Die Wbg Nürnberg denkt nicht in Gebäuden, sondern in Quartieren. Dabei spielen neben den energetischen Modernisierungen und den zukunftsorientierten Technikkonzepten auch die Themen Smart Meter sowie Energiemonitoring eine wichtige Rolle. Erster Teil der dreiteiligen Serie über die Gewinner des DW-Zukunftspreises 2018.

Die Wbg beschäftigt sich seit den 1990er Jahren mit Maßnahmen zur Energieeinsparung in ihrem Gebäudebestand, der in Nürnberg rund 18.000 Wohneinheiten in sieben Kernwohnanlagen umfasst. Anfangs erfolgte die Modernisierung rein gebäudebezogen nach den Vorgaben der Wärmeschutz- und Energieeinsparverordnung. Später wurden ergänzend Pilotprojekte wie innovative Effizienzhäuser vom Drei-Liter-Haus über das Vier-Liter-Haus bis zum Passivhaus realisiert.

Daraus wurde die Erkenntnis gewonnen, dass flächendeckende, gebäudebezogene Modernisierungen mit immer höheren energetischen Standards sozial und betriebswirtschaftlich nicht befriedigend umsetzbar sind.

"Durch die Modernisierungsumlagen hat in den Quartieren eine Mietentwicklung eingesetzt, die Menschen mit geringer Rente bzw. mit niedrigeren Einkommen an die finanzielle Belastungsgrenze geführt hat. Oberstes Ziel der Wbg war daher, Segregation zu vermeiden", Ralf Schekira, technischer Geschäftsführer der Wbg Nürnberg

Für die Wbg war das der Anlass, 2013 zusammen mit der Energieagentur Nordbayern eine Endenergie- und CO2-Bilanz für die Wbg-Unternehmensgruppe zu erstellen, um den energetischen Status quo zum Jahr 2012 festzustellen und Leitplanken für die Zukunft, entsprechend der klimapolitischen Ziele, aufzustellen.

"Ein Ergebnis der Analyse war, dass – über unseren Gesamtbestand betrachtet – die CO2-Emissionen von 1990 bis 2012 um rund 68 Prozent reduziert wurden. Damit lagen wir deutlich über dem klimapolitischen Ziel der Bundesregierung, die Treibhausgas-Emissionen bis 2020 um 40 Prozent zu senken. Das hat uns ergänzend zu den sonstigen Erkenntnissen zu der Überlegung gebracht, dass wir nicht mehr flächenhaft gebäudebezogen nach den Standards der Energieeinsparverordnung modernisieren, sondern künftig einen sozial verträglichen, betriebswirtschaftlich und technisch praktikablen Quartiersansatz zur Energieeinsparung verfolgen wollen", erklärt Schekira.

Sanierungsmodell mit abgestuften Standards

In der Bernadottestraße setzte die Wbg eine vollenergetische Modernisierung mit Aufstockung um
Entwickelt wurde ein Fünf-Stufen-Modell mit abgestuften energetischen Standards. Es beginnt mit einer Basis-Modernisierung. Diese umfasst neben den gesetzlichen Vorgaben, wie zum Beispiel der Dämmung der obersten Geschossdecke, insbesondere erweiterte Instandhaltungsmaßnahmen und eine Optimierung der Anlagentechnik. Für die vergleichsweise geringen Investitionen fällt damit auch nur eine Modernisierungsumlage von circa 50 Cent pro Quadratmeter an. Im selben Quartier werden aber auch energetische Vollmodernisierungen umgesetzt, die die Mieter mit 1,50 Euro pro Quadratmeter belasten. Ergänzend dazu erfolgen im Quartier energetische Vollmodernisierungen mit Umbauten zur Barrierefreiheit im unbewohnten Zustand. Diese Wohnungen werden dann nach dem Mietenspiegel vermietet. Möglichkeiten der Dachgeschossaufstockung werden genutzt und mit einem erhöhten KfW-70-Standard errichtet. Abgerundet wird das Quartierskonzept mit ergänzenden Neubauten, bei denen der KfW-55- oder -70-Standard umgesetzt wird.

"Wir verschließen uns aber auch neuen Technologien nicht, deshalb sind in unseren Quartieren auch hochenergetische Gebäude vorhanden, wie zum Beispiel das Drei-Liter-Haus, das Passivhaus oder in aktueller Bearbeitung interdisziplinäre Ansätze von der Energieerzeugung über die intelligente Energiesteuerung bis zur digitalisierten Verbrauchsdatenerfassung und -abrechnung", sagt Ralf Schekira.

Wichtig ist der Wbg, mit diesem Quartiersansatz den Mietern in der Breite ein bezahlbares, nutzerfreundliches und verbrauchsoptimiertes Wohnungsangebot zu machen. Für das Unternehmen müssen sich energetische und bauliche Maßnahmen langfristig auch ohne Zuschüsse rechnen.

Die Kernwohnanlage Sündersbühl liegt im Südwesten der Stadt Nürnberg und wurde im Wesentlichen von Hans Bernhard Reichow als Parkwohnanlage geplant und in den 1960er Jahren gebaut. Dem Anspruch nach zukunftsorientiertem Wohnraum konnte hier mit Modernisierungen nicht vollumfänglich Rechnung getragen werden. Deshalb entschied sich die Wbg in einem Teilbereich für Abriss und Neubau. Das Projekt "Neues Wohnen Sündersbühl" (NWS) umfasst vier Gebäude, die nicht nur aus architektonischer Sicht zukunftsorientiert sind, sondern auch unterschiedliche energetische und gebäudetechnische Konzepte beinhalten. So kommen neben der Fernwärme (in Nürnberg mit sehr hohem regenerativen Energieanteil) im Niedertemperaturbereich auch Wärmepumpen zum Einsatz. Die Warmwasserbereitung erfolgt in den Gebäuden zentral oder dezentral, und ein Teil des Strombedarfes wird über PV-Anlagen erzeugt und als Mieterstrom oder Allgemeinstrom genutzt.

"Wegweisend für das Projekt NWS ist die intelligente Steuerung, die einerseits den Energiebezug über Fernwärme oder Wärmepumpe bedarfsabhängig und andererseits eigenverbrauchsoptimiert den PV-Strom als Allgemeinstrom oder für die Wärmepumpen steuert", ist sich Schekira sicher.

Smart Meter und Energiemonitoring

Neben den energetischen Modernisierungen und den zukunftsorientierten Technikkonzepten spielen für die Wbg auch die Themen Smart Meter und Energiemonitoring eine wichtige Rolle. Dementsprechend werden gemeinsam mit dem örtlichen Energieversorger N-Ergie im Projekt NWS der Einsatz intelligenter Stromzähler mit funkferngesteuerter Verbrauchsdatenerfassung auf Wohnungsebene und ein Messstellenkonzept für die digitale Verbrauchsdatenerfassung auf Gebäudeebene entwickelt. In Verbindung mit der ebenfalls bei Neuanlagen eingebauten Gebäudeleittechnik wird dem Anspruch der Digitalisierung auf diesem Gebiet Rechnung getragen und somit neben der Verbrauchskostenabrechnung auch eine energieverbrauchsoptimierende Anlagensteuerung ermöglicht. Darüber hinaus soll über Datenmigration der Verbrauchsdaten in das ERP-System Wodis Sigma und das Geoinformationssystem Osiris künftig die Weiterverwendung der Daten ermöglicht werden, zum Beispiel als Grundlage für die Energieausweiserstellung und die energetische Quartiersauswertung.

Abgerundet wird das Quartierskonzept, in Anlehnung an eine bereits bestehende Kooperation in einem anderen Quartier, durch das Mobilitätsprojekt "bewegt wohnen", eine Kooperation zwischen der Verkehrs-Aktiengesellschaft Nürnberg (VAG) als ÖPNV-Anbieter, der Greenwheels GmbH als Carsharing-Anbieter und der Nextbike GmbH als Anbieter einer Fahrradstation. Darüber hinaus werden 10 Prozent der Tiefgaragenstellplätze für E-Mobilität vorbereitet.

Ausgezeichnet mit dem DW-Zukunftspreis 2018

GdW-Präsident Axel Gedaschko, Wbg-Geschäftsführer Ralf Schekira und Prof. Franz Josef Radermacher, Juryvorsitzender des DW-Zukunftspreises (v.l.), bei der Preisverleihung
Mit ihrem Konzept hat die Wbg sich um den DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2018 beworben, der unter dem Motto "Gegen die Klimaplanwirtschaft" stand. Mit Erfolg: "Der Beitrag ist beispielgebend und kann eine erhebliche Strahlkraft in die Branche entwickeln", würdigte die Jury den Wettbewerbsbeitrag. "Es wird erneut deutlich, dass die Quartiersebene viel besser als Einzelgebäude geeignet ist, um die Klimabilanz zu verbessern. Das Projekt zeigt, dass die Kostenseite dabei bewältigt werden kann, und zwar so, dass auch die soziale Seite und die Ansprüche der Mieter adressiert werden können." Insgesamt gelte es, die Energiewende ins Quartier zu bringen. Das Beispiel zeige, dass die Branche das kann.

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Ausblick

Die Wbg will auf dem eingeschlagenen Weg bleiben: Zunächst wird in zwei weiteren Quartieren das Konzept umgesetzt.

"Der Philosophie bleiben wir treu, die Klimaziele und Energieeffizienz sowie den technischen Fortschritt im Auge zu behalten und gleichzeitig weiterhin bezahlbare Mieten, sozial durchmischte Quartiere und die wirtschaftliche Solidität des Unternehmens zu erhalten", resümiert Schekira. 

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