20.09.2013 | Top-Thema Jubiläum: 65 Jahre DW Die Wohnungswirtschaft

Bauliches Erbe statt Bürde: Große Wohnsiedlungen erneuern – eine gesamtdeutsche Herausforderung

Kapitel
Durch das Vorsetzen einer verglasten neuen Loggien-Ebene hat die gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft in Ingolstadt aus einer vormals stigmatisierten Wohnscheibe ein transparentes Haus gemacht, das stark nachgefragt und energetisch vorbildlich ist sowie attraktiv auf die Nachbarschaft ausstrahlt
Bild: Dokumentation Deutscher Bauherrenpreis Modernisierung 2011

In den im 20. Jahrhundert errichteten Wohnsiedlungen befindet sich der weitaus größte Teil des Wohnungsbestandes der vom GdW vertretenen Unternehmen. Mittlerweile sind die Siedlungen in die Jahre gekommen und ihre Erneuerung ist in vollem Gang. Wohnungsunternehmen in Ost und West lernen dabei voneinander, denn es zeigt sich: Die Gemeinsamkeiten in den zukünftigen Ansprüchen an die Siedlungen sind viel größer als das Trennende.

Die großen Wohnstädte und Siedlungen der 1950er bis 1970er Jahre in Ost- wie Westdeutschland sind Kinder ihrer Vorgänger aus der Weimarer Republik. Der Unterschied zu ihren Vorläufern, die mittlerweile oft Denkmalstatus, ja in Berlin sogar Welterbe-Status haben, liegt weniger in der städtebaulichen oder wohnungspolitischen Konzeption, sondern in der schieren quantitativen Dimension des Wohnungsbaus in den Nachkriegsjahrzehnten des zerstörten Deutschlands. Die große Zahl neu zu bauender Wohnungen stellte einen Maßstabssprung dar, der für die Planer schwierig zu bewältigen war, wenn man die damals errichteten großen Wohngebiete mit ihren eher überschaubaren Vorgängern aus den 1920er Jahren vergleicht.

Die 1950er/1960er Jahre: „Aufgelockerte Stadtlandschaft” mit räumlichen Qualitäten
Nach der kurzen Epoche des teuren Bauens mit Rückgriff auf traditionelle Stilelemente (Vorbild: Stalin-Allee in Berlin) wurden in der DDR mit rationellen Bauweisen seit Mitte der 1950er Jahre Wohngebiete errichtet, die sich weder im Städtebau noch in den Wohnungszuschnitten wesentlich von ihren Pendants in der Bundesrepublik unterschieden. Selbst Fachleuten fallen beim Rundgang durch die meist in Zeilenbauweise errichteten, locker bebauten Siedlungen mit ihren drei- bis fünfgeschossigen Wohnhäusern eher die Gemeinsamkeiten als die Unterschiede auf.
Das städtebauliche Leitbild knüpfte nahtlos an die Moderne der 1920er Jahre an:
• locker bebaute Wohngruppen im Grünen als bewusst gesetzter Gegenpol zur dichten Blockrandbebauung der Gründerzeit
• Trennung von Wohnen und Arbeiten im Interesse gesunder Wohnverhältnisse
• gute Ausstattung der Wohngebiete mit Gemeinbedarfseinrichtungen.
Auffälligster ästhetischer Unterschied zur Moderne der Weimarer Republik ist die überwiegende Rückkehr vom Flach- zum Satteldach und die Bescheidenheit in der architektonischen Ausformung, geschuldet vor allem dem hohen Kosten- und Rationalisierungsdruck, unter dem der Wohnungsbau stand, um die Wohnungsnot möglichst schnell und wirtschaftlich tragbar zu lindern.
Auch heute noch sind die durchgrünten Wohngebiete eine für Familien mit Kindern und für Ältere attraktive Alternative zu eng bebauten Innenstadtquartieren. Ihre meist weiträumige, mittlerweile von hohem Baumbestand durchzogene parkähnliche Grundstruktur ermöglicht ruhiges und sicheres Wohnen im Grünen.
Eine Besonderheit der in der DDR gebauten Wohngebiete dieser Zeit ist die gute Ausstattung mit Kindereinrichtungen und deren räumliche Nähe zu den Wohnungen. Das sollte – ebenso wie rationelle Wohnungsgrundrisse mit modernen Küchen – die Berufstätigkeit der Frau ermöglichen. Auch in der Bundesrepublik gehörten Schulen, Sport- und Spielplätze zum Anspruch des Siedlungsbaus dieser Jahrzehnte. Die komplexe Ausstattung mit Gemeinbedarfseinrichtungen – und die deshalb gute Eignung für Familien mit Kindern ebenso wie die Anpassungsfähigkeit an gewandelte Bedürfnisse, z. B. für seniorengerechtes Wohnen – ist ein Vorteil, der bei der Erneuerung der Wohngebiete ausgebaut werden kann.
Die Wohnungsunternehmen verfolgen je nach lokalen Erfordernissen unterschiedliche Erneuerungs- und Umbaukonzepte:
• Behutsame Bestandserneuerung zu tragbaren Kosten unter weitgehender Wahrung der Grundstruktur der Bausubstanz. Das ist der Hauptweg der Erneuerung, da es sich bei den Wohnsiedlungen der 1950er und 1960er Jahre in der Regel um stark nachgefragte, qualitätsvolle Quartiere handelt. Gezielt wird auf energetische Ertüchtigung und Barriereabbau.
• Grundhafter Umbau des Bestandes, teilsweise ergänzt durch Aufstockung bei niedriggeschossigen Beständen.
• Bestandsergänzung durch Neubauten, die das Vorhandene dabei mit ertüchtigen und mit neuen Qualitäten versehen, z. B. durch Barrieren reduzierende und Lärm mindernde Maßnahmen.
• Ersatzneubau mit neuen Qualitäten anstelle von in Schlichtbauweise errichteten Beständen, deren Modernisierung unwirtschaftlich wäre und Qualitätsdefizite nicht überwinden könnte.
Aufstockung, Ersatzneubau und/oder Bestandsergänzung sind Erneuerungsstrategien, die vor allem von Wohnungsunternehmen auf Märkten mit hohem Nachfragedruck angewendet werden.

Die 1970er/1980er Jahre: „Urbanität durch Dichte” und DDR-Wohnungsbauprogramm
Anspruchsvolle Sanierungsaufgaben stehen an in den nach dem städtebaulichen Leitbild „Urbanität durch Dichte” errichteten Großwohnsiedlungen der alten Länder, die häufig von Hochhausbebauung in verdichteten, baulich komplizierten Strukturen geprägt sind und Ende der 1960er bis Mitte der 1970er Jahre erbaut wurden.
In den neuen Bundesländern sind die nach der Konzeption des komplexen Wohnungsbaus errichteten Wohnsiedlungen der 1970er und 1980er Jahre umso problematischer, je jünger sie sind – aufgrund der Qualitätsabstriche, die in den letzten Jahren der DDR infolge der ökonomischen Krise erforderlich wurden. Die ambitionierten Wohngebiete zu Beginn des Wohnungsbauprogramms in der ersten Hälfte der 1970er Jahre unterscheiden sich erheblich von der Spätphase in der zweiten Hälfte der 1980er Jahre.
Die Wohnsiedlungen dieser Jahrzehnte sind in Ost wie West durch ihre relativ hohe Dichte, schiere Masse und gestalterische Eintönigkeit in die Kritik geraten. Die erdrückende Dominanz dieser Bauform in der DDR und soziale Probleme infolge unsensibler Belegungspolitiken in der Bundesrepublik haben die kritischen Einschätzungen verstärkt. Die immer wieder gleichen Bilder von einigen missglückten Bauten aus dieser Zeit in Presse und Fernsehen haben das negative Image der „Großsiedlung” geprägt – verdichtet, grau, Hochhaus, Platte. Fatal war, dass dieses verinnerlichte Bild pauschal auf alle Bestände übertragen wurde und noch immer die öffentliche Wahrnehmung bestimmt. Die Pauschalkritik weicht mittlerweile einem genaueren, vorurteilsfreien Blick. Zwar wurden in den schrumpfenden Städten der neuen Länder vor allem in den peripheren Randbereichen der großen Wohngebiete massive Abrisse vollzogen – schlichtweg um Leerstände abzubauen und die Wohnungsmärkte als Ganzes wieder zu stabilisieren.
Gleichzeitig wird durch gelungene Erneuerungsvorhaben wieder deutlicher, dass die großen Wohngebiete zukunftsfähig weiterentwickelt werden können und für die Wohnraumversorgung unverzichtbar sind. Welches Spektrum an Möglichkeiten gegeben ist, zeigen die Ergebnisse der Wettbewerbe um den Deutschen Bauherrenpreis, die seit Jahren zukunftsweisende Erneuerungsvorhaben prämieren und zur Nachahmung stimulieren.

Vorreiter bei Klimaschutz und „Wohnen für ein langes Leben”
Die Anforderungen des Klimaschutzes und des demografischen Wandels kommen den großen Wohnsiedlungen entgegen. Und zwar aufgrund ihres hohen Potenzials für sparsamen Energieverbrauch infolge ihrer kompakten Bebauung und ihrer aus klimatischer Sicht vorteilhaften starken Durchgrünung. Die serielle Bauweise eröffnet zudem die Möglichkeit, rationell und in großer Losgröße – und damit kostengünstig – zu sanieren. Dabei ist es wichtig, durch Materialwahl und Verarbeitungsqualität nachhaltige Qualitäten zu schaffen, um zukünftige großräumige Sanierungsfälle zu vermeiden. Vorteilhaft ist im Unterschied zum zersplitterten Kleineigentum zudem die Möglichkeit abgestimmten Handelns professioneller Wohnungsunternehmen im Zusammenhang ganzer Quartiere.
Eine zukunftsfähige Qualität des Wohnens entsteht, wenn die energetische Sanierung im ganzheitlichen Zusammenhang mit weiteren Maßnahmen angegangen wird. Dazu zählen Maßnahmen zur Barrierereduzierung bzw. -freiheit, aber auch Grundrissänderungen vor allem mit Blick auf bedürfnisgerechte Küchen und Bäder. Realisiert werden Konzepte zum generationenübergreifenden Wohnen in Verbindung mit vielfältigen Service-Angeboten, Maßnahmen zur Lärmminderung und zur Aufwertung des Wohnumfeldes. Die in der Regel gute Ausstattung der Siedlungen mit umbaufähigen Gemeinbedarfseinrichtungen erleichtert die Anpassung der Quartiere an den demografischen Wandel: mal geht es um mehr Kita-Plätze, mal um bessere Seniorenbetreuung, mal um die Sicherung der Grundversorgung.
Kurz gesagt: Es geht um sozialverträglichen Quartiersumbau, der den demografischen Wandel ebenso berücksichtigt wie den Klimawandel, die Energieeffizienz und die nachhaltige Bewirtschaftung über die gesamte Lebensdauer der Bestände. Nutzerfreundliche Wohnumfeldgestaltung und quartiersbezogene Dienstleistungen rund um das Wohnen gehören zu diesem ganzheitlichen Erneuerungskonzept ebenso dazu wie die Beteiligung der Bewohner, um den Zusammenhalt in den Nachbarschaften zu unterstützen.

Fazit
Die großen Wohnsiedlungen des Mietwohnungsbaus der 1920er bis 1980er Jahre sind kein historisches Relikt, sondern haben – zukunftsfähig modernisiert – eine große Zukunft vor sich. In den letzten Jahren hat sich in dieser Hinsicht viel getan, ein Imagewandel ist im Gang. Um weiter voranzukommen, ist die enge Zusammenarbeit der vielen Akteure vor Ort ebenso erforderlich wie das Gespräch und der Erfahrungsaustausch über übertragbare Konzepte. Zur Unterstützung dieses Prozesses steht das in der Berliner Großwohnsiedlung Hellersdorf angesiedelte Kompetenzzentrum Großsiedlungen e. V. bereit.

Dr. Bernd Hunger, Kompetenzzentrum Großsiedlung GdW, Berlin

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