15.10.2012 | Top-Thema Innerstädtische Nachverdichtung

Genossenschaftliches Großprojekt in Berlin

Kapitel
Auto- und barrierefrei soll der Möckernkiez werden. Neben Familien haben sich auch viele ältere Frauen von diesem Konzept überzeugen lassen.
Bild: Möckernkiez eG / Bild: Loomilux

Dass der Wohnungsbau in Berlin angezogen hat, ist nichts Neues. Dieses Projekt aber erregt bundesweit Aufsehen: Mitten in der Stadt wird ein neues Viertel mit 450 Wohnungen entstehen – realisiert von einer erst 2009 gegründeten Genossenschaft. 2013 sollen die Bauarbeiten beginnen. Doch bis es so weit ist, hat die Genossenschaft noch mit großen Herausforderungen zu kämpfen

Manche haben sie wahrscheinlich für leicht größenwahnsinnig gehalten, die engagierten Leute, die 2007 auf einem Straßenfest Flugblätter verteilten und dazu aufriefen, in Berlin-Kreuzberg mal eben so rund 400 Wohnungen im Rahmen eines genossenschaftlichen Projekts zu errichten. Heute aber lacht niemand mehr über die Idee: Das Grundstück hat die Genossenschaft gekauft, der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist erarbeitet, und wenn alles glatt geht, werden 2014 die ersten Bewohner das neue Viertel beleben.
Doch der Weg dahin war nicht einfach. „Da stießen Welten zusammen“, blickt Aino Simon, Vorstandsmitglied der 2009 gegründeten Genossenschaft Möckernkiez eG, auf die ersten Gespräche mit der Grundstückseigentümerin Vivico (heute CA Immo Deutschland) zurück. „Die haben ganz offen geäußert, dass sie nicht an uns glauben.“ Dass es trotzdem 2010 zum Abschluss eines Kaufvertrags kam, ist Simon zufolge Dr. Franz Schulz, dem Bürgermeister des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, zu verdanken, der die Genossenschaftsgründer bei den Gesprächen unterstützte. Außerdem bewies die Genossenschaft, dass es ihr ernst war, indem es ihr gelang, durch Einlagen ihrer Mitglieder innerhalb von nur zwei Monaten den Kaufpreis von acht Millionen Euro für das 30.000 m2 große Grundstück zusammenzubringen. Dieses befindet sich in einer zentralen Lage, nämlich an der Yorck- und der Möckernstraße und damit am Rand des neuen Gleisdreieckparks.

Alternative zum Eigentum
Sozial, ökologisch, generationenübergreifend und barrierefrei – das sind die Ziele, welche die Genossenschaft Möckernkiez verfolgt. Ähnliche Absichten haben viele der Baugemeinschaften, die in deutschen Großstädten aktiv sind. Doch während diese Eigentum schaffen, war es für die Initiatoren des Möckernkiezes von Anfang an klar, dass ihr Projekt unter dem Dach einer Genossenschaft Gestalt annehmen sollte. „Wir wollen die Preistreiberei unterbinden und verhindern, dass die Leute nach fünf Jahren ihre Wohnung mit Gewinn wieder verkaufen“, begründet dies Aino Simon. Die Genossenschaft lobt sie als „Form, in der sich viele zusammentun und etwas schaffen können, was der Einzelne nicht kann“.
Allerdings war ursprünglich gar nicht vorgesehen, eine eigene Genossenschaft zu gründen. Vielmehr suchten die Engagierten Anschluss an eine größere Genossenschaft – doch ohne Erfolg. Leise Kritik klingt durch, wenn Simon darauf hinweist, dass manche etablierte Genossenschaft das Risiko scheue, obwohl sie sich in einer finanziell starken Situation befinde.
Die neu gegründete Genossenschaft stieß auf enorme Resonanz und zählt heute rund 1.060 Mitglieder – deutlich mehr als die 450 Wohnungen, die jetzt geplant sind. Ein krasses Missverhältnis? Nein, sagt Vorstandsmitglied Aino Simon: In vielen Fällen handle es sich um Paare, die nur eine Wohnung bräuchten. Dennoch gibt es eine lange Warteliste mit rund 260 Namen. 70 % der Mitglieder sind Frauen, darunter viele Alleinstehende über 50 Jahre, die eine kleine Rente erwarten. „Es ist die 68er-Generation, die auf das Alter zugeht, aber im Alter anders wohnen will als ihre Eltern“, sagt Simon.
Diese Mitgliederstruktur hat Auswirkungen auf das Konzept. „Wir legen den Fokus auf kleine, bezahlbare Wohnungen“, sagt Simon. So sind auch Einheiten mit lediglich 35 m2 Wohnfläche geplant. Die größeren, für Familien gedachten Wohnungen sind ebenfalls kompakt konzipiert: Die Vierzimmerwohnungen werden etwa 90 m2 aufweisen, die Fünfzimmerwohnungen etwa 110 m2.

Viel Eigenkapital erforderlich
Dass der Schwerpunkt auf kleinen Wohnungen liegt, ist auch dem Umstand geschuldet, dass die Wohnungen nicht wirklich günstig sind. Die Genossenschaft beziffert die Baukosten auf 2.300 €/m2 – deutlich mehr als die 2.000 €, mit denen sie anfangs rechnete. Die Warmmiete wird deshalb 10 bis 11 €/m2 betragen.
Das derzeit größte Problem stellt jedoch die Finanzierung des Vorhabens dar. In den Gesprächen mit Banken zeigte es sich nämlich, dass der vorgesehene Eigenkapitalanteil von 30 % nicht ausreicht. Die Genossen müssen jetzt 40 % Eigenkapital mitbringen – was bei einer 50-m2-Wohnung nicht weniger als 46.000 € ausmacht. „Das“, räumt Aino Simon ein, „ist für manche Mitglieder zu viel.“ Deshalb arbeitet die Genossenschaft jetzt an Modellen, die es ermöglichen sollen, trotzdem alle Mitglieder mitzunehmen. Denkbar, so Simon, sei es, dass finanziell besser gestellte Genossen höhere Einlagen zeichneten. Außerdem suche man nach Wegen, das KfW-Programm 134 (Förderung des Erwerbs von Genossenschaftsanteilen) in Anspruch nehmen zu können.
Neben der Finanzierung hat auch die Planung ihre Tücken. Kopfzerbrechen bereitete insbesondere der Zollpackhof, ein lang gestrecktes Gebäude entlang der Yorckstraße, das einst zum Anhalter Güterbahnhof gehörte und laut der ersten Planung in das Projekt integriert werden sollte. Dann aber stellte es sich heraus, dass der Erhalt des Gebäudes Mehrkosten von fünf Millionen Euro verursacht hätte. Die Folge war eine Umplanung, die neun Monate Zeit kostete.
Verantwortlich für das architektonische und städtebauliche Konzept sind fünf Architekturbüros. „Unser Ziel ist Vielfalt in der Einheit“, formuliert es Aino Simon. Neben den Wohnungen umfasst das Projekt auch Gewerbeflächen: Entlang der Yorckstraße sind im Erdgeschoss Läden (darunter ein Bio-Supermarkt) und im ersten Obergeschoss Büros geplant. Hinzu kommen eine Kita sowie ein Hotel mit 80 Betten, das als Integrationsbetrieb für Menschen mit Behinderung dienen soll. Während die Bebauung an der Yorckstraße die historische Baufluchtlinie aufnimmt, ist sie im Inneren des Gebietes als Kammstruktur konzipiert. Angestrebt ist eine hohe ökologische Qualität: Das Quartier wird autofrei sein (siehe hierzu auch DW 9/2012, S. 10) und mindestens Passivhausstandard aufweisen.

Grenzen der Partizipation
Bei der Umsetzung der Planung arbeitet die Genossenschaft mit erfahrenen Dienstleistern zusammen, so mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Domus Consult und dem Projektsteuerer Drees & Sommer. Trotz dieser genossenschaftsintern nicht unumstrittenen Professionalisierung habe die Genossenschaft „das Selbstverständnis, die Mitglieder mitzunehmen“, betont Aino Simon. Einmal monatlich findet eine Vollversammlung statt, zu der in der Regel zwischen 350 und 450 Mitglieder kommen. Die operativen Entscheidungen trifft jedoch der dreiköpfige Vorstand, der von einem aus sieben Genossen bestehenden Aufsichtsrat kontrolliert wird. „Es gibt Mitglieder, denen das zu hierarchisch ist und die die Genossenschaft deshalb verlassen haben“, räumt Simon ein. Dass der Vorstand mit 85 % der Stimmen im Amt bestätigt worden sei, zeige aber, dass die große Mehrheit hinter dem Vorgehen stehe.
Sofern nichts mehr dazwischenkommt, sollte das genossenschaftliche Großprojekt jetzt in die Realisierungsphase treten: Nach Verabschiedung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans könnten die Hochbauarbeiten im Sommer 2013 starten, so dass 2014 die ersten Genossenschaftsmitglieder ihre neue Wohnung beziehen könnten. Einfach, das gesteht Aino Simon offen ein, wird die Realisierung des Projekts auch künftig nicht sein: „Es ist ein Kraftakt, der einen unbedingten Willen braucht.“

Christian Hunziker
freier Immobilienjournalist
Berlin

Schlagworte zum Thema:  Nachverdichtung

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