen die Vertragsfreiheit zum Schutz der Mieter eingeschränkt wurde. Die Wohnungsnot in den Nachkriegsjahren war durch Kriegszerstörungen und Aufnahme von Flüchtlingen katastrophal. Was nach dem Krieg noch an Wohnraum übrig geblieben war, wurde deshalb einer Wohnungszwangswirtschaft unterworfen: Am 8.3.1946 erließ der Kontrollrat das sog. Wohnungsgesetz (WG). Dieses führte zu einer behördlichen Zuweisung des Wohnraums und der Anordnung eines Mietverhältnisses. Bei einem solchen staatlich verfügten Mietverhältnis war die Vertragsfreiheit in der Form der Abschlussfreiheit und der inhaltlichen Gestaltungsfreiheit vollständig beseitigt. Im Zusammenhang mit dem umfassenden Kündigungsschutz (MSchG von 1942), totalem Preisstopp und Zwangsbewirtschaftung aller Wohnungen war der Höhepunkt in der Entwicklung des Mietnotrechts erreicht.
Nach der Währungsreform von 1948 und der Errichtung einer Marktwirtschaft wurde die Erkenntnis umgesetzt, dass zu einer Marktwirtschaft unabdingbar die Vertragsfreiheit gehört. Durch das erste Wohnungsbaugesetz von 1950 wurde das Mietpreisrecht vorsichtig gelockert. Es sollten Anreize für Bauherren und das langfristig anzulegende Kapital geschaffen werden, in den Wohnungsbau zu investieren. Mietvertragsparteien wurde gestattet, eine Marktmiete zu vereinbaren. Durch die Mietpreisverordnung von 1951 wurde weiterer Wohnraum von den gelockerten Preisvorschriften ausgenommen. Ab 1960 beabsichtigte der Gesetzgeber, den gesamten Wohnungsmarkt aus der staatlichen Bewirtschaftung zu entlassen und ihn zu privatisieren, um ein soziales Miet- und Wohnrecht zu etablieren (sog. Lücke-Plan, benannt nach dem seinerzeitigen Wohnungsbauminister Paul Lücke). Mit dem Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht von 1960 war das Ziel verbunden, die Wohnungszwangswirtschaft stufenweise weiter abzubauen und nach einer Übergangszeit ganz zu beseitigen. Da allerdings die Miethöhe nicht zum Gegenstand sozialer Schutzvorschriften gemacht wurde und auch die Sozialklausel nur geringe praktische Bedeutung gewann, nahmen Änderungskündigungen zur Durchsetzung von Mieterhöhungen zu. Dieses führte zu einer Abkehr von der mit dem Abbaugesetz geförderten Entwicklung:
Mit dem Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1971 wurde der Mieterschutz verstärkt. Der Gesetzgeber schloss das freie Kündigungsrecht des Vermieters aus und machte die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses von einem berechtigten Interesse des Vermieters abhängig. Als Kompensation für diese gesetzliche Restriktion wurde den Vermietern das Recht eingeräumt, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Mit dem Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetz von 1974 gab der Gesetzgeber die ursprüngliche Befristung der vorgenannten Restriktionen auf und überführte den Kündigungsschutz als § 564 b in das BGB und verankerte das Vergleichsmietenverfahren im Gesetz zur Regelung der Miethöhe als Dauerregelung.

Mieterschutz
Als der Mietwohnungsbau Ende der 1970er Jahre deutlich zurückging, entschloss sich der Gesetzgeber wiederum zu einer Lockerung des Mieterschutzes. Zu erwähnen ist das Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen vom 20.12.1982. Mit diesem Gesetz war u. a. die Vereinbarung von Staffelmieten wieder zulässig. Dieser Ansatz zur Liberalisierung währte allerdings nicht lange. Die Tendenz des Gesetzgebers zu ständigen Veränderungen und neuen Eingriffen in den Mietwohnungsmarkt nahm in der Folgezeit zu. Eine 1974 vom Bundestag beantragte Reform zur Vereinfachung und Bündelung der unterschiedlichen Wohnraummietrechte wurde erst 1992 durch Einsetzung einer Expertenkommission, die das deutsche Mietrecht auf seine Reformbedürftigkeit überprüfen und Verbesserungsvorschläge vorlegen sollte, aufgegriffen und durch eine Bund-Länder-Kommission weiterentwickelt. Deren Bericht führte zum Entwurf des erst am 1.9.2001 in Kraft getretenen Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts. Von politischer Brisanz waren die Herabsetzung der Kappungsgrenze, die Einbeziehung freier Lebensformen in den Schutz des Mietverhältnisses, die asymmetrischen Kündigungsfristen und die Abschaffung der Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten. Für den Praktiker von besonderer Relevanz waren u. a. die Ausschlussfristen bei Betriebskostenabrechnungen und die Vereinbarungsfähigkeit von befristeten Kündigungsausschlüssen. Auch dieses Mietrecht ist allerdings in der Folgezeit bereits wiederholt geändert worden. Hervorzuheben sind insbesondere Änderungen, die das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz vom 20.11.2001 sowie eine weitere, „kleinere“ Mietrechtsreform mit Inkrafttreten am 1.5.2013 bewirkten. Mit dieser letztgenannten Mietrechtsreform war die Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen, ein wirksameres Vorgehen gegen Mietnomaden und ein verbesserter Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Mietobjekten in Wohnungseigentum beabsichtigt. Zugleich wurde das sog. Contracting erstmalig gesetzlich geregelt.
Schlussendlich gilt bei einem Rückblick nicht nur auf die Gesetzgebung, sondern auch auf die Rechtsprechung abzustellen: Der Bundesgerichtshof gibt die Leitlinien für die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts und damit auch für das Mietrecht vor und bewirkt damit ebenfalls eine dynamische Entwicklung des Mietrechts. Die faktische Gestaltungswirkung des Mietrechts durch den BGH ist deshalb nicht zu unterschätzen. Manche Judikate des BGH haben mehr Einfluss auf die Änderung des Mietrechts genommen, als die eine oder andere Gesetzesreform hierzu in der Lage war.

Wohnungseigentumsgesetz
Nach dem 2. Weltkrieg gab es rechtlich keine Möglichkeiten mehr, Eigentum an Teilen eines Gebäudes (sog. Stockwerks- oder Geschosseigentum) neu zu begründen. Stockwerkseigentum hatte sich in der Praxis nicht durchgesetzt. Die entsprechenden Objekte wurden als „Streit- oder Händelhäuser“ bezeichnet.
Nach Artikel 131 EGBGB konnte durch landesrechtliche Vorschriften allerdings eine unauflösliche Miteigentümergemeinschaft mit verdinglichter Benutzungsregelung i. S. d. § 1010 BGB ins Leben gerufen werden. Auch jedwede Begründung von Bruchteilseigentum (vgl. § 1010 BGB) an Wohnungen hat sich nicht durchgesetzt, und zwar insbesondere wegen der damit verbundenen Insolvenzgefahr (vgl. Frind ZMR 2001, 429).
Da mit Hilfe des geltenden BGB (§ 1010) Eigentum an Wohnungen nicht marktgerecht angeboten werden konnte, entschied sich der Gesetzgeber zur Förderung des sozialen Baus von Wohnungen und der Vergrößerung der Zahl der Eigentümer an Grund und Boden zur Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Gefördert werden sollte das „Eigentum in der Etage“ ebenso wie die Kapitalanlage in Immobilien.
Das WEG vom 15.3.1951 wurde am 19.3.1951 im Bundesgesetzblatt (Teil I, Seite 175) verkündet und trat am 20.3.1951 in den alten Bundesländern in Kraft. In West-Berlin wurde das WEG erst durch Gesetz vom 2.8.1951 in Kraft gesetzt. Für die neuen Bundesländer gilt das WEG nach dem Einigungsvertragsgesetz nunmehr ebenfalls.
Wohnungseigentum bedeutet nicht lediglich eine Miteigentümergemeinschaft an der gesamten Immobilie. Vielmehr wird dem Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit seiner Stellung als Bruchteilseigentümer an Grundstück und Gebäude ein Bereich des Alleineigentums zugeschrieben, nämlich die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile.
Hierdurch sollte sich der Wohnungseigentümer als dinglich Berechtigter vom Mieter als nur schuldrechtlich Berechtigtem unterscheiden; der Wohnungseigentümer erhielt gem. § 13 WEG die Möglichkeit „soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, insbesondere diese zu bewohnen, zu vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise zu nutzen“. Damit war die gesetzliche Durchbrechung der starren Regelungen der §§ 93, 94 BGB legalisiert worden durch Schaffung von Sondereigentum an Räumen.
Der Wohnungseigentümer konnte jetzt einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung sowie ggf. Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum erwerben. Dies war auf zwei Arten möglich: entweder durch Teilungsvertrag nach § 3 WEG oder durch Teilungserklärung nach § 8 WEG.
Das WEG ist bis zur Gesetzesänderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 niemals grundlegend reformiert worden.
Ausgangspunkt für die Novellierung des WEG war die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur formellen Beschlusskompetenz. Der BGH hatte mit Beschluss vom 20.9.2000 (ZMR 2000, 771) vereinbarungs- und gesetzesändernde Beschlüsse mangels formeller Beschlusskompetenz für nichtig erklärt. Es machte der Satz „Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf“ die Runde.
Nachdem der BGH durch diese erste Jahrhundert­entscheidung das Recht vom Kopf wieder auf die Füße gestellt hatte, entschied der Gesetzgeber sich für eine punktuelle Erweiterung der Beschlusskompetenzen (vgl. z. B. §§ 12, 16 Abs. 3 und 4, 21 Abs. 7 und 22 Abs. 2 WEG).
Ab 1.7.2007 wurde damit das Einstimmigkeitserfordernis zugunsten des Mehrheitsbeschlusses zurückgedrängt.

Wohnungseigentum
Zur quantitativen Verbreitung von Wohnungseigentum liegen zwar keine präzisen Erhebungen vor. Dennoch kann Folgendes festgestellt werden: In den 1950er Jahren gab es kaum Wohnungseigentum. Auch in den 1960er Jahren änderte sich hieran nicht viel. Die vorhandenen WEG-Anlagen waren – aus heutiger Sicht – eher Kleinanlagen. In den 1970er Jahren kam es durch die Bauherrnmodelle und durch Aktivitäten großer Wohnungsgesellschaften zu den ersten Großanlagen mit zum Teil bis zu über 1.000 Wohneinheiten. In den 1980er Jahren entdeckten Kapitalanleger endgültig das Wohnungseigentum für sich. Das ursprünglich für „Selbstnutzer“ gedachte Gesetz (WEG) wurde jetzt vor dem Hintergrund der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten auch für Kapitalanleger attraktiv. In den 1990er Jahren litt das Image des Wohnungseigentums an den heute als „Schrottimmobilien“ bezeichneten umgewandelten Altbauten. Hierbei haben die Banken zum Teil Finanzierungen von über 100 % des Erwerbspreises vorgenommen und damit die Nachfrage angeheizt. Ab 2000 kam es zu zahlreichen Großverkäufen ehemaliger Mietwohnungen.
Die Zahl der Wohnungseigentumseinheiten – genaue Zahlen liegen nicht vor – mag sich 1970 bei 500.000 Wohneinheiten bewegt haben und wurde nach dem Mikrozensus 2008 auf ca. 6,4 Mio. Wohnungen geschätzt (Statistisches Bundesamt in: Wirtschaft und Statistik 2009, S. 1003 f.).
2013 soll es bereits über 9,3 Mio. Wohnungseigentumseinheiten geben, d. h. 3 Mio. mehr als bisher vermutet (laut Krings-Heckemeier, Vorstandsvorsitzende der empirica ag, Forschung und Beratung, BVI-Magazin 04/2013, S. 7).
Die WEG-Novelle 2007 hat auch den vom BGH-Beschluss vom 2.6.2005 (ZMR 2005, 545 f.) entdeckten Verband (Wohnungseigentümergemeinschaft) gesetzlich kodifiziert (§ 10 Abs. 6 WEG). Dieser Verband hat die Möglichkeit, selber Rechte zu erwerben und geltend zu machen sowie Pflichten zu übernehmen und zu erfüllen.
Als Finanzierungsinstrument ist inzwischen neben Wohngeld und Sonderumlage auch die Aufnahme eines Kredits durch den Verband von der Rechtsprechung anerkannt (BGH vom 28.9.2012, ZMR 2013, 127). Hierdurch besteht die Möglichkeit, dass einer Versteinerung des Wohnungseigentums entgegengewirkt wird und auch energetische Modernisierungen (vgl. § 22 Abs. 2 WEG) ermöglicht werden, selbst wenn der Amortisationszeitraum sich deutlich über 10 Jahre erstreckt und für ältere Wohnungseigentümer nicht mehr attraktiv ist. Die Wohnungseigentümer können sowohl die Aufnahme eines Kredits als auch eine modernisierende Instandsetzung mit einfachem Mehrheitsbeschluss realisieren.
Ein unverändert bestehendes Manko ist darin zu sehen, dass der anspruchsvolle Beruf des WEG-Verwalters berufsrechtlich überhaupt nicht geschützt ist. Aufgabe des (professionellen) WEG-Verwalters ist die Umsetzung von Beschlüssen. Dem aktuellen Verwalterbild entspricht es, ihn als „Vollzugsorgan mit einem gewissen Ausführungsermessen“ zu bezeichnen.
Seit 1.7.2007 ist das WEG-Verfahren dem Regime der ZPO unterstellt; vorher galt die aufwändigere Amtsermittlung nach dem FGG a.F.
Wohngeldforderungen haben jetzt nach h.M. dinglichen Charakter und sind in der Zwangsversteigerung (vgl. § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG) privilegiert.

Fazit
Das Wohnungseigentum hat sich in den letzten 65 Jahren im Wesentlichen bewährt. Die Wohnungseigentümer treffen kraft Gesetzes Rücksichtnahmepflichten unter dem Gesichtspunkt des Gemeinschaftsverhältnisses. Im Übrigen müssen sie sich im Wesentlichen der Mehrheitsmacht beugen, solange nicht Eingriffe in den Kernbereich des Wohnungseigentums drohen oder der Gemeinschaft die (gesetzliche oder vereinbarte) formelle Beschlusskompetenz fehlt. Moderne Teilungserklärungen enthalten sog. Öffnungsklauseln (Anpassungsvereinbarungen), die weitere Rechtsmaterien der Mehrheitsmacht (einfache oder auch qualifizierte Mehrheiten können qua Vereinbarung konstituiert werden) unterstellt. Das seit 1.7.2007 reformierte WEG ermöglicht es, Wohnungseigentum sowohl der aktuellen Gesetzeslage als auch den Marktverhältnissen anzupassen, ohne dass immer sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssten.

Heiko Ormanschick, Rechtsanwalt, Hamburg

Dr. Olaf Riecke, Richter am Amtsgericht, Hamburg

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