15.10.2012 | Top-Thema Innerstädtische Nachverdichtung

Appartements mit Aussicht

Kapitel
Solarkollektoren auf dem Dach haben einen großen Anteil an der Deckung des Warmwasserbedarfs.
Bild: Martin Henze

Energieeffizienz und eine optimale Grundflächenausnutzung sind zentrale Anforderungen an den modernen Wohnungsbau. Dass sich dies auch im Bestand umsetzen lässt, zeigt ein schönes Beispiel aus Hamburg. Highlight ist die Aufstockung eines Gebäudetrakts in Holzbauweise.

Weg vom Blockrand, hin zur Zeile – so sah moderner Wohnungsbau in den 1950er und 1960er Jahren aus. Damit konnten helle, freundliche Wohnungen in überschaubaren Nachbarschaftseinheiten geschaffen werden, und statt der Straße hatte man eine Grünfläche im Blick. Die überwiegend dreigeschossige Zeilenbebauung im Eydtkuhnenweg im Hamburger Stadtteil Wandsbek ist ein typisches Beispiel dafür. Allerdings entsprachen die bislang unsanierten Gebäude nicht mehr den heutigen energetischen Standards. Das bedeutete eine erhebliche finanzielle Belastung für die überwiegend nicht besonders einkommensstarke Bewohnerschaft. Eine energetische Modernisierung war demnach nicht nur aus Gründen der globalen Ressourcenschonung und des Klimaschutzes geboten.
Drei der Zeilenbauten im Eydtkuhnenweg (Hausnummern 14 bis 18) gehören der Baugenossenschaft Dennerstraße-Selbsthilfe eG (BDS), die sich dem Erhalt günstigen Mietwohnraums und dem wertbeständigen Unterhalt ihrer Immobilien besonders verpflichtet fühlt. 2010 beschloss die Genossenschaft im Rahmen einer Großmodernisierung eine umfassende energetische Sanierung der Häuser. So sollte für die Bestandsgebäude durch eine Wärmedämmung der Fassade sowie durch Ausstattung aller Wohnungen mit kontrollierter Wohnraumlüftung und Wärmerückgewinnung sowie nicht zuletzt durch eine überwiegend auf Solarthermie basierende Warmwasserversorgung der Niedrigenergiestandard als „KfW Effizienzhaus 70“ erreicht werden.

Aufstockung
Das neu errichtete Staffelgeschoss im Eydtkuhnenweg 16 erfüllt sogar den KfW-55-Standard. Um die vertraute und ortstypische Fassadenoptik zu wahren, wurde zur Einkleidung des Wärmedämmverbundsystems wieder Rotklinker gewählt, der in der Farbe, der Struktur und dem Format dem Ursprungsmaterial möglichst nahe kommen sollte. Auch sonst wurde bei der gesamten Maßnahme auf allzu moderne Gestaltungselemente bewusst verzichtet. Stattdessen sollte die formale, klare Architektur der 1960er Jahre beibehalten und lediglich durch einige neue Akzente wie die Balkonanlagen oder die Hauseingangsportale ergänzt werden. Auch die Dachform als flaches Pultdach wurde bei der Dachaufstockung wieder aufgenommen. Die Fassaden des zurückgesetzten Staffelgeschosses mit ihrer flächigen Materialität und dem hellen Farbton tragen auch optisch zu einer gewissen Leichtigkeit des aufgesetzten Baukörpers bei und verhindern ein optisches „Erdrücken“ des Bestandsgebäudes. Die klare Struktur der Fensterteilung in den Bestandsfassaden wurde ebenfalls beibehalten.
Im Mai 2011 begannen die Arbeiten zunächst am mittleren Gebäudetrakt (Eydtkuhnenweg 16). Die Entscheidung für die Aufstockung dieses Gebäudes war wegen der hohen Wohnungsnachfrage und in Ermangelung verfügbaren Baugrunds in diesem Quartier bereits 2005 gefällt, jedoch bislang nicht umgesetzt worden. Sie unterstützt außerdem die städtebaulich gewünschte Nachverdichtung. Die baurechtliche Zulässigkeit war bereits in einer Bauvoranfrage positiv beschieden worden. Für den Eydtkuhnenweg gilt noch ein alter Baustufenplan – eine typische „Hamburgensie“ aus der Nachkriegszeit, die schnelles Bauen ohne die langwierige Aufstellung eines förmlichen Bebauungsplans ermöglichte und immer noch in vielen Lagen gültig ist. Hier ist eine Ausweisung als Wohngebiet mit offener zweigeschossiger Bauweise getroffen worden, wobei planungsrechtlich Bestandsschutz auch für bestehende dreigeschossige Gebäude gegeben ist. Dabei zählt das Staffelgeschoss in der umgesetzten Version nicht als Vollgeschoss.

Zusätzlicher und nachgefragter Wohnraum
Die Aufstockungsmaßnahme war ein ehrgeiziges Projekt, nicht zuletzt was die Statik betraf, doch die Attraktivität der sieben Penthouse-Appartements (550 Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche) mit dem herrlichen Panorama und großzügigen Dachterrassen rechtfertigten den hohen Aufwand. Darüber hinaus sollten bei der Sanierung des Bestandsgebäudes mit 1.665 Quadratmeter Wohnfläche zahlreiche Wohnungsgrundrisse komplett entkernt und nachfrageorientiert verändert werden – zum Beispiel durch Zusammenlegung kleiner und deshalb schlecht vermietbarer 1-Zimmer-Wohnungen. Da das jedoch nur in leeren Wohnungen möglich war, wurden den bisherigen Mietern im Rahmen eines behutsamen Umzugsmanagements vergleichbare Alternativwohnungen aus dem Genossenschaftsbestand angeboten.
Wohnungen, für die keine Grundrissänderungen vorgesehen waren, konnten im bewohnten Zustand modernisiert werden, wobei die Mieter in der Regel in der Kernzeit der Innenmodernisierung (ca. 3-4 Wochen) in Pensionen oder Ersatzwohnungen der Genossenschaft untergebracht wurden. Ein Zurückziehen der Letztmieter nach Abschluss der Sanierung war möglich.
Um die mit der Aufstockung verbundenen zusätzlichen Lasten möglichst gering zu halten, kam für das Staffelgeschoss nur die Holzbauweise in Frage. Ein „gewichtiger Posten“ war allerdings die aus Gründen des Schallschutzes vollflächig neu auf den Bestandsbau aufgebrachte massive Betondecke. Sie ersetzte die bisherige Holzbalkendecke und dient gleichzeitig als Montagegrund für das Staffelgeschoss. Eine aufwändige Verstärkung des Fundaments unter dem gesamten Gebäudekomplex mit über 100 nachträglich in den Bodengrund eingebrachten Betonsäulen war deshalb unumgänglich.

Warum in Holzbauweise?
Für den optimalen Wärmeschutz der Gebäudehülle bringt die gewählte Holztafelbauweise bereits von Haus aus hervorragende Eigenschaften mit, denn sie erlaubt ein Einbringen der Dämmung in die Konstruktionsebene. Die mit einer Rahmenkonstruktion selbsttragend ausgelegten Holztafeln können unter wettergeschützten Bedingungen mit hoher Präzision industriell vorgefertigt werden, weshalb diese Bauweise beim modernen Fertighausbau mittlerweile Standard ist. Überdies lassen sich auch sämtliche Elektro- und Sanitärinstallationen ab Werk in der Wand unterbringen.
Kürzeste Aufbauzeiten vor Ort sind ein weiterer Vorzug der Holzfertigbauweise. Üblicherweise können Holztafelbauten in einem bis maximal zwei Tagen regendicht aufstellt werden – wochenlanges „Trockenwohnen“ wie bei der Massivbauweise entfällt völlig. Und nicht zuletzt kommt Holz als CO2-speichernder, regional verfügbarer Baustoff mit geringem Energiebedarf bei der Weiterverarbeitung dem Gebot zum nachhaltigen Bauen sehr entgegen. Um hier einem möglicherweise noch verbreiteten Vorurteil zu begegnen – eines sind hochwertige Holzbauten sicher nicht: billig.
Abgesehen von der Machbarkeit hätte gegenüber der konventionellen Massivbauweise kein nennenswerter Kostenvorteil bestanden.

Was ist und was wird?
Mittlerweile sind die Bauarbeiten im Eydtkuhnenweg 16 abgeschlossen, alle Wohnungen sind wieder bezogen, auch die im begehrten Staffelgeschoss. Mit seiner weißen hinterlüfteten Platteneinkleidung hebt es sich vom übrigen Baukörper optisch ab, wirkt dabei aber so selbstverständlich, als hätte es schon immer zum Haus gehört. Ebenso übrigens wie der letzte Hauseingang, an dem jetzt ein Aufzugsturm Zugang zu barrierearm gestalteten Wohnungen gewährt. Auch wenn die gesamte sanierte Zeile nach der Maßnahme optisch wie ein Neubau wirkt und es im Übrigen energetisch wie von der Ausstattung her auch mit komplett neu gebauten Mietwohnungen problemlos aufnehmen kann, blieb die modernisierungsbedingte Mieterhöhung mit 1,70 Euro/Quadratmeter erfreulich niedrig. Von diesem Betrag sind auch noch die rund 0,70 Euro/Quadratmeter an künftig eingesparten Energiekosten abzuziehen, sodass die Netto-Mieterhöhung nur rund 1,- Euro beträgt. Aktuell machen sich Bagger und Handwerkertrupps an der benachbarten Hauszeile (Nr. 18) zu schaffen, und danach ist auch noch die Nummer 14 an der Reihe. Insgesamt sollen bis zum dritten Quartal 2013 74 Bestandswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 5.532 Quadratmeter energetisch optimiert sein. Die Aufstockungsmaßnahme bleibt allerdings ein Privileg der Zeile mit Hausnummer 16.

Martin Henze

freier Journalist

Embsen/LG

Schlagworte zum Thema:  Nachverdichtung

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