17.02.2015 | Top-Thema Management von Instandhaltungskosten

Wo kann man ansetzen?

Kapitel
Einsparpotenziale gibt es bei Instandhaltungskosten viele
Bild: Haufe Online Redaktion

Instandhaltung und Bestandserneuerung in Kombination mit Energieeinsparung werden in der Praxis an vielen Standorten immer noch mit falschen Prioritäten und unter falschen Prämissen angegangen.

"Die tatsächliche Ursache für die mangelnde Instandhaltung liegt meist in fehlendem Knowhow, unzureichenden Instandhaltungsbudgets und in fehlender oder ungenügender Planung. Dabei liegen gerade in der Instandhaltung maßgebliche Kostenpotenziale für die Wirtschaftlichkeit der Gebäudenutzung", sagt Brigitte Dworak, Vorstand der B&O Service AG. "Wir halten Instandhaltungsaufwendungen von mindestens einem Euro pro Quadratmeter monatlich für angebracht." Bei älteren Objekten sollte sie natürlich höher sein. Eine pauschale Regel allerdings gäbe es aber nicht, so Dworak weiter. Einfache, standardisierte Prozesse, ein gutes Servicecenter, das Schadensfälle sofort aufnimmt und reparieren lässt, sowie ein guter Einkauf machen das Instandhaltungskostenmanagement rund.

"Prozessoptimierung ist ohnehin einer der wichtigsten Punkte im Instandhaltungskostenmanagement. Sie bildet den Ansatzpunkt, wie ohne Qualitätsverlust aus einem Euro mehr herausgeholt werden kann", erklärt Prof. Dr. Hansjörg Bach, Professor für Immobilienmanagement an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU). Das bedeute aber auch, dass traditionelle Ansätze und gewachsene hierarchische Strukturen zu hinterfragen und besser zu verzahnen seien. Wie Recht Dworak und Bach mit ihren Annahmen haben, zeigt die Praxis. Viele Unternehmen unterschätzen die jährlichen Instandhaltungskosten gnadenlos. Die Spannen der Instandhaltungsrücklagen gehen daher auch weit auseinander. Sie reichen von jährlich 6 bis 35 Euro pro Quadratmeter. Häufig liegt nicht einmal eine umfassende Erfassung des Instandhaltungsbedarfs vor, fachliche Prioritäten werden falsch gesetzt und Kompetenzen entweder ignoriert oder zumindest wesentlich beschnitten. Dadurch werden statt der wichtigsten und drängendsten Instandhaltungsmaßnahmen auch solche durchgeführt, die aus fachlicher Sicht (noch) nicht notwendig wären. In der Folge vergrößern sich die Gebäudeschäden und die Kosten für die Instandhaltung fallen höher aus als bei konsequenter Umsetzung einer vorbeugenden Instandhaltungsstrategie, die schon kleine Schäden repariert, bevor grundlegende Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden.
"Wir haben gute Erfahrung mit unserer inspektionsbasierten Instandhaltungsplanung gemacht. Dabei erfolgt eine Objektbegehung im regelmäßigen Turnus und die Ersatzbedarfe werden bauteilweise eingeschätzt. Im Ergebnis entsteht dann eine indikative Instandhaltungsplanung, die neben dem zeitlichen Anfall der Maßnahmen auch die Schätzkosten liefert. Hierzu gibt es am Markt sehr zuverlässige Systeme", erklärt Dr. Christian Jaeger, Geschäftsführer der Süddeutsche Wohnen GmbH. Diese geplante Instandhaltung, ergänzt um die reaktive Kleininstandhaltung sei aus der Sicht der Südewo das Mindestmaß für die Instandhaltungsaufwendungen.

Einsparpotenziale gibt es bei Instandhaltungskosten viele. Das beginnt bei der strategischen Ausrichtung des Gebäudemanagements über Aufbau- und Ablauforganisation, Personalentwicklung und -qualifikation sowie IT-Unterstützung bis hin zur Analyse der Kosten selbst. Wird es sauber durchgeführt, sind Einsparpotenziale bei den Gebäudekosten durchaus möglich, bestätigt Dworak.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Modernisierung, Instandhaltung, Investition

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