01.05.2012 | Top-Thema 13. Brandenburger-Hof-Gespräch: Die Zukunft der Immobilienfinanzierung

Thomas Ortmanns: Gefahr für langfristige Finanzierung ist die Liquiditäts- und Refinanzierungsseite

Kapitel
Thomas Ortmanns, Vorstandsmitglied der Aareal Bank AG
Bild: Torsten George

„Die eigentliche Gefahr für die langfristige Immobilienfinanzierung ist die Liquiditäts- und Refinanzierungsseite“, sagte Thomas Ortmanns, Vorstandsmitglied der Aareal Bank. Damit sind die Maßnahmen gemeint, die in Deutschland nach heutigem Stand im Wesentlichen ab 2015 relevant werden.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln hat in einer Studie die Zusammenhänge zwischen der Preisentwicklung auf den internationalen Immobilienmärkten und externen Schocks untersucht. Das Ergebnis, dass die Preisstabilität in Märkten mit einer langfristigen Zinsbindung und einer hohen Eigenkapitalquote am robustesten war, ist dabei nicht überraschend. Auch dass die Wertermittlung im Sinne der deutschen Beleihungswert-Verordnung die Stabilität fördert, ist nicht neu. Dasselbe gilt für die hiesigen begrenzten Möglichkeiten bei der Nachverschuldung, sprich: Beleihung, bei steigenden Immobilienwerten. Das deutsche Vorsichtsprinzip garantiert demnach eine relativ hohe Unabhängigkeit von temporären Marktschwankungen.

Ein zweiter Punkt, den man untersucht hat und der sich statistisch gut nachweisen lässt, ist folgender: Im Allgemeinen ist ein Hypothekendarlehen ein Vertrag, der nur dann zustande kommt, wenn die Transaktion zu beiderseitigem Vorteil ist. Dahinter verbirgt sich die Aussage, dass nur eingegriffen werden sollte, wenn es zu asymmetrischen Informationen kommt, was in Deutschland durch das Wettbewerbsrecht und den Verbraucherschutz weitgehend verhindert wird, oder wenn es zu Marktkonzentrationen käme. Das alles, gepaart mit einem funktionierenden Mietwohnungsmarkt, ergibt für Deutschland ein ausgewogenes und solides Verhältnis des Wohnimmobilienmarkts und dessen Finanzierung.

Ortmanns: "Viele Regeln sind in der aktuellen Geschäftspolitik noch nicht antizipiert"

Ich glaube aber, dass die eigentliche Gefahr für die langfristige Immobilienfinanzierung die Liquiditäts- und Refinanzierungsseite ist. Damit sind die Maßnahmen gemeint, die in Deutschland nach heutigem Stand im Wesentlichen ab 2015 relevant werden. Viele dieser Regeln sind aufgrund des Zeitplans in der aktuellen Geschäftspolitik noch nicht antizipiert. So wird zum Beispiel die NSFR (Net Stable Funding Ratio), eine Art „Schichtenbilanz“, in vielen Häusern zur Steuerung noch nicht umgesetzt. Daraus könnten sich sowohl Verteuerungen der Refinanzierung als auch eine weitere Eingrenzung des Kreditvergabespielraums ergeben. Und das ist nur eine der Gefahren, die der Wohnungswirtschaft im Hinblick auf die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskraft der Banken droht. Dabei sind die in den vergangenen Jahren aufgetretenen Probleme des Bankensektors in Deutschland nicht durch die klassische Immobilienfinanzierung ausgelöst worden. Die betreffenden Banken haben ihre Probleme nicht in dem angestammten klassischen Immobilienkreditgeschäft bekommen. Insofern ist es verwunderlich, dass die Grundfunktion der Banken immer wieder in Frage gestellt wird.

Ortmanns: "Eingrenzung der klassischen Bankfunktionen nicht sinnvoll"

Für die Effizienz einer modernen Volkswirtschaft ist eine zusätzliche Eingrenzung der klassischen Bankfunktionen sicher nicht sinnvoll. Daher muss die Frage erlaubt sein, wie man neben den notwendigen Maßnahmen gegen die Auswüchse der Finanzmärkte sicherstellen will, dass das Kerngeschäft der Banken nicht massiv eingeschränkt wird. Denn ich bin zutiefst davon überzeugt, dass eine Unterbrechung der Geldschöpfung und der Transformationsmechanismen bei Banken erhebliche Wohlstandsverluste zur Folge haben wird. Ich glaube, viele Maßnahmen, die jetzt ergriffen werden, haben diese Nebenwirkungen, so dass es für viele Banken immer schwieriger wird, langfristige Zinssätze mit den notwendigen Volumina zuzusichern – es sei denn, sie wollen zum Beispiel ein noch höheres Fristentransformationsrisiko eingehen, was aber aufsichtsrechtlich kaum erwünscht sein dürfte. In der Folge kann das eine Verknappung der Mittel für langfristige Finanzierungen nach sich ziehen. Für die Immobilienwirtschaft ist das nicht gut.

Schlagworte zum Thema:  Liquidität, Finanzierung

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