17.12.2015 | Top-Thema Flüchtlingsunterbringung als Herausforderung für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Flüchtlingsunterbringung: Best-Practice-Beispiele aus der Wohnungswirtschaft

Kapitel
Die Aufbaugemeinschaft Espelkamp baut acht Reihenhäuser zur zeitweiligen Unterbringung von Flüchtlingen
Bild: Aufbaugemeinschaft Espelkamp eG

Schätzungen zufolge kommen bis Ende 2015 800.000 Flüchtlinge nach Deutschland, teilweise wird auch von einer Million oder einer noch größeren Anzahl ausgegangen. Die organisierte Wohnungswirtschaft in Deutschland trägt die Hauptlast bei der Flüchtlingsunterbringung.

Wohnungsunternehmen und ihre Verbände stellen sich der Verantwortung und entwickeln dabei kreative Lösungen – einige davon sollen hier vorgestellt werden.

Ein Anfang ist gemacht

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. gibt nach einer Umfrage unter seinen Mitgliedern an, dass bereits zwei Drittel der befragten Unternehmen Wohnungen für Flüchtlinge zur Verfügung stellen. Ähnlich der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: Mitglieder brächten bereits in beträchtlichem Umfang Flüchtlingsfamilien in ihren Beständen unter oder fänden andere kreative Lösungen, sagte Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Landesverbands Nord.

Die gut 300 Mitgliedsunternehmen des Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. (VNW) stellten bereits Hunderte Wohnungen in Schleswig-Holstein und in Mecklenburg-Vorpommern sogar fast 1.000 Wohnungen für geflüchtete Menschen zur Verfügung.

Auf dem sehr engen Wohnungsmarkt in Hamburg geht es dagegen eher zögerlich voran. Hier wirft die Caritas der Wohnungswirtschaft Blockadehaltung auf Kosten der Sozialbehörde vor. Die SAGA will das Thema nun mit einer stark gesteigerten Bauleistung angehen: "Wir können uns vorstellen, die im Bündnis für das Wohnen vereinbarten jährlich 1.000 Wohnungen zum Ende der Legislaturperiode auf bis zu 2.000 Wohnungen zu steigern, wenn die erforderlichen Grundstücke vorliegen."
"Es gibt überall kleine Lösungen", sagt auch Christoph Kostka, Geschäftsführer des VNW Landesverband Schleswig-Holstein e.V., "die reichen aber nicht mehr aus, man muss jetzt in neuen Dimensionen denken und schnell handeln." 

Forderungen nach geänderten Rahmenbedingungen

Der GdW hat dazu einen Forderungskatalog an die Politik vorgelegt. Eine befristete Absenkung von Baustandards und die Beschleunigung von Verfahren sind der Kern der Forderungen.

Der VNW Schleswig-Holstein hat dazu an das Land, die Kommunen und die Bauwirtschaft den Vorschlag gemacht, ein standardisiertes, kosten- wie bauzeitoptimiertes, mit einer Typengenehmigung versehenes Mehrfamilienhaus zu entwickeln (SH-Haus). Basis könnte das sogenannte Kieler Modell sein. Bauämter würden von aufwändigen Genehmigungsverfahren im Einzelfall entlastet. Wohnungsunternehmen wie Private hätten weniger Planungsaufwand. Passende Grundstücke und Finanzierungslösungen vorausgesetzt, die berücksichtigen, dass das Eigenkapital vieler Investoren in laufenden Projekten gebunden ist, würden den Neubau deutlich ankurbeln.
Daneben hat sich der VNW Schleswig-Holstein der Frage gewidmet, wie Vermieter vertraglich mit der Ausnahmesituation umgehen. "In einem Flächenland ist es schon eine Hürde, wenn Sie als Vermieter mit einer Vielzahl von Kommunen sich jeweils im Einzelfall auf einen Mietvertrag verständigen müssen. Wir haben dazu ein landesweites einheitliches Muster vorgeschlagen", so Kostka.
Die Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG (wankendorfer) hat den Anfang gemacht. "Der Mietvertrag, der juristisch einem Gewerberaum-Mietvertrag gleichkommt, wird mit der Kommune abgeschlossen, solange über das Bleiberecht nicht entschieden ist. Ein direkter Mietvertrag mit einem Asylbewerber müsste in dieser Phase nach deutschem Mietrecht zeitaufwändig gekündigt werden, wenn der Asylbewerber abgeschoben wird oder untertaucht. Zudem kann die Kommune über den Zuweisungsbescheid direkten Einfluss auf Mieter nehmen, wenn es zu Problemen kommt. Zuletzt haben wir in dem Mietvertrag auch versucht, Verpflichtungen für die Kommunen zu berücksichtigen, z.B. bei der sozialen Betreuung", erklärt Vorstandsvorsitzender Helmut Knüpp.

Außerdem hat der VNW Schleswig-Holstein ein mehrsprachiges, leicht verständliches Merkblatt entworfen, in dem Flüchtlingen mit vielen Grafiken und kurzen Texten die Grundlagen des deutschen Zusammenwohnens erklärt werden, z.B. Sauberkeit, Sicherheit, Ruhezeiten, Mülltrennen. Das Dokument "Herzlich willkommen in Deutschland" stellt der VNW jedem interessierten Vermieter als Druckvorlage zur Verfügung. Der GdW bietet einen Mustermietvertrag zum Download an.

Diese und weitere Maßnahmen können dazu beitragen, günstigere Rahmenbedingungen zu schaffen. In der Praxis sind Vorstöße einzelner Wohnungsunternehmen sowie das Engagement ihrer Mitarbeitern gefragt, um Lösungen zu finden. 

Wirtschaftlichkeit und Nachnutzung

Die Grundstücks-Gesellschaft Trave mbH (Trave) mit 8.200 eigenen Wohnungen im Bestand hatte bereits Mitte der 1990er Jahre mehrere Unterkünfte für Menschen im Asylverfahren errichtet und an die Gemeindediakonie vermietet.

Im Dezember 2012 entstand in einem leer stehenden Wohngebäude die erste neue Gemeinschaftsunterkunft mit elf abgeschlossenen Wohnungen und einer Betreuerwohnung. Das gesamte Haus wurde nach der rund 200.000 Euro teuren Herrichtung langfristig an die Diakonie vermietet, die auch die Betreuung der Flüchtlinge übernimmt. "Wir haben zwölf Wohnungen in einem Zug zu rentierlichen Mieten langfristig vermietet, damit ist das Projekt auch betriebswirtschaftlich sinnvoll", so Trave-Geschäftsführer Dr. Matthias Rasch. Heute sind die Flüchtlinge in das Stadtteilleben integriert. Bis heute hat die Trave sieben Gemeinschaftsunterkünfte mit 108 Wohnungen in verschiedenen Lübecker Stadtteilen aufbereitet und für drei bis zehn Jahre an die Stadt vermietet. Dafür wurden vereinzelt auch Altmieter auf freiwilliger Basis in nahegelegene Ausweichwohnungen umgesetzt. 34 Einzelwohnungen für Flüchtlinge liegen derzeit im Bestand des kommunalen Wohnungsunternehmens verteilt.

Eine weitere Gemeinschaftsunterkunft mit 42 Wohnungen in 18 Doppelhaushälften und einem Logistikhaus im Stadtteil Kücknitz wurde Anfang Oktober bezogen. Der 4,3 Millionen Euro teure Bau wird aus Mitteln des neuen Landesförderprogramms "Neues gemeinschaftliches Wohnen für Flüchtlinge" gefördert und langfristig an die Stadt vermietet. "Auch hier sind Wirtschaftlichkeit und gute Nachnutzungsmöglichkeiten wesentliche Voraussetzungen für unser Engagement", sagt Rasch, der sich vorstellen kann, die 18 Doppelhäuser nach dem Auslaufen des Mietvertrags und Modernisierung an Familien zu vermieten oder zu verkaufen.

Flüchtlingsunterbringung als Aufgabe kommunizieren

Auch die wankendorfer ist nicht von der Flüchtlingswelle überrollt worden. "Wir haben schon vor zwei Jahren mit der Unterbringung begonnen und konnten unsere Mieter mit aktiver Kommunikation vorbereiten", sagt Vorstandsvorsitzender Helmut Knüpp. "Wir haben die Flüchtlingskrise relativ früh als große gesellschaftliche Aufgabe erkannt, auf die wir als Genossenschaft Antworten entwickeln müssen, wenn wir glaubwürdig bleiben wollen. Schließlich fühlt sich unsere Genossenschaft dem Solidargedanken verpflichtet und ist in der Nachkriegszeit gegründet worden, um der Wohnungsnot geflüchteter Menschen abzuhelfen."

Über 200 Wohnungen hat die Flächengenossenschaft mit 9.000 eigenen Wohnungen derzeit an verschiedene Kommunen in Schleswig-Holstein für die Flüchtlingsunterbringung vermietet. "Kommunen zeichnen Anteile bei uns und mieten somit als Mitglied unserer Genossenschaft bei uns an", erklärt Knüpp. Jede zehnte frei werdende Wohnung bietet die Wankendorfer der Kommune an, "auch in Kiel und anderen Gemeinden, in denen wir null Leerstand haben", so Knüpp. Die Kommunen belegen die Wohnungen in Zusammenarbeit mit der Genossenschaft und suchen geeignete Personen oder Familien aus – auch im Hinblick auf die Nachbarschaften. Zwei Dolmetscher wurden eingestellt, die Englisch sowie arabische Sprachen sprechen. "Sie arbeiten an der Schnittstelle zwischen den Büros und den Problemen drumherum und helfen auch, bei den Nachbarn Verständnis aufzubauen." Inzwischen konnte die Wankendorfer rund 50 unbefristete Mietverträge mit ehemaligen Asylbewerbern schließen.

Mit ihren neuen Mietern macht die Genossenschaft unterschiedliche Erfahrungen. "Syrer und Iraker mit ihrem meist höheren Bildungsstand sind intensiv an Teilhabe und Arbeit interessiert und passen sich an. Dagegen bereitet z.B. den Menschen aus Eritrea das Handling der Wohnung mehr Probleme. In einigen Fällen, wo es gar nicht passte, haben wir die Kommune gebeten, Korrekturen vorzunehmen", erklärt Knüpp. Das Risiko "heruntergewohnter" Wohnungen trägt die Genossenschaft aber nicht: "Wir haben die Kommunen verpflichtet, für Schäden aufzukommen."
Auch die wankendorfer baut derzeit in Bad Segeberg eine Gemeinschaftsunterkunft mit 72 Wohnungen nach dem Kieler Modell. "Die Kommune mietet das Gebäude mit ganz normalen Standards für fünf Jahre mit einer Option für weitere fünf an, dann machen wir Altenwohnungen daraus. Das Genehmigungsverfahren inklusive Finanzierungszusage für beide Nutzungen haben wir in sechs Wochen durchgekriegt", sagt Knüpp.

Kampagne für mehr Toleranz

Die Dortmunder DOGEWO21 hat aktuell 500 ihrer 16.350 Wohnungen an Flüchtlinge vermietet. Die meisten in Einzelwohnungen, aber auch eine Gemeinschaftsunterkunft in Form einer Globalvermietung an die Stadt Dortmund ist in Betrieb. "Wir haben der Stadt zwei Häuser für 15 bis 20 Familien angeboten, mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss für Betreuungsangebote", erklärt Geschäftsführer Klaus Graniki. Zwei weitere Häuser mit gleichen Rahmenbedingungen werden im November fertig. In einem anderen Gebäude sind unbegleitete junge Flüchtlinge untergebracht. Auch dieses ist komplett an die Stadt vermietet. "Wir geben dem Sozialamt quasi den Schlüssel und das kümmert sich um alles", sagt Graniki. Ein weitere Einrichtung für diese Flüchtlingsgruppe ist geplant.
"Betriebswirtschaftlich ist es gleich, an wen wir vermieten, bei öffentlich geförderten Wohnungen übernimmt die Stadt die Kosten der Unterkunft bis zu 5,25 Euro pro Quadratmeter." Einen punktuellen Leerstand, den die Flüchtlinge füllen könnten, gibt es bei der Dogewo nicht, die Leerstandsquote liegt bei 0,4 Prozent.

Das Unternehmen will die Menschen unauffällig und diskret integrieren. "Wir belegen Quartiere nicht geballt mit Flüchtlingen, sondern streuen sie locker in den Bestand ein, um die Integration zu fördern und die Bewohnerschaft nicht zu überfordern", so Graniki. "Wir legen Wert darauf, dass die Flüchtlinge durch städtische Mitarbeiter gut betreut werden, unternehmen aber auch eigene Anstrengungen, vom eigenen Sozialarbeiter vor Ort über gemeinsame Feste, Deutschkurse bis hin zum internationalen Kochkurs." In der Regel seien die Mietverhältnisse unproblematisch. "Unsere Mitarbeiter werden speziell geschult und haben durch die geringe Mieterfluktuation Zeit für Sonderaufgaben." Erleichternd komme hinzu, dass es in Dortmund ohnehin sehr bunt zugehe. "Wir haben eine hohe Begrüßungskultur, es gibt etablierte Strukturen und ein weit verzweigtes Unterstützernetzwerk mit hoher Spendenbereitschaft."

Das unterstreicht auch die Kampagne "Dortmund wohnt bunt" von fünf Dortmunder Wohnungsgesellschaften. Seit August wird gemeinsam auf Großflächenplakaten, Autoaufklebern, Pins und Postkarten für Toleranz und Vielfalt geworben.

Reihenhäuser als preiswerte Lösung

Eine kreative Lösung beim Neubau von Flüchtlingsunterkünften hat die Stadt Espelkamp im Norden von Nordrhein-Westfalen gefunden. Die vorhandenen Wohnungen reichten angesichts der gestiegenen Flüchtlingszahlen nicht mehr aus und so baut derzeit die Aufbaugemeinschaft Espelkamp GmbH acht Reihenhäuser zur zeitweiligen Unterbringung von bis zu sechs Flüchtlingen oder zwei Familien. Die Reihenhäuser werden in einer zweigeschossigen Zeile mit Flachdachkonstruktion zu Quadratmeterpreisen von 1.350 Euro errichtet. "Die preiswerte Wohnform ist auch für junge Familien interessant, es gibt also eine langfristige Perspektive, wenn die Stadt die Häuser nach acht Jahren wieder an uns zurückgibt", sagt Hans-Jörg Schmidt, Vorstand der Aufbaugemeinschaft.

Das teils kirchliche, teils in Landesbesitz befindliche Wohnungsunternehmen vermietet bereits seit 2008 Wohnungen für Flüchtlinge. Derzeit beherbergt das Unternehmen in seinen 3.000 Wohnungen 180 Asylsuchende. Nach dem Ansteigen der Zahlen wurden auch einige zum Abriss bestimmte, abseits gelegene Wohngebäude zur Zwischenvermietung dazugenommen. "Wir vermieten zu üblichen Mietpreisen von 4,50 bis 5,50 Euro pro Quadratmeter, die zahlt uns auch das Sozialamt", erklärt Schmidt. Bisher habe diese Form der dezentralen Unterbringung dank des hohen persönlichen Einsatzes der Mitarbeiter des Espelkamper Sozialamtes, die auch die Nachbarschaft einschließt, gut funktioniert.

Persönliche Ansprechpartner helfen weiter

Das Wohnungsunternehmen LEG, das an rund 160 Standorten Nordrhein-Westfalens rund 300.000 Bewohner betreut, stellt derzeit rund 450 Wohnungen für Flüchtlinge zur Verfügung. Die nach Deutschland kommenden Menschen sieht das Land NRW als Chance, Städte mit rückläufiger Bevölkerung durch Zuzug zu stabilisieren. Deshalb bietet die LEG der Stadt generell an allen Standorten freie Wohnungen zur Flüchtlingsunterbringung an.

Die 2- bis 5-Zimmer-Wohnungen werden von Familien oder von alleinstehenden Flüchtlingen teilweise in Wohngemeinschaften bewohnt, Vertragspartner sind die Städte, aber auch die Flüchtlinge selbst. "Wir machen die Menschen wohlüberlegt zu Mitbewohnern", sagt Ramona Klukas, verantwortlich für das Zentrale Quartiersmanagement der LEG. "Vor allem beachten wir die unterschiedlichen kulturellen Hintergründe und vermeiden Clusterungen." Mit Hilfe des Quartiersmanagements und der Kooperationspartner aus Sozialarbeit und Sozialpädagogik versucht das Unternehmen, die Flüchtlinge behutsam in ihre bestehenden Nachbarschaften zu integrieren. "Als zielführend hat sich vor allem die Betreuung durch persönliche Ansprechpartner erwiesen", sagt Klukas.

Autorin: Sabine Richter. Dieser Text ist in der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft, Ausgabe 11/2015, erschienen. Stand: Dezember 2015.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Immobilienwirtschaft, Integration, Neubau

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