20.02.2013 | Top-Thema Instandhaltung und Instandsetzung: Technik, Kosten, Konzepte

Prognose in der Wertermittlung: Instandsetzungsbedarf und DCF-Verfahren

Kapitel
Unterschiedliche Zielwerte je nach Strategie
Bild: Portfolio- und Objektstrategien als Werthebel, Vortrag Mathias Groß, BBT Transaction&Valuation GmbH

Der Discounted Cashflow (DCF), übersetzt: abgezinster Zahlungsstrom, beschreibt Verfahren zur ­Wertermittlung, insbesondere zur Unternehmensbewertung und zur Ermittlung des Verkehrswerts von ­Immobilien. Es baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung (eng.: discounting) von Zahlungsströmen (eng.: cash flow) zur Ermittlung des Barwertes auf. Dieser Beitrag soll aus DCF-Sicht Brücken zum strategischen Managementkontext schlagen.

Neben den normierten deutschen Wertermittlungsverfahren werden im internationalen Kontext häufig DCF-Prognosemodelle eingesetzt. Im Gegensatz zu den normierten Verfahren besteht hier weit reichende Freiheit in Aufbau und Bestimmung der Prämissen. Um die wesentlichsten Werttreiber zu identifizieren, wird z. B. ein Tornadodiagramm zu Visualisierung genutzt.
Neben den ohnehin zu erwartenden wesentlichen Werttreibern (Markt-)Miete und Diskontierungszins gilt es, das Augenmerk auf das Thema Instandsetzung/Instandhaltung zu lenken. Gerade die Einschätzung von Höhe und zeitlichem Anfall dieser Auszahlungspositionen ist extrem vom Portfolio, den Handelnden und der Unternehmensstrategie abhängig. Zum besseren Verständnis hier ein kleiner Exkurs zu den Begrifflichkeiten Markt-, Investitions- und Nutzwert:
In den Marktwert (Verkehrswert) gehen die Einschätzungen und Zukunftsprognosen aller Marktteilnehmer ein. Er soll ein objektiver Wert sein, frei von z. B. unternehmenspolitischen Entscheidungen. Im Investitionswert finden subjektive Prämissen und Zukunftsprognosen des einzelnen Investors Berücksichtigung. Es ist ein innerer Wert. Investitionswerte sind als Grundlage für die Bewertung der wirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit von Handlungsalternativen (Normstrategien) geeignet. Unter Nutzwert versteht jeder Investor ggf. etwas anderes. Es gibt vielfältige Gründe (Gesellschafter, Geschäftsmodell, Regionale Besonderheiten etc.), um sich ggf. für eine andere Strategie als die vielleicht beste DCF-Variante zu entscheiden. Vor allem die langfristig orientierten Eigentümer haben nicht immer das Ziel der absoluten Vermögens- oder Cashflow-Maximierung.

Bewertungsstrategien
Das DCF-Verfahren liefert einen Marktwert (Verkehrswert) für die Normstrategie „Fortführung“ (Going Concern) und verschiedene Investitionswerte durch dynamische Anpassung der Planungs-prämissen je Normstrategie (Option). DCF ermöglicht einerseits die Definition der bestmöglichen Bewirtschaftung bzw. Verwertung des Objektes (Best Use). Andererseits können mit dem DCF auch unternehmensspezifische Objektstrategien abgebildet und bewertet werden (My Use).
Allen Einzelberechnungen wohnt das Problem der Bestimmung der Höhe und des zeitlichen Anfalls von Instandsetzungen/Instandhaltungen bzw. Modernisierungsinvestitionen inne. Zudem müssen Einzelprämissen sachverständig gesetzt und der jeweiligen Strategieoption angepasst werden. Dabei geht es nicht nur um einen Wert einer Prämisse, sondern in Wechselwirkung mit anderen Prämissen um ein ganzes Bündel verschiedener Annahmen zu einem Sachverhalt. Hier wird es schnell komplex. Es bedarf einer Software-Unterstützung.

Software-Lösungen
Unternehmenssteuerungs- und Portfolio-Management-Systeme wie Avestrategy der BBT GmbH bieten die Voraussetzungen, um sich den qualitativen (Scoring) und quantitativen (Planung) Auswirkungen ganzheitlich zu nähern. Doch eines fehlt allen Portfoliosystemen: die Übersetzung eines aktuellen Bauzustandes bzw. Instandhaltungsstaus in jahresscheibenweise Auszahlungserfordernisse. Gute Manager werden erkennen, dass hier im „dicken Daumen“ so große Abweichungen sind, dass dies guten Gewissens Aktionären oder Gesellschaftern nicht ohne fundierte fachliche und Software-Unterstützung zu unterbreiten ist.
Epiqr 5 der Calcon AG ist die führende Lösung im Markt. Hier kann mit überschaubarem Aufwand und fachlich durch europäische Forschungsvorhaben und mit inhaltlicher Unterstützung des Fraunhofer Instituts für Bauphysik der Instandsetzungsbedarf, vor allem aber der wahrscheinliche zeitliche Anfall systematisch prognostiziert und ohne großen Aufwand geplant werden. Die entstehende Transparenz ist enorm, und die Abweichung zu einzelobjektweisen Kosten­ermittlungen durch z. B. Planer oder Architekten liegt i. d. R. deutlich unter 10 %. Diese Genauigkeit ist für strategische Portfolio- und Investitionsentscheidungen ausreichend. Das neue Epiqr 5 vereint Forschungsansätze von Calcon-Vorstand Christian Wetzel zur Wahrscheinlichkeit des Wechsels von einer Schadensklasse zur nächsten mit einem sinnvollen Werttreiber-Modell. Dieses Modell berücksichtigt u. a. Verbundeffekte zwischen Gewerken. Dies gab es so bisher nirgendwo im Markt. Im Ergebnis entstehen teilautomatisierte Planungsvorschläge für die jeweilige Objektstrategie.
Diese Ergebnisse sind wiederum der Input in die objektkonkreten Planungen in dem über Standardschnittstellen verbundenen Avestrategy. Nun können je Objekt mehrere in sich stimmige Planszenarien angelegt und bis zum „Geldsäckel“ durchgerechnet werden. Die Entscheidung für die jeweilige Variante „My Use“ bleibt beim (Portfolio-)Management. Wichtig ist, vom „einwertigen“ Denken zu einem multivariaten Ansatz zu kommen. Szenarien sollen mögliche Zukunftsausprägungen simulieren und die Ergebnisse interpretierbar machen. Der bisherige klassische Weg geht dabei über die qualitative Portfolioanalyse.

Scoring
Die Eigenschaften von Objekt, Markt, Standort und der Sozialstruktur werden mit einem Scoringverfahren bewertet. Aus den drei Normstrategien „Halten“, „Investieren“ und „Desinvestieren“ wird die passende Objektstrategie auf Grundlage der qualitativen Eigenschaften ausgewählt, z. B. eine Investitionsstrategie (I). Anschließend wird der DCF für diese Objektstrategie berechnet. Oben erfolgt die Auswahl der Objektstrategie auf Basis des maximalen Punktwertes (SCORE MAX). Der alternative und fundiertere Weg führt über qualitative und quantitative Aspekte.
Für jedes Objekt wird jede (theoretisch) mögliche Objektstrategie im Scoringverfahren bewertet und anschließend der DCF (Businessplan im Falle der Umsetzung der Strategie) berechnet. Im Ergebnis erhält man für jede strategische Option einen Investitionswert (z. B. H1 bis D2, siehe Abb. „Alternativer Weg”). Hier erfolgt die Auswahl der Objektstrategie auf Basis des maximalen DCF-Wertes (DCF MAX). Die Kunst im Portfoliomanagement besteht nun darin, die unterschiedlichen Objektstrategien zu einer ganzheitlichen, in sich stimmigen Unternehmensplanungsvariante zu vereinen.

Fazit
Drei wichtige Punkte als Schlussfolgerung, die die Profis vom Mittelmaß unterscheiden:
• Das Erkennen der Notwendigkeit, sich dem Thema mit besonderem Einsatz zu widmen,
• der Einsatz von marktführenden Softwarelösungen, gepaart mit eigenem Knowhow sowie
• eine ganzheitliche Herangehensweise, die Finanzierungsrestriktionen und Bewertungs-/Beleihungskriterien beachtet.
Die „passende“ Strategie identifiziert Werthebel und bietet damit das Potenzial der Wertsteigerung. Die Wertsteigerung wird jedoch erst durch aktives Asset Management realisiert.

Henri Lüdeke

Geschäftsführer BBT GmbH,

Berlin, Leiter des AK Datenaustausch bei der gif e.V.

Schlagworte zum Thema:  Instandsetzung, Instandhaltung

Aktuell

Meistgelesen