13.08.2012 | Top-Thema Energieversorgung in Wohnungsunternehmen

Wohnungsunternehmen als Energieversorger: Hürden, Stolpersteine und Lösungen

Kapitel
Beispiel eines KWK Speichers
Bild: Pia Grund-Ludwig

Wohnungsunternehmen als Energieversorger – noch ist das die Ausnahme. Doch nicht wenige praktizieren dies, beispielsweise durch den Betrieb von Anlagen zur Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). Diese erzeugen neben Wärme auch Strom. Die Rentabilität verbessert sich deutlich, wenn der Strom nicht eingespeist, sondern an Dritte verkauft wird. Beim Stromverkauf an die eigenen Mieter gibt es jedoch steuerliche und rechtliche Stolperfallen, die bislang viele Unternehmen abschrecken. Was zu beachten ist, lesen Sie hier.

Relativ lange und mit guten Erfahrungen ist Dieter Gölz von der Wohnbau Göppingen in diesem Segment unterwegs, auch wenn der Start zunächst beschwerlich war. Man habe sich mit vielen neuen Fragen beschäftigen müssen, die nicht zum Kerngeschäft einer Wohnungsgesellschaft gehören, etwa mit der Anmeldung von KWK-Anlagen beim Hauptzollamt oder der Frage, wie einzelne Umsatzgruppen umsatzsteuerlich zu behandeln sind, berichtete Gölz auf einer Tagung des Bundesverbands Kraft-Wärme-Kopplung zum Einsatz von KWK in der Wohnungswirtschaft. Zentral sei aus seiner Sicht, so Gölz, bei der Planung die Gewerke Elektro und Heizung gut zu koordinieren sowie die internen Fachbereiche frühzeitig einzubinden, um etwa zu klären, welche Zählereinrichtungen an welchen Stellen notwendig sind.

Erfahrung nach drei Jahren
Drei Jahre nach dem Start des Projekts und knapp zwei Jahre nach Aufnahme der Stromlieferung sind die Startschwierigkeiten für das Göppinger Unternehmen aber kein Thema mehr. 81 Einheiten versorgt die WGG mit Strom und Wärme aus ihrer KWK-Anlage. Stromkunden werden wie Mieter in der EDV angelegt. Die WGG gibt die Abrechnungsergebnisse in die EDV ein und erstellt Stromabrechnungen selbst. Bislang ist die Übertragung Handarbeit, „da suchen wir noch ein geeignetes Programm“, so Gölz. Knifflig ist die Abrechnung der EEG-Umlage. Dazu erfasst die WGG Aufzüge, Licht im Flur sowie Strom für den Betrieb der Anlage getrennt, denn für Eigenverbrauch ist keine EEG-Umlage fällig. Für den an die Mieter verkauften Strom muss Gölz dagegen EEG-Umlage abführen, und das ärgert ihn: „Es gibt ein Grünstromprivileg, aber kein BHKW-Privileg.“ Begonnen hat die Stromlieferung im März 2010 mit einem Grundpreis 71,50 Euro bei 17 Cent pro Kilowattstunde, mittlerweile zahlen die Mieter knapp 19 Cent Es wurde eine Preisgleitklausel in die Verträge aufgenommen.

Auslagerung an Tochterunternehmen
Um rechtlich komplett auf der sicheren Seite zu sein, gliedert die WGG demnächst das Geschäft mit dem Strom in eine eigene GmbH aus. Das machen auch andere so, etwa Heinz-Joachim Robels vom Vorstand der Baugenossenschaft Friedenau. „Wir haben ein Tochterunternehmen gegründet, weil wir als Vermietungsgenossenschaften keine artfremden Einnahmen haben dürfen“, berichtet er. Das Tochterunternehmen baut die Heizung einschließlich BHKW und ist ein Contractor, der Wärme an das Mutterunternehmen liefert. Diese Trennung und Auslagerung des Stromverkaufs hat aus Sicht der WGG auch Vorteile bei der Abrechnung: „Wir können die Verwaltungskosten bei der Umlage der Heizkosten ansetzen. Wenn wir die Abrechnung selbst erstellen, geht das nicht“, berichtet Gölz. Die Mieter der betreffenden Objekte erhalten zwei Verträge: einen Mietvertrag, der auch die Wärmelieferung beinhaltet, und einen über den Strombezug. Beide Vertragstypen sind in einem einheitlichen EDV-System erfasst, um die Verwaltung zu vereinfachen.

Wildern im fremden Revier
Während die Mieter bei vernünftigen Preisen die Angebote akzeptieren, sind manche Energieversorger nicht begeistert über die Konkurrenz. Die Frage, wer welche Zähler installieren darf und muss, ist dabei einer der Zankäpfel. Karsten Ahrens, der sich bei MPW Legal & Tax in Northeim auf die Beratung von Wohnungsunternehmen spezialisiert hat, betont insbesondere, dass sich aus dem Energiewirtschaftsgesetz ergebe, dass die Immobilienunternehmen Anspruch auf einen Summenzähler haben. Dieser Summenzähler ist die Voraussetzung dafür, dass der Strom korrekt mit einzelnen Mietparteien abgerechnet werden kann. Die Mieter müssten jedoch den Versorger wählen können und dürften nicht in Verträge gezwungen werden. „Man muss dem Mieter die Möglichkeit geben, dass er alternative Strombetreiber wählen kann“, unterstreicht Ahrens. Die Weitergabe von Zählern regelt die Messzugangsverordnung. Die gilt aber bei Unterzählern nicht. Die bisherigen Netzbetreiber müssen diese also den neuen Stromverkäufern nicht anbieten, können es aber tun. Manche Netzbetreiber versuchten, dies auszunutzen. Besonders bei der baden-württembergischen EnBW gebe es teilweise „bewusste Schlammwerferei“, wettert Heinz Ulrich Brosziewski, stellvertretender Vorsitzender des Bundesverbands Kraft-Wärme-Kopplung. Im Streitfall rät er dazu, die Bundesnetzagentur einzuschalten, um zu einer Klärung zu kommen.

Achtung: Steuerfragen
Neben Auseinandersetzungen mit dem Netzbetreiber sind Steuerfragen eine Hürde, die Unternehmen zu meistern haben, die selbst Strom verkaufen wollen. Relevant sind unter anderem die Umsatzsteuer, Energie- und Stromsteuer. Bei der Umsatzsteuer, so Steuerexperte Ahrens, habe sich seit einem Brief des Bundesfinanzministeriums aus dem Jahr 2009 beim Stromverkauf die Auffassung durchgesetzt, dass dieser bei Vermietung und Verpachtung eine Nebenleistung sei, die nicht der Umsatzsteuer unterliege.
Bei der Stromsteuer gibt es für Anlagen bis 2 MW und Lieferung im räumlichen Zusammenhang eine Befreiung. Unternehmen mit stromsteuerlicher Anmeldung müssen Anlagen beim Hauptzollamt anmelden, können dort aber eine Sondererlaubnis beantragen, um nicht monatlich eine Erklärung über den Eigenverbrauch abgeben zu müssen.
Relevant ist auch die Energiesteuerbefreiung für den Brennstoff. Sie musste in Deutschland für den Betrieb von KWK-Anlagen ab April 2012 ausgesetzt werden. Die EU hatte dagegen schon länger Widerspruch eingelegt, da sie es für eine unzulässige Beihilfe hält. Da sie jedoch einen höheren Anteil an KWK-Strom zu ihrem Ziel erklärt hat, ist damit zu rechnen, dass diese Beihilfe wieder gewährt werden darf. Fällig ist außerdem bei allen Anlagen, die nicht mit Erneuerbaren laufen, die EEG-Umlage, außer für Eigenverbrauch.

Richtige Abrechnung
Spannend ist für Wohnungsunternehmen neben dem Stromverkauf zudem die Frage, wie die Wärmeerzeugung aus einer KWK-Anlage korrekt abgerechnet wird. Dies muss nach der Heizkostenverordnung erfolgen, und die schreibt dafür das Abflussprinzip vor. Es darf also nur die für das Heizen in einem bestimmten Zeitraum verbrauchte Energiemenge in Rechnung gestellt werden. „Wer 100 % der Brennstoffkosten in die Heizkostenumlage steckt, betrügt seine Mieter, es dürfen nur reale, keine vermuteten Kosten umgelegt werden“, betont Brosziewski. Hilfestellung bei der Aufteilung bietet ein neuer Richtlinienentwurf der VDI 2077 3.1 speziell zur Abrechnung von Heizwärme in KWK-Anlagen. Er schlägt Verfahren zur Umlegung der Kostenanteile vor. Für die Abrechnung der Wärme ist dabei auch relevant, wer der Betreiber des BHKW ist. Betreibt ein Wohnungsunternehmen die Anlage, sind Wartungskosten, Messkosten und Bedienkosten umlagefähig, entsprechend der realen Strom- und Wärmemenge. „30 Prozent Wartungskosten gelten bei All-inclusive-Verträgen als sichere Seite bei der Abrechnung der Wärmekosten“, sagt Brosziewski. Beim Brennstoff selbst sind separate Brennstoffzähler möglich. Gibt es die nicht, kann die Brennstoffmenge rechnerisch ermittelt werden. Übernimmt ein Contractor den Betrieb, wird Wärme wie Fernwärme geliefert und kommt in die Heizkostenabrechnung.

Fazit: On top eine gute Primärenergiebilanz
Ein weiterer Vorteil der KWK neben der kombinierten Erzeugung von Wärme und Strom werde teilweise übersehen, beobachtet Antje Durach, Prokuristin und Architektin bei der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg. Durch die gute Primärenergiebilanz könne man einen besseren KfW-Standard in der Sanierung erreichen und dadurch höhere Tilgungszuschüsse. Das spiele bei ihrer Kalkulation eine Rolle, sagte sie, es müsse aber immer im Gesamtpaket einer Sanierung betrachtet werden. Unternehmen in Baden-Württemberg, ergänzt Joachim Robels, könnten zudem mit KWK relativ leicht das E-Wärme-Gesetz des Landes erfüllen. Er lasse dazu für jedes Objekt eine Kalkulation erstellen. „In Einheiten ab 20 Wohnungen war BHKW in der Regel am günstigsten“, so seine Erfahrung.

Pia Grund-Ludwig, freie Journalistin, Tübingen

Schlagworte zum Thema:  Energiewende, Energie

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