Vonovia überzeugte die Jury mit der Modulbauweise: In nur drei Monaten entstand ein Neubau mit 14 Wohnungen Bild: Vonovia

Auch die Wohnungswirtschaft lebt von Innovationen. Die Anforderungen an den Wohnungsbau ändern sich. Stichworte sind Digitalisierung und Nachhaltigkeit. Außerdem sind bezahlbarer Wohnraum knapp und günstige Bauweisen gefragt. Doch wie geht innovatives Bauen? Wir haben die Preisträgerprojekte des DW-Zukunftspreises 2017 noch einmal unter die Lupe genommen und die Eindrücke des neuen Jury-Präsidenten Josef Radermacher zusammengefasst. 

Mit dem DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft, der jährlich von der Zeitschrift "Die Wohnungswirtschaft" und der Aareon AG ausgelobt wird, werden seit 2003 Projekte ausgezeichnet. Gewonnen haben in diesem Jahr die BSG-Allgäu Bau- und Siedlungsgenossenschaft aus Kempten, die GWG Service GmbH aus Kassel und der Wohnungskonzern Vonovia aus Bochum.

Eindrücke des neuen Jury-Präsidenten

Die Immobilienbranche ist eine besonders wichtige Branche, sagt Prof. Dr. Dr. Dr. h.c. Franz Josef Radermacher vom Forschungsinstitut für anwendungsorientierte Wissensverarbeitung/n (FAW/n) in Ulm. Er hat den Jury-Vorsitz seit diesem Jahr inne und erläutert im Folgenden seine Eindrücke aus dem neuen Amt und von den eingereichten Projekten.

Franz Josef Radermacher Bild: Thomas Klink (Bild der Wissenschaft)

Immobilien sind Teil der realen Ökonomie. Es muss gebaut werden. Die Angelegenheit ist ressourcenintensiv. Es werden viele Ressourcen verbraucht. Es wird sehr viel Energie verbraucht. Es entstehen viele CO2-Emissionen – auch hier ein Drittel bis die Hälfte der weltweiten Aktivitäten. Deshalb ist die Immobilienwirtschaft auch großen Anforderungen in Richtung Nachhaltigkeit ausgesetzt, während sie gleichzeitig „liefern” muss.

Die Weltbevölkerung explodiert. Die Ansprüche an Wohnungen wachsen. Wir sind mit Migration konfrontiert. In dieser Situation erfolgen viele Innovationen in der Branche; weitere sind bereits am Horizont sichtbar.

Man wird insbesondere in integrierter Weise moderne Informationstechniken nutzen, um leistungsfähiger zu werden.

Man wird versuchen, sich verstärkt in Richtung serielles Bauen zu orientieren, um Preise zu senken, Qualitäten zu verbessern und vor allem das Tempo beim Bauen deutlich zu erhöhen. Und man wird zugleich versuchen, verstärkt Holz einzusetzen, um eine erneuerbare Ressource zu nutzen und gleichzeitig CO2 der Atmosphäre zu entziehen (Negativemissionen).

Die Ausschreibung des DW-Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft 2017 ist vor diesem Hintergrund zu sehen. Da der Preis schon viele Jahre existiert, ein hohes Prestige hat und mit einem wichtigen jährlichen Zusammentreffen der Branche in Garmisch-Partenkirchen verbunden ist, gab es interessante Bewerbungen in genügender Zahl, in diesem Fall 39 Stück.

Eine Jury kann nur mit dem Material arbeiten, das eingereicht wird.

Wir waren als Jury glücklich und zufrieden mit der Vielzahl der Vorschläge, mit der Qualität, mit den vielen Innovationen, aber auch der Breite der adressierten Themen.

Das Problem war daher nicht, preiswürdige Arbeiten zu finden, sondern, dass wir deutlich mehr Arbeiten hatten, die wir hätten auszeichnen wollen, als Auszeichnungen, die zu vergeben waren. Das Problem lag also darin, aus einer großen Zahl auszeichnungswürdiger Arbeiten drei Vorschläge auszuwählen und als Preisträger besonders hervorzuheben. Als Jury-Vorsitzender kann ich an dieser Stelle feststellen, dass die Arbeit in der Jury angenehm war.

Von Seiten der Organisation, die beim BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen; Anm. der Red.) lag, waren die Einreichungen bereits systematisch vorbearbeitet worden. Die Jury setzt sich aus einer ganzen Reihe von hochqualifizierten, unabhängigen Personen zusammen. Es hat Freude gemacht, in dieser Gruppe im Konsens die Sieger zu identifizieren, wobei für die Gruppe wichtig war, dass wir ein größeres Spektrum von Akteuren mit unseren Auszeichnungen abdecken. Insofern sind die Auszeichnungen nicht isoliert zu sehen, sondern haben durchaus den Charakter einer Dreiergruppe.

Sozial und innovativ: das Seniorenwohnhaus der BSG-Allgäu

Gleich mehrere Aufgaben hat sich die BSG-Allgäu bei ihrer preisgekrönten neuen Seniorenwohnanlage mit Tagespflege vorgenommen:

  • ein Quartier nachzuverdichten,
  • Wohnraum für ältere Menschen zu schaffen und
  • mit unterschiedlichen Partnern zu kooperieren.

„Aufgrund unserer genossenschaftlichen Ausrichtung steht für uns immer der Mensch im Mittelpunkt“, sagt Tanja Thalmeier Vorstandsmitglied der BSG-Allgäu.

Die Seniorenwohnanlage wurde im Oktober 2015 in der Hauffstraße im Kemptener Stadtteil Sankt Mang eröffnet. In Sankt Mang besitzt die BSG-Allgäu bereits seit längerem zwei Seniorenwohnanlagen mit zusammen 152 Wohnungen, die den Bedarf aber nicht mehr decken konnten. In den 26 zusätzlichen Zwei-Zimmer-Wohnungen haben nun ältere Menschen mit einem Durchschnittsalter von 76,5 Jahren ein neues Zuhause gefunden.

Bild: BSG-Allgäu

Weil auch dezentrale Betreuungsangebote und Räumlichkeiten für soziale Kontakte stark nachgefragt sind, umfasst das neue Seniorenhaus im Erdgeschoss einen Aufenthaltsraum für alle Bewohner und eine Tagespflegeeinrichtung mit 13 Plätzen, wo eine tage- oder stundenweise Betreuung sichergestellt wird. Betrieben wird die Tageseinrichtung von der Diakonie Kempten (Allgäu).

Der stadtplanerische Aspekt

Die Seniorenwohnanlage entstand als Nachverdichtungsmaßnahme in einem bestehenden Quartier, das von einer heterogenen Bebauung mit Mehrfamilien- und Doppelhäusern aus den 1960er und 1970er Jahren geprägt ist.

„Bei jedem Projekt überlegen wir, wie die optimale Einbindung ins Quartier erfolgen kann“, so Thalmeier.

In Kooperation mit der Stadt Kempten wurde ein Baukörper entwickelt, der unter anderem den Parkcharakter des Areals mit Grünflächen und Laubbäumen betont. Auch die Wegbeziehungen sind verbessert worden, so dass Fußgänger sich jetzt leichter orientieren und sicherer fortbewegen können.

Fokus auf Mitbestimmung

Dabei setzte die 1906 gegründete Genossenschaft – und das ist eine weitere Besonderheit des Projekts – auf Mitbestimmung und lud Anwohner und Mitglieder vor Planungsbeginn zu einer Versammlung ein. Es folgten mehrere Workshops, bei denen es beispielsweise um die Gestaltung der Grünflächen und das Angebot an Dienstleistungen ging. So wurden etwa die Bänke auf dem Areal nicht von Landschaftsplanern bestimmt, sondern von Anwohnern ausgewählt. Gestaltet wurden sie von der Praxisklasse der Robert-Schuman-Mittelschule. Dabei sind sie etwas höher als handelsübliche Bänke, so dass die älteren Menschen sich leichter setzen und wieder aufstehen können. Zudem schufen die Schüler eine Skulptur, die das Zusammenleben von Alt und Jung symbolisiert.

Kooperation mit der Hochschule für angewandte Wissenschaften

Der Kooperationsgedanke ist ein weiterer Baustein des Projekts. Die Genossenschaft arbeitet nicht nur mit der Diakonie zusammen, die die Tagespflege betreut, sondern auch mit der Hochschule für angewandte Wissenschaften Kempten.

Diese hat eine Wohnung zu vergünstigten Konditionen angemietet und dort eine Forschungswohnung eingerichtet, in denen die Studierenden von Prof. Dr. Petra Friedrich (Fakultät Elektrotechnik, Studiengang Mechatronik) seit diesem Frühjahr innovative Anwendungen des Ambient Assisted Living (AAL) testen – etwa einen

  • Rollstuhl, der Treppen steigen kann, und
  • Sensormatten, die einen Sturz erkennen.

Vorgesehen ist nach Angaben von Thalmeier ein enger Austausch mit der Praxis. Dieser soll dazu beitragen, dass die Menschen möglichst lange in ihrer eigenen Wohnung bleiben können. Die Wohnungen im Neubau sind alle barrierefrei (nach DIN 18040/2).

BIM zur Reduzierung der Baukosten

Der Aufgabenstellung des DW-Zukunftspreises („Innovativer bauen – nachhaltig, effektiv und effizient“) entspricht noch ein weiteres Element des Projekts: In Teilbereichen setzte die BSG-Allgäu Elemente des Building Information Modeling (BIM) ein, die planungsübergreifende Synergieeffekte ermöglichten und so zur Reduzierung der Baukosten beitrugen.

Beispiel: Obwohl der Neubau über eine Tiefgarage verfügt, beliefen sich die Baukosten auf lediglich 1.550 Euro pro Quadratmeter brutto. Die Bewohner bezahlen ein monatliches Nutzungsentgelt von 7,50 Euro pro Quadratmeter (plus 2,50 Euro pro Quadratmeter Nebenkosten). Die üblichen Neubaumieten in Kempten liegen bei acht bis zehn Euro pro Quadratmeter.

„Das ist wirtschaftlich darstellbar“, versichert Tanja Thalmeier.

GWG Kassel: Mit kleinem Aufwand ein großes Problem gelöst

Einrohrheizsysteme sind noch immer in vielen Wohnanlagen ein Ärgernis für Mieter und Wohnungsunternehmen. Die GWG Kassel hat für dieses Problem die kostengünstige Lösung indiControl gefunden und wurde dafür mit dem DW-Zukunftspreis ausgezeichnet.

„Fachleute bestätigen uns, wie einfach und genial unsere Idee ist“, sagt Peter Ley, Geschäftsführer der GWG Kassel.

Mit den so genannten Einrohrheizsystemen, wie sie vor allem in den 1960er und 1970er Jahren eingebaut wurden, werden etwa noch 1,5 Millionen Wohnungen in Deutschland beheizt.

Beim Einrohrheizsystem führt eine Heizleitung durch mehrere Wohnungen, wobei die Heizkörper wie an einer Perlenkette aufgereiht sind. Damit auch der letzte Heizkörper in dieser Kette noch genügend Wärme abstrahlen kann, muss die Vorlauftemperatur hoch sein – mit der Folge, dass die Heizkörper am Anfang der Kette oft überversorgt sind.

Selbst bei geschlossenen Thermostatventilen gibt das System über die Heizungsleitung ungeregelt Wärme ab. Verschärft wird das Problem, wenn ein Haus energetisch saniert und mit einem Wärmedämmverbundsystem gedämmt worden ist.

„Nach Modernisierungsmaßnahmen hatten wir Beschwerden von Kunden, die über unerwünscht hohe Raumtemperaturen klagten“, sagt Ley.

Um eine Lösung zu finden, habe man lange experimentiert. Heiko Steppan, der GWG-Teamleiter Heizungsanlagen, hatte letztlich die durchschlagende Idee. Diese zielt darauf ab, den Volumenstrom (Durchflussmenge und -geschwindigkeit der Heizanlage) bedarfsgerecht zu steuern.

GWG-Experte Heiko Steppan hatte die Idee Bild: GWG Service GmbH

Das System setzt dafür auf separat regelbare Teilheizkreise, die mit je zwei Temperaturfühlern und einem motorischen Ventil ausgestattet werden. Eine zentrale Steuereinheit regelt dann für jeden Teilheizkreis die Ventilstellung. Das erfolgt, indem die Steuereinheit die Messdaten der Temperaturfühler konstant mit einem anlagenspezifisch ermittelten Referenzwert abgleicht. Je nachdem, wie die Temperaturdifferenz ausfällt, gibt die Steuereinheit das Signal zur Erhöhung oder zur Reduktion des Volumenstroms.

Die Folgen: Das Raumklima verbessert sich, und es wird weniger Heizenergie verbraucht.

Die patentierte Systemlösung indiControl wird von der GWG Kassel im eigenen Bestand eingesetzt: Rund 1.000 Einheiten hat das kommunale Unternehmen bereits auf indiControl umgestellt und dabei nach eigenen Angaben eine durchschnittliche Energieeinsparung von 27 Prozent erzielt.

Weniger Streitigkeiten um Nebenkostenabrechnung

Ein weiterer Vorteil liegt dem Unternehmen zufolge darin, dass es zu weniger Streitigkeiten um die Nebenkostenabrechnung kommt. Die sind in Wohnanlagen mit Einrohrheizung nicht selten, weil Mieter ähnlich viel für die Heizung bezahlen müssen, unabhängig davon, ob sie sparsam mit Wärme umgehen oder intensiv heizen. Allerdings verlangt das neue System von den Mietern eine Änderung ihres Verhaltens.

„Der Kunde muss lernen, dass er jetzt über den Heizkörper heizen muss“, so Ley.

Es komme schon mal zu Beschwerden von Mietern, die Heizung funktioniere nicht. Die GWG-Mitarbeiter stellen dann oft fest, dass der Thermostat auf null steht – der Mieter hat sich offensichtlich daran gewöhnt, dass sich seine Wohnung allein über die Heizleitung erwärmt. Deshalb informiert die GWG Kassel ihre Kunden nach der Umstellung über das richtige Heizverhalten.

Bundesweite Vermarktung

Bemerkenswert ist, dass die GWG Kassel das System aus eigenen Kräften und ohne Unterstützung durch eine Forschungseinrichtung entwickelt hat. Inzwischen wird das System über die 100-prozentige Tochtergesellschaft GWG Service anderen Unternehmen bundesweit angeboten. Die Konditionen für die Nutzung von indiControl sind günstig:

  • Einmalig 320 Euro pro Wohneinheit werden für Planungsleistungen und Nutzung des Patents in Rechnung gestellt;
  • hinzu kommen rund 500 Euro, die für die baulichen Maßnahmen einkalkuliert sind.
  • Inklusive Mehrwertsteuer fallen Gesamtkosten von etwa 975 Euro pro Wohnung an.

Für den Austausch des Einrohr- durch ein Zweirohrheizsystem werden die entsprechenden Kosten von GWG-Geschäftsführer Ley auf mehrere 1.000 Euro pro Wohnung beziffert.

Der Vermieter kann den Einbau von indiControl als Modernisierungsmaßnahme zu jährlich elf Prozent auf die Miete umlegen.

Da aber für den Mieter die Heizkosten sinken, spart er nach Angaben der GWG Kassel im Fallbeispiel einer 65-Quadratmetet-Wohnung monatlich trotzdem etwa zwei Euro.

Abrechnung der Heizkosten bei Einrohrheizsystemen gesetzeskonform?

Getestet wird indiControl derzeit von der Joseph-Stiftung Bamberg und der Baugenossenschaft Wiederaufbau (Braunschweig). Bei weiteren rund 20 Wohnungsunternehmen ist der Einsatz von indiControl in Planung oder Umsetzung.

Dafür, dass es bald noch mehr sein dürften, könnte nach Ansicht von Ley das Mietrecht sorgen. Derzeit lässt die GWG Kassel von der TU Dresden und dem Fraunhofer-Institut für Windenergie und Energiesystemtechnik (IWES) in Kassel untersuchen, ob die Abrechnung der Heizkosten bei Einrohrheizsystemen überhaupt gesetzeskonform ist. Laut Ley müssten mindestens 50 Prozent des Heizverbrauchs vom Mieter beeinflussbar sein; bei Einrohrheizsystemen sind es jedoch nur 30 Prozent. Nach Einbau von indiControl steigt der Anteil auf 55 Prozent.

Die KfW erkennt die Installation als Maßnahme zur Energieeinsparung an.

Auch kann der Energieberater das Einrohrheizsystem mit indiControl einem Zweirohrheizsystem gleichsetzen, was zu einer Verbesserung der Energiekennzahlen im Energieberatungsbericht und damit zu höheren Tilgungszuschüssen durch die KfW führt. Als förderfähig gilt das indiControl-System auch im 2016 vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) aufgelegten Programm zur Förderung der Heizungsoptimierung durch hocheffiziente Pumpen und hydraulischen Abgleich.

Vonovia zeigt, wie modulares Bauen geht

Auf Konferenzen und in Fachbeiträgen zerbrechen sich Experten die Köpfe darüber, wie modulares und serielles Bauen zur Schaffung von günstigem Wohnraum beitragen kann. Und vor dem Hintergrund des Mangels an preisgünstigen Mietwohnungen in deutschen Großstädten wird immer öfter das serielle und modulare Bauen als Königsweg genannt.

Der Wohnungsriese Vonovia hat bereits gehandelt: In der Insterburger Straße im Bochumer Stadtteil Hofstede wurde im Dezember 2016 ein Mehrfamilienhaus fertig gestellt, das in modularer Bauweise errichtet worden ist. Es umfasst 14 Einheiten von der 2-Zimmer-Wohnung mit 44 Quadratmetern Wohnfläche bis hin zur 4-Zimmer-Wohnung mit 88 Quadratmetern. Die Bauzeit: lediglich drei Monate.

Modulhaus in Bochum: Die Bauzeit betrug lediglich drei Monate. Bild: Vonovia

Der Neubau war zu 70 Prozent vorgefertigt – inklusive Fenster, Türzargen und Heizkörper. Die 45 fertigen Module im Ausmaß von 6,50 x 3,12 Metern wurden dann mit einem Tieflader zur Baustelle transportiert und dort zusammengesetzt. Dabei ging der Aufbau vom innenliegenden Treppenhauskern aus. Geplant wurde das Gebäude von Vonovia und Koschany + Zimmer Architekten KZA aus Essen.

„Die Zukunft des Wohnungsbaus liegt in der modularen Bauweise“, sagt Klaus Freiberg, Chief Operating Officer (COO) des Wohnungskonzerns.

Freiberg sieht in der Bauweise vor allem zwei Vorteile:

  • Dank der industriellen Vorfertigung dauern die Bauarbeiten weniger lang, so dass das immer wieder postulierte Ziel, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, schneller erreicht werden kann.
  • Und zweitens wirkt sich die Bauweise kostensenkend aus.

Beim Projekt in Bochum-Hofstede betrugen die Baukosten lediglich 1.800 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Gesamtwohnfläche von 895 Quadratmetern resultierte so ein Investitionsvolumen von 1,6 Millionen Euro. Alle Wohnungen verfügen über Terrasse oder Balkon, einige Einheiten sind sogar barrierearm.

Grundstückskosten fallen nicht an, da die Vonovia ihr Projekt auf einem eigenen Grundstück realisiert hat. Das soll auch bei den geplanten Nachfolgeprojekten so bleiben. „Wir konzentrieren uns vorläufig auf die Bebauung eigener Freiflächen in bestehenden Quartieren“, sagt Freiberg. Vonovia hat 41 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche im Eigentum.

Ein eigens entwickeltes Flächentool spürt diejenigen Areale auf, die sich für eine Nachverdichtung eignen.

Unterschiedliche Bauweisen möglich

In der Insterburger Straße setzte Vonovia auf eine Holzhybridbauweise. In der Materialfrage ist das Unternehmen jedoch nicht festgelegt: In Dortmund ist derzeit ein modular geplantes Wohnhaus in Bau, bei dem Stahlmodule verbaut werden. Und in Bayreuth wird noch in diesem Jahr ein weiteres Projekt mit Stahlbetonmodulen realisiert. Baukosten und Bauzeit werden sich dabei nicht wesentlich verändern.

Geplant ist hingegen, den Vorfertigungsgrad bei weiteren Projekten von momentan 70 auf etwa 80 Prozent zu erhöhen.

Dabei steht der börsennotierte Konzern vor einer besonderen Herausforderung: Weil Vonovia bundesweit tätig ist, müssen die Projekte den Anforderungen der unterschiedlichen Landesbauordnungen angepasst werden, die sich etwa im Brandschutz unterscheiden. Mit der Planung soll bereits im Vorfeld einen großer Teil der regional unterschiedlichen Anforderungen abgesichert werden.

„Wie beim Lego“

Für die Modulbauten hat Vonovia einen Baukasten von Grundrissen entwickelt, der 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen vorsieht. Diese können je nach den örtlichen Gegebenheiten unterschiedlich zusammengefügt werden. "Wie beim Lego können die Module vielfältig und an den Bauort angepasst zusammengefügt werden“, sagt Freiberg. Weil die Modulbauten für gewachsene Quartiere gedacht sind, umfassen sie zwar mehrheitlich lediglich zwischen 14 und 25 Wohneinheiten. In Vorbereitung ist aber auch ein Projekt mit 85 Wohnungen.

Für die Planungsarbeiten für das Pilotprojekt benötigte Vonovia nach eigenen Angaben weniger als ein Jahr. Der Vermutung, dass auf diese Weise der Plattenbau mit all seinen Nachteilen ein Revival erlebt, tritt Freiberg energisch entgegen: „Der Mieter soll eine funktionale Wohnung bekommen, die trotzdem einen hohen Wohlfühlfaktor hat.“

Eingesetzt wurden auch BIM-Elemente. Das soll laut Freiberg künftig noch verstärkt passieren. Jährlich will Vonovia rund 1.000 Wohneinheiten auf eigenen Grundstücken errichten. Auch wenn eines Tages die Reserven der Nachverdichtung ausgeschöpft sind, soll im Prinzip nicht Schluss sein.

„Theoretisch“, sagt Vonovia-Vorstand Freiberg, „kann unser System auch zur Erstellung größerer Neubaugebiete genutzt werden.“

Schlagworte zum Thema:  Innovation, Wohnungswirtschaft, Wohnungsbau

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