22.07.2016 | Top-Thema DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2016

Digitales Wohnen bei der WBG "Treptow Nord" eG

Kapitel
Im Video wird das Preisträgerprojekt der WBG "Treptow Nord" eG vorgestellt
Bild: YouTube

Die Wohnungsbau-Genossenschaft "Treptow Nord" eG erhielt den diesjährigen DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft für ein Vorzeigeprojekt im Bereich des digitalen Wohnens: Zum ersten Mal wurde eine voll integrierte Verbindung aus Smart Building und digitalem Kundenbeziehungsmanagement in der Praxis erprobt.

"Mit diesem Projekt sind wir ins kalte Wasser gesprungen", sagt Georg Petters, kaufmännischer Vorstand der Wohnungsbau-Genossenschaft "Treptow Nord" eG. Das Projekt, ein moderner, 5- bis 6-geschossiger Mehrfamilienhausbau mit 108 Wohnungen im Heidekampeck im Berliner Stadtteil Treptow, sieht auf den ersten Blick ganz normal aus.
Aber es hat es in sich: Hier wurde erstmals ein zukunftsweisendes Versorgungs- und Kommunikationskonzept zum Informationsaustausch zwischen Mieter und Vermieter in Verbindung mit Smart Building-Technologien umgesetzt. Die Kombination ist bisher einzigartig in Deutschland.

"Am Anfang standen Überlegungen, wie man das Gebäude mit Energiestandard KfW 70 noch ausstatten könne, um die Betriebskosten stärker zu reduzieren", erklärt Petters. "Allerdings haben wir auch schon mit dem Gedanken gespielt, welche technische Ausstattung wir dem Bau noch mitgeben können, um ihn zukunftssicher zu machen."

Nach intensiver Beschäftigung mit den Möglichkeiten intelligenter Heizungssteuerung hat sich die Genossenschaft für das System Riecon Smart Building der Firma Riedel entschieden. Es steuert die Heizung über einen Wohnungsmanager, ein 7-Zoll-Touchscreen, der an einem gut erreichbaren Platz in jeder Wohnung angebracht ist, etwa neben der Wechselsprechanlage. Hier gibt jeder Mieter seine üblichen Raumnutzungszeiten und die gewünschten Temperaturen ein. 

Der tatsächliche Bedarf wird berücksichtigt

Der persönliche Wohnungsmanager ist mit einem Gebäudemanager vernetzt, der den Wärmebedarf aller Wohnungen mit Hilfe selbstlernender Algorithmen analysiert und den Betrieb des Blockheizkraftwerkes einschließlich Spitzenlastkessel optimiert. „Während sich herkömmliche Heizzentralen nach der Außentemperatur richten, werden hier die tatsächlichen Bedarfe aus allen Wohnungen berücksichtigt, teure Wärmeverluste werden vermieden“, erklärt Manfred Riedel, Geschäftsführer der Dr. Riedel Automatisierungstechnik GmbH, die die Anlage konzipierte, einbaute und auch wartet.

"Damit wird ein hoher Wohnkomfort bei minimalem Energieverbrauch gesichert, wir hoffen auf eine Energieeinsparung von bis zu 20 Prozent gegenüber herkömmlichen Heizungsanlagen", sagt Petters. Da das Gebäude erst 2015 bezogen wurde, lägen konkrete Ergebnisse erst in der nächsten Abrechnungsperiode vor. Bisher liegen die Betriebskosten bei 1,59 Euro pro Quadratmeter – über das Blockheizkraftwerk bekommen Mieter den Strom ohnehin schon um etwa 15 Prozent günstiger – die Miete beträgt 8,80 bis 9,40 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Aussagen über Aufwand und Kosten der Wartung könne man ebenfalls noch nicht treffen, so Petters.

Sicher ist, dass der Mieter stärker einbezogen wird. Der Wohnungsmanager gibt auf einen Blick sämtliche Verbräuche, Heizung, Wasser und Strom, in Echtzeit an. Damit hat der Wohnungsnutzer sofort die Möglichkeit, sein Verbrauchsverhalten zu überprüfen und ggf. zu revidieren. In einem Kalender können Abwesenheitszeiten eingetragen und über eine "Weggehtaste" die Wohnung in Sparbetrieb gesetzt werden.

Nachdem sich die Genossenschaft für dieses System der Heizungssteuerung entschieden hatte,  wurde eine weitere technische Neuerung serienreif – und damit eine weitere Anwendungsmöglichkeit für den Wohnungsmanager: die direkte Verknüpfung mit dem Wohnungsverwaltungsprogramm Wodis Sigma. Damit können Mieter rund um die Uhr direkt Kontakt mit der Genossenschaft aufnehmen und über den Wohnungsmanager Nachrichten an die Genossenschaft senden, etwa eine  Reparaturmeldung oder eine Beschwerde.

"Jeder Mieter hat eine schnelle und direkte Verbindung zu unseren Mitarbeitern und bekommt auch sofort ein Feedback, welcher Mitarbeiter wann die Bearbeitung übernimmt", erklärt Petters. Darüber hinaus werden die Mieter über eingehende Dokumente informiert. Jeder Bearbeitungsschritt werde abgespeichert und sei damit für alle nachvollziehbar, alle anderen Bearbeitungswege würden eingespart. "Damit ist das System ein einfacher und preiswerter Kommunikationsweg für unsere Mieter und für uns", sagt Petters. Denn auch die Genossenschaft kann jederzeit Nachrichten an die Wohnung senden, ein gelbes Blinklicht kündigt die "Post" vom Vermieter  an. Nach Abschluss der Bearbeitung ist der Vorgang komplett archiviert.

Die zusätzliche Registrierung im Serviceportal eröffnet weitere Möglichkeiten der Kommunikation. Darüber besteht ein ständiger Zugriff auf die persönlichen Vertragsdaten, auf Dokumente und Formulare aller Art, Mitarbeiterlisten, Satzung oder Hausordnung. Persönliche Daten können sogar online geändert werden.

Eine gewisse Sympathie für Technik sollte der Mieter aber mitbringen. "Bisher nutzt nur etwa die Hälfte der Mieter das Angebot, obwohl die Systeme einfach und intuitiv bedienbar sind", erklärt Petters. Damit müsse man aber rechnen, wenn man etwas komplett Neues einführt. "Wir sehen das als Anfangsschwierigkeit und als Investition in die Zukunft", sagt Petters und zieht einen Vergleich zum Onlinebanking. Da seien die Menschen auch sehr zögerlich rangegangen, heute sei es alltäglich.

Auch ältere Mieter sind technikaffin

Dass ältere Menschen technikfeindlich seien, mag er nicht bestätigen. "Wir beobachten innerhalb unser Mieterschaft, dass sich gerade Ältere mit ihrem höheren Zeitbudget mit neuen Techniken auseinandersetzen und daran auch Spaß haben."

Da die Genossenschaft von den Vorteilen des neuen Kommunikationssystems überzeugt war,  hat sie sich entschlossen, es allen Genossenschaftsmitgliedern anzubieten, allerdings in einer modifizierten Form. Parallel wurde ein CRM (Customer-Relationship-Management)- Serviceportal eingeführt, das auf einer Internetplattform basiert, die bei der Aareon, einem Anbieter kaufmännischer Software für die Wohnungswirtschaft, angesiedelt ist. "Hier gibt es die gleichen Funktionalitäten wie beim Wohnungsmanager, allerdings muss sich der Mieter über PC oder Tablet einloggen", erklärt Petters. Nur rund 10 Prozent der Mieter nutzten diese Möglichkeit, was zeige, dass die "Standleitung" über den Wohnungsmanager als persönlicher und angenehmer empfunden werde. 

Wie viel Mut und Überzeugungskraft hat es im Unternehmen gebraucht, so viel neue Technik einzusetzen? Georg Petters: "Generell loten wir Möglichkeiten aus und prüfen, ob eine Anwendung langfristig wirtschaftlich und von der Praktikabilität her sinnvoll ist. Neuland zu betreten, ist immer eine Herausforderung. Neue Technologien und Arbeitsweisen werden oftmals mit Skepsis betrachtet. Es liegt an uns, sie zu unserem Vorteil und zur Vereinfachung von Arbeitsabläufen zu nutzen. Wir bewältigen das, da unsere Mitarbeiter bereit sind, dazuzulernen und sich zu entwickeln."

Die beiden anderen Preisträger sind die Joseph-Stiftung Bamberg und die HWB.

Autorin: Sabine Richter, freie Journalistin.

Dieser Artikel erscheint in der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft, Ausgabe 8/2016.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Auszeichnung

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