Wenn Wohnungsmieter insolvent sind, stehen Fragen nach den Folgen für den Vermieter im Raum. Gerade in der aktuellen Energiekrise und den Kostensteigerungen, wird das Thema an Brisanz gewinnen. Vermieter müssen einiges beachten beim Kündigungsrecht und der Haftung für fällige Mietzahlungen.
Die Inflation verzeichnet seit Monaten Höchststände, die Energiekosten treiben die Verbraucherpreise vor sich her. In ihrer gemeinsamen Herbstdiagnose erwarten die führenden Wirtschaftsinstitute 2022 eine durchschnittliche Inflationsrate von 8,4 Prozent. Für das nächste Jahr wird eine weitere Steigerung prognostiziert. Das hat Konsequenzen für viele Verbraucherinnen und Verbraucher. Manche Haushalte werden die steigenden Strom- und Heizkosten nicht mehr tragen können.
Die Einschränkung des privaten Konsums wird dann nicht in allen Fällen ausreichen; ob zudem politische Bemühungen wie Gaspreisbremse und Energiepreispauschale großflächige Entlastung verschaffen, ist unklar. Deshalb sorgen sich Beobachter vor einem Anstieg der Privatinsolvenzen in den nächsten Monaten. Doch was passiert in so einem Fall mit dem Wohnraummietverhältnis?
Sind Kündigungen möglich oder nicht?
Die Zahlungsunfähigkeit von Mietern trifft Vermieter natürlich in besonderem Maße. Generell lässt sich sagen, dass ausstehende Mieten und Betriebskosten, die den Zeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffen, Insolvenzforderungen sind. Diese können nach Insolvenzeröffnung vom Vermieter beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
Grundsätzlich darf der Vermieter das Mietverhältnis zum Bespiel wegen Eigenbedarf trotz der Insolvenz des Mieters jederzeit ordentlich kündigen. Dagegen ist eine Kündigung nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens weder wegen rückständiger Mieten, die vor dem Insolvenzantrag entstanden sind, noch aufgrund der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters wirksam.
Aber aufgepasst: Die Kündigungssperre entfällt nach dem eine Enthaftungserklärung wirksam geworden ist. Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann wieder fristlos kündigen, wenn der Mieter in erheblichen Zahlungsverzug gerät – ein Rückstand von zwei Monatsmieten reicht hier aus. Bei der Beurteilung des Zahlungsverzugs sind auch die rückständigen Mieten vor der Insolvenzantragsstellung beziehungsweise im Insolvenzverfahren zu berücksichtigen.
Vorsicht vor möglichen Insolvenzanfechtungen
Auch die Insolvenzanfechtung ist ein Thema bei Mietrückständen: Hatte der Vermieter Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und forcierte dennoch die Bezahlung der Rückstände, etwa im Rahmen einer Zwangsvollstreckung? Dann kann der Insolvenzverwalter unter bestimmten Voraussetzungen den Betrag zurückfordern. Besonders kritisch ist dabei der Zeitraum drei Monate vor Insolvenzantragstellung. Das Bargeschäft ist davon in aller Regel allerdings ausgenommen: wenn also Leistung und Bezahlung direkt aufeinander folgen – sprich innerhalb von 30 Tagen.
Wer haftet für Mieten nach Insolvenzeröffnung
Grundsätzlich endet das Mietverhältnis nicht automatisch mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Dennoch fällt es unter den Insolvenzbeschlag, was bedeutet, dass die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis mit Insolvenzeröffnung auf den Insolvenzverwalter übergeht. Dies heißt jedoch nicht, dass der Insolvenzverwalter die Wohnung ohne Rücksprache mit dem Schuldner betreten, einen Schlüssel fordern oder eine Entscheidung über die Beendigung des Mietvertrags treffen kann. Denn: Mieten, die nach Insolvenzeröffnung fällig werden, sind sogenannte Masseverbindlichkeiten. Hierfür haftet die also Insolvenzmasse.
Zur Schonung der Masse kann der Insolvenzverwalter die sogenannte Enthaftungserklärung abgeben. Diese Erklärung tritt bei Wohnraummietverträgen an die Stelle des Kündigungsrechts. Die Enthaftungserklärung wird der Insolvenzverwalter in der Regel kurz nach Insolvenzeröffnung abgeben, um keine erheblichen Masseverbindlichkeiten zu verursachen. Sie muss dem Vermieter schriftlich übermittelt werden.
Kaution und Betriebskostenabrechnungen
Nach Ablauf einer maximalen Frist von drei Monaten nach Zugang der Enthaftungserklärung, erhält der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über sein Mietverhältnis zurück. Somit muss er die zukünftigen Mietzinsen und Nebenkosten wieder aus seinem insolvenzfreien Vermögen aufbringen. Auch der Anspruch auf Rückzahlung des gesetzlich zulässigen Kautionshöchstbetrags von drei Monatskaltmieten unterliegt nach Freigabe des Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter nicht mehr dem Insolvenzbeschlag. Eine eher seltene, darüber hinaus gewährte Kaution bleibt dagegen vom Insolvenzbetrag umfasst.
Bei Betriebskostenabrechnungen muss genau hingeschaut werden. Hier ist eine zeitliche Differenzierung zu beachten: Guthaben, die vor der Wirksamkeit der Enthaftungserklärung entstehen, sind massezugehörig und deshalb an die Insolvenzmasse auszuzahlen. Danach stehen etwaige Guthaben dem Schuldner zu. Für eine saubere Abgrenzung sollte dieser also seine Zählerstände bei Insolvenzeröffnung und am Tag der Wirksamkeit der Enthaftungserklärung ablesen und seinem Vermieter oder seiner Hausverwaltung mitteilen.
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