17.12.2015 | Top-Thema Flüchtlingsunterbringung als Herausforderung für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Zukunftsaufgabe Sozialwohnungsbau: Hehre Ziele, umstrittene Quoten

Kapitel
In Großstädten besteht die Gefahr, dass z.B. Studenten und Flüchtlinge um zu wenige bezahlbare Wohnungen konkurrieren (Symbolfoto)
Bild: Haufe Online Redaktion

Gerade in Ballungsgebieten muss verhindert werden, dass Flüchtlinge und Haushalte mit geringem Einkommen um zu wenige bezahlbare Wohnungen konkurrieren. Laut Prognose des Pestel-Instituts müssten in den nächsten fünf Jahren jährlich 400.000 Wohnungen gebaut werden. Immer mehr Großstädte verordnen Projektentwicklern einen Mindestanteil an geförderten Wohnungen – eine umstrittene Vorgehensweise.

Dass der Gemeinderat von Freiburg bundesweit Aufsehen erregt, ist selten der Fall. Im Mai dieses Jahres aber war es so weit: Mit 25 zu 24 Stimmen beschlossen die Abgeordneten eine 50-Prozent-Quote für Sozialwohnungen bei neuen Bauvorhaben. Von einem "bundesweit einmaligen Beschluss" schrieb die örtliche Presse – und dieser Beschluss gelte selbst dann, wenn "ein privater Hausherr ein Zweifamilienhaus auf die eigene Wiese stellt".

Das stimmt allerdings so nicht. Denn die Quote gilt nicht bei jedem Bauvorhaben, sondern nur dann, wenn durch einen Bebauungsplan Baurecht für ein zuvor nicht für den Wohnungsbau vorgesehenes Areal geschaffen wird. Und bundesweit einmalig ist zwar die in Freiburg beschlossene Höhe des Anteils geförderter Wohnungen, nicht aber das Prinzip, Projektentwickler zum Bau von Sozialwohnungen zu zwingen. Ganz im Gegenteil: Immer mehr Großstädte – von Stuttgart über Köln bis Berlin – setzen auf solche Modelle, um die soziale Mischung in den Städten zu erhalten.

Vorbild München

Ihren Ursprung haben diese Ansätze in München. In März 1994 beschloss die bayerische Landeshauptstadt die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN), an denen sich die allermeisten Modelle der anderen Städte orientieren. Der SoBoN lag und liegt die Überlegung zugrunde, die Projektentwickler an den Kosten und Lasten zu beteiligen, die durch die kommunale Bauleitplanung ausgelöst werden. Zu diesem Zweck schöpft die Kommune einen Teil des Planungsgewinns ab, der sich aus der Umwandlung in Bauland ergibt. In städtebaulichen Verträgen wird dabei festgelegt, welche Leistungen – etwa die Straßenerschließung, den Bau einer Kindertagesstätte und eben die Errichtung öffentlich geförderter Wohnungen – der Vorhabenträger erbringen muss.

Dabei gilt in München für den geförderten Wohnungsbau eine 30-Prozent-Quote. Nach Angaben der Stadt sind zwischen 1994 und 2014 im Rahmen der SoBoN rund 10.500 Sozialwohnungen errichtet worden. 60 davon entstanden in den Lenbachgärten, einem der exklusivsten und teuersten Neubauquartiere der Stadt. Uwe Schmitz, Vorstandsvorsitzender des Lenbachgärten-Entwicklers Frankonia Eurobau AG, hatte mit der städtischen Vorgabe kein Problem. „Projektentwickler sollten solche Modelle vorbehaltlos betrachten“, sagt er. „Ich halte es für richtig, dass es im Wohnungsbau eine soziale Durchmischung gibt.“ Voraussetzung für den Erfolg solcher Modelle, betont Schmitz, sei allerdings, dass man sie vernünftig kalkulieren könne und dass nicht nachträglich Forderungen erhoben würden.

Nach Ansicht von Stadtbaurätin Elisabeth Merk ist diese Voraussetzung an der Isar gegeben: "Dadurch, dass die SoBoN konsequenter Bestandteil aller städtebaulicher Planungen ist und es zu keinen Fall-zu-Fall-Entscheidungen kommt, sind die Rahmenbedingungen von Anfang an allen Beteiligten klar", sagte sie anlässlich des 20-Jahr-Jubiläums der SoBoN.

Streit in Baden-Württemberg ...

Doch während die Bauträger in München mit der Regelung offenbar leben können, ist das in anderen Teilen der Republik nicht der Fall. "Eine Quote von 50 Prozent – wie in Freiburg – ist viel zu hoch bemessen", kritisiert Sigrid Feßler, Verbandsdirektorin des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen. "Insgesamt", so Feßler, "scheint es naheliegend, dass die Quotenregelungen der Städte Investoren eher abschrecken als anziehen. Damit unterbleibt oder verzögert sich dringend benötigter Neubau. Das kann eigentlich nicht im Sinne der Städte und ihrer wohnungssuchenden Bürger sein."

Neu ist für Freiburg allerdings nicht die Quote an sich, sondern lediglich deren Höhe. Bereits vor dem diesjährigen Beschluss galt nämlich die Vorgabe, dass bei der Schaffung von neuem Baurecht 30 Prozent der entstehenden Wohnungen gefördert sein mussten. Damit waren sowohl geförderte Miet- als auch geförderte Eigentumswohnungen gemeint. Das ist seit diesem Frühjahr anders: "Nunmehr sind bei der 50-Prozent-Quote ausschließlich geförderte Mietwohnungen zulässig", erklärt Rathaussprecherin Edith Lamersdorf. Dabei zeigt sich die Stadt jedoch kompromissbereit: Bei zwei Baugebieten hat der Gemeinderat einer Abweichung von der Quote zugestimmt, weil die Planungen schon weit vorangeschritten waren.

Für Aufregung sorgte 2011 auch die Einführung des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM). Das 2014 überarbeitete SIM legt eine 20-Prozent-Quote fest, sofern neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Nutzung geschaffen wird. Die Vorgaben sind dabei sehr detailliert: Die erste geförderte Wohnung wird fällig, sobald das Bauvorhaben 450 Quadratmeter Geschossfläche umfasst. Ab 1.350 Quadratmeter Geschossfläche muss die erste Sozialmietwohnung errichtet werden. Stuttgart kennt nämlich zwei Förderwege für Mietwohnungen: Sozialmietwohnungen, für welche die Miete höchstens 7,50 Euro pro Quadratmeter betragen darf, und (ebenfalls geförderte) Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher, die 8,50 Euro (in Innenstadtlagen 9 Euro) pro Quadratmetern kosten dürfen.

Im Ausnahmefall darf der Projektentwickler die geförderten Wohnungen auch an anderer Stelle errichten – dann erhöht sich die Quote aber von 20 auf 30 Prozent. Sogar 50 Prozent geförderte Wohnungen müssen entstehen, wenn das Baugrundstück der Stadt gehört. Klingt kompliziert, "ist aber händelbar", wie Marco Bosch sagt, der Vorstandsvorsitzende des Vereins IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart. Allerdings seien noch zu wenige Projekte unter den Vorgaben des SIM realisiert worden, um dessen Praktikabilität fundiert beurteilen zu können, räumt Bosch ein.

... und in Nordrhein-Westfalen

In Köln gilt seit längerem die Regelung, dass bei der Veräußerung städtischer Grundstücke 30 Prozent öffentlich geförderte Wohnungen entstehen müssen. Im Februar 2014 trat in der Domstadt darüber hinaus das Kooperative Baulandmodell in Kraft, das die 30-Prozent-Quote für alle mit einem Bebauungsplan verbundenen Wohnungsbauvorhaben festschreibt. Zum Tragen kommt die Vorschrift allerdings erst, wenn das Projekt mindestens 25 Wohneinheiten umfasst. Wenn der Vorhabenträger nachweisen kann, dass die Forderungen der Stadt nicht erfüllbar sind, kann von den Vorgaben abgewichen werden. Für Grundstücke, die zwischen 2007 und 2014 erworben wurden, gilt von vornherein die niedrigere Quote von 20 Prozent.

Diese Konditionen sind nach Einschätzung von Elisabeth Gendziorra für die Immobilienbranche akzeptabel. Hart ins Gericht geht die Geschäftsführerin des Landesverbandes Nordrhein-Westfalen des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) hingegen mit dem Düsseldorfer Modell. "Dieses erschwert die Situation", sagt Gendziorra, da es im Unterschied zur Kölner Lösung keine Übergangszeit und keine Unzumutbarkeitsklausel kenne. Darüber hinaus hat Düsseldorf in seinem "Handlungskonzept Zukunft Wohnen" eine Besonderheit festgeschrieben, nämlich eine 20/20/60-Quote: 20 Prozent der Wohnungen müssen öffentlich gefördert und 20 Prozent preisgedämpft sein, während für die restlichen 60 Prozent keine Vorgaben gelten. Als preisgedämpft versteht die Stadt dabei Wohnungen, die für höchstens 10 Euro je Quadratmeter vermietet oder für höchstens 2.500 Euro je Quadratmeter an Eigennutzer verkauft werden. Fördermittel gibt es für diese preisgedämpften Wohnungen nicht.

Primär auf das Prinzip Freiwilligkeit setzt hingegen Hamburg: Im Bündnis für das Wohnen haben sich die Wohnungsverbände verpflichtet, auf ihre Mitgliedsunternehmen einzuwirken, bei Neubauten einen Anteil von 30 Prozent geförderter Wohnungen zu realisieren. Eine verbindliche Quote gilt lediglich bei der Konzeptausschreibung von städtischen Grundstücken: Dann muss mindestens ein Drittel der auf dem Grundstück entstehenden Wohnungen öffentlich gefördert sein. Im Ergebnis entstanden so 2014 gut 2.000 Sozialwohnungen, was einem Drittel des gesamten Neubauvolumens entspricht.

Berlin wiederum kannte lange keine Sozialwohnungsquote – was nur logisch war, da die Stadt gar keine Fördermittel für den Wohnungsbau zur Verfügung stellte. Das hat sich erst in jüngster Zeit geändert. 2014 beschloss der Senat das (erkennbar an München angelehnte) "Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung", das zunächst eine von der jeweiligen Situation abhängige Quote von zehn bis 33 Prozent geförderter Mietwohnungen vorsah. Im Frühjahr 2015 wurde diese Quote einheitlich auf 25 Prozent festgelegt. Der Senat verspricht den Investoren nun dank "berlinweit einheitlichen und transparenten Maßstäben" mehr Planungssicherheit.

Grundstücke bleiben teuer

Bei all diesen Modellen treten aber zwei Grundprobleme zutage, wie BFW-Bundesgeschäftsführer Christian Bruch feststellt. Zum einen sei die von den Befürwortern dieser Konzepte erhoffte preisdämpfende Wirkung auf die Grundstückspreise nicht festzustellen. Tatsächlich können die Baulandmodelle nur dann funktionieren, wenn Grundstückseigentümer die mit den Sozialwohnungen verbundenen verringerten Renditemöglichkeiten einpreisen. "Das Baulandmodell wird sich erst über einen längeren Zeitraum preisdämpfend auf den Grundstücksmarkt auswirken", räumt Anne Luise Müller ein, die Leiterin des Stadtplanungsamts Köln.

Zweiter Kritikpunkt von BFW-Vertreter Bruch: "Weil sich Sozialwohnungen nicht rechnen, müssen sie quersubventioniert werden. Damit fällt das mittlere Segment weg." Genau so argumentiert auch das Beratungsinstitut bulwiengesa in einer im Auftrag von zehn großen Bauträgern erarbeiteten Untersuchung: Von den Wohnungsbaufördermodellen würden "vor allem die Bedürftigsten und – um das Projekt letztlich betriebswirtschaftlich zu halten – die Gutverdiener profitieren. Das bedeutet aber, dass die Bezieher kleinerer und mittlerer Einkommen, die so gerade eben nicht in den Genuss von Wohnungsbauförderung kommen, im Wohnungsneubau der nächsten Jahre leer ausgehen."

Entlastung kommt aber immerhin vom Bund: Bauministerin Barbara Hendricks kündigte im September an, der Bund werde für die Jahre 2016 bis 2019 den Ländern und Kommunen zusätzliche Mittel von zwei Milliarden Euro für die Schaffung von Sozialwohnungen zur Verfügung stellen. Diese Mittel müssen die Länder (was bei den bisherigen Kompensationszahlungen des Bundes nicht der Fall war) zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau einsetzen.

Das Bundesbauministerium hat außerdem ein Modellvorhaben zum nachhaltigen und bezahlbaren Bau von kleinen modularen Wohneinheiten, sogenannten Variowohnungen, aufgesetzt. 120 Millionen Euro aus dem Zukunftsinvestitionsprogramm der Bundesregierung sollen in Forschungsleistungen und Umsetzungsprojekte fließen. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum für Studierende und Auszubildende zu schaffen.

Autor: Christian Hunziker. Stand: Dezember 2015. Dieser Text ist im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 12/2015 erschienen.

 

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Immobilienwirtschaft, Integration, Neubau

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