01.05.2012 | Top-Thema 13. Brandenburger-Hof-Gespräch: Die Zukunft der Immobilienfinanzierung

Dr. Peter Schaffner: "Der gute deutsche Festzins wird es in Zukunft schwer haben"

Kapitel
Dr. Peter Schaffner, Aareal Bank AG
Bild: Torsten George

„Der gute deutsche Festzins wird es in Zukunft schwer haben", so Dr. Peter Schaffner, Managing Director der Aareal Bank. Vor allem die Sparkassen und Volksbanken werden sich laut Schaffner langfristig mit der klassischen Immobilienfinanzierung schwer tun.

Vor zehn Jahren gab es noch eine Vielzahl von speziellen Immobilienfinanzierungsbanken. Deren Zahl hat sich inzwischen drastisch reduziert. Auch wenn daraus bislang keine Kreditklemme für die Wohnungswirtschaft erwuchs, ist deren Gefahr dennoch nicht gebannt. Weniger Probleme haben dabei die kleinen und mittleren Wohnungsunternehmen. Sie finden bei Volksbanken und Sparkassen nach wie vor ein sehr breites Angebot vor. Aber bei großvolumigen Finanzierungen sind die Auswirkung der Krisenjahre deutlich zu spüren.

Schaffner: "Basel III atmet den Geist der Krise"

Denn die anhaltende Kapitalmarktkrise und die erheblichen Turbulenzen in den Euro-Volkswirtschaften beeinflussen die Bonitäten und Handlungsspielräume vieler Banken sehr stark. Hinzu kommen vermehrte Stresstests und die vorgezogenen Eigenkapitalanforderungen. Das geschieht zu einer Zeit, in der es auch für Banken schwierig geworden ist, sich am Kapitalmarkt mit Geld zu versorgen. Dies dürfte zu einer spürbaren Verkürzung von Bankbilanzen und in der Folge zur einer Reduzierung des Kreditvolumens generell führen. Dabei atmet vor allem Basel III ganz klar den Geist der Krise und hat das Ziel, das Interbanken-Refinanzierungsgeschäft erheblich zu erschweren.

Damit wird der bisherigen Refinanzierung von Immobilienkrediten massiv der Boden entzogen. Denn für die bisherige Bankenanleihe wird es nach Einführung von Basel III kaum noch einen Käufer geben, weder auf der Bankenseite noch auf der Versicherungsseite. Stattdessen wird die Privatkundeneinlage stark bevorzugt. Wenn aber eine kurzfristige und variabel verzinsliche Privatkundeneinlage als Refinanzierung von langfristigen Immobiliendarlehen dienen soll, stellt sich die Frage, wie der beliebte und auch sehr gute Festzins in Deutschland überleben soll.

Die Sparkassen und Volksbanken, die zwar sehr einlagenstark und sehr liquide sind, können zudem nach Basel III ihr Geld nicht mehr so gut wie bisher zu angeschlossenen Oberinstituten weiterreichen. Auch sie werden ihr Geschäft auf der Aktivseite verstärkt auf die eigenen Füße stellen müssen. Da sie im Wesentlichen kurzlaufende Einlagen als Refinanzierungsmittel haben, werden sie sich im Zweifelsfalle auf lange Sicht damit schwertun, die klassische Immobilienfinanzierung, sprich: den klassischen Festzins, noch anzubieten.

Schaffner: "Für Versicherungen sind konservative Sicherungsmöglichkeiten weiter interessant"

Für die Versicherungen stellt sich die Situation mit Solvency II etwas anders dar. Für sie wird es deutlich attraktiver, direkte Immobilienfinanzierungen zu vergeben. Dabei werden lange Laufzeiten und eben konservative Sicherungsmöglichkeiten besonders interessant sein. Die Frage nach einer guten Bonität, stabilen Werten und einem sicheren Cashflow wird den Wohnungsunternehmen dabei trotzdem nicht erspart bleiben. Doch auch die Versicherungen, potenziell ein guter Partner für die Wohnungswirtschaft, sehen sich bereits der Gefahr ausgesetzt, in ihren Möglichkeiten im Finanzierungsbereich reguliert zu werden. Denn wenn die Finanzaufsicht nach einem verstärkten Einstieg der Branche in das Kreditgeschäft die Forderung erhebt, wie eine Bank zu prüfen ist, wird der gerade gewonnene Spielraum wieder eingeengt.

Ganz schwierig wird es für komplexere Immobilienprojekte. Hier werden die Eigenkapitalanforderungen und die Margen stark steigen. Das wird eine Kreditverknappung und Anpassungsprozesse nach sich ziehen und die Wohnungswirtschaft dazu zwingen, Alternativen zu finden. Veränderte Verbriefungen und Unternehmensanleihen bieten hierfür Lösungsansätze. Aber vielleicht liegt die Zukunft auch darin, dass Mieter in engen Märkten namhafte Beträge als Mieterdarlehen zur Verfügung stellen, um den notwendigen Neubau zu finanzieren.

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