13.08.2012 | Top-Thema Der DW-Zukunftspreis

Preis für die WIRO in Rostock: Erfolg durch strategisches Finanzmanagement und intensives Reporting

Kapitel
WIRO-Geschäftsführer Ralf Zimlich nimmt den Preis von GdW-Präsident Axel Gedaschko und Jury-Präsident Prof. Dr. Hansjörg Bach entgegen.
Bild: Aareon AG

Die WIRO Wohnen in Rostock Wohnungsgesellschaft mbH (WIRO) erhielt den Preis in der Kategorie ­Finanzierungsprozesse für ihr erfolgreiches strategisches Finanzmanagement.

In den Jahren von 1992 bis 2004 sanierte die WIRO ihren kompletten Wohnungsbestand, zu dem rund 36.000 Wohnungen zählen. Bis 2007 stieg die Verschuldung des kommunalen Unternehmens auf knapp 1,2 Mrd. Euro. Nach dem Wechsel der Geschäftsführung Ende 2007 standen deshalb die wirtschaftliche Konsolidierung und die strategische Neuausrichtung des Unternehmens ganz oben auf der Agenda.

Konsolidierung und Neuausrichtung
Der Fokus lag hierbei auf der strategischen Entschuldung und Optimierung der Kreditstrukturen. Für das notwendige Wendemanöver waren keine radikalen Schnitte nötig und keine komplizierten Softwarelösungen. Mit vergleichsweise einfachen Mitteln wie der Neuordnung der Organisationsstrukturen, dem Einsatz gängiger Software-Tools und konsequentem Reporting gelang es der WIRO, ihren wirtschaftlichen Erfolg auf Kurs zu bringen. Ralf Zimlich, seit 2007 Geschäftsführer der WIRO, beschreibt die Ausgangslage und erläutert die eingeleiteten Veränderungen: „Die Finanzierungsabteilung arbeitete ohne EDV-Unterstützung beziehungsweise über hauseigene Module. Wir haben erst einmal dafür gesorgt, dass wir den komplexen Prozess mit elektronischen Hilfsmitteln abbilden konnten, und haben die Mitarbeiter nicht nur am System geschult, sondern auch intern und extern fortgebildet. Gleichzeitig holten wir uns einen neuen Leiter für den Bereich Finanzierung, Grundstückswesen und Investition ins Haus, der mit guten Ideen und Kreativität dafür sorgte, dass sich die bisherigen Mitarbeiter von klassischen Allroundern, die jeweils alle Segmente des Finanzierungsbereiches betreuten, zu Spezialisten entwickelten. So entstanden vier Aufgabenbereiche, die heute mit Mitarbeitern, die über fachliches Know-how verfügen, besetzt sind.”

Kredite ordnen und sortieren
Zunächst sollten die rund 2.200 Einzelkredite – gemeinsam mit den Gläubigern – in einem behutsamen, auf Transparenz und Vertrauen basierenden Prozess neu geordnet und gebündelt werden. Parallel dazu galt es, die Beleihung der Objekte zukunftsorientiert zu strukturieren, Querverhaftungen aufzulösen und wirtschaftlich sinnvolle Portfolios zu entwickeln.
Mithilfe am Markt erhältlicher EDV-Tools wurde die Beleihungssituation dargestellt, analysiert und die Bereinigung gestartet. Die wichtigsten Zielvorgaben waren und sind bis heute der konsequente Schuldenabbau, langfristige Zinssicherung, die Glättung der Darlehensstruktur, die Strukturierung beziehungsweise Reduktion der Darlehen sowie der Gläubiger, die Einführung eines Bankeninformationssystems und die Reduzierung der Kreditlinie und ihrer Inanspruchnahme. Mit Simulationen und Ad-hoc-Auswertungen lassen sich Zins- und Tilgungspläne in verschiedenen Darstellungen berechnen und prüfen, Darlehensentwicklungen simulieren sowie mögliche Auswirkungen der Ergebnisse auf Objekt- und Unternehmensebenen abbilden. Damit liefert dieser Aufgabenbereich die Basis für die Finanzstrategien der WIRO. Die nachhaltige Absicherung und Optimierung des Unternehmenszinssatzes hat dabei oberste Priorität, begleitet vom Ziel, das Unternehmen mittelfristig zu entschulden und die Liquidität des Unternehmens zusätzlich abzusichern.Deutliche Erfolge sind bereits sichtbar: Die Anzahl der Darlehen konnte bisher um 558 Verträge reduziert werden. Auch die Zahl der Gläubiger minimierte sich bereits um neun Banken beziehungsweise Versicherungen. Aufgrund mangelnder Inanspruchnahme wurden die bereitgestellten Kreditlinien von 92 Mio. Euro auf 42 Mio. Euro zurückgeführt. Waren die Mittel früher noch zu nahezu 100 Prozent ausgereizt, so liegt die Auslastung heute bei rund 25 Prozent mit fallender Tendenz.

Neues Reporting
Parallel zur Konsolidierung der Unternehmensfinanzen wurde das Reporting gegenüber den Banken intensiviert und neu ausgerichtet. Geschäftsführer Ralf Zimlich: „Wir sorgen durch größere Transparenz für einen Zuwachs an Vertrauen. Das ist der wesentliche Teil der Geschäftsbeziehung zwischen Kreditnehmern und Kreditgebern. Wir führen eine sehr intensive Kommunikation mit jeder einzelnen Bank, die sicherstellt, dass jedes Kreditinstitut die Informationen bekommt, die es braucht. Wir gehen nicht schematisch vor, sondern betreiben sehr gezielte Kommunikation. Dabei kommen wir immer wieder auf das Thema Transparenz, sie ist der entscheidende Faktor.“ In den vergangenen vier Jahren entwickelte die WIRO einen gänzlich neuen Anspruch an die Zusammenarbeit mit den Banken. Versandte das Unternehmen bis 2007 lediglich den Geschäftsbericht an Gläubiger und stellte darüber hinausgehend benötigte Informationen nur auf Anfrage zur Verfügung, informiert sie heute ihre Geschäftspartner regelmäßig und umfassend. Dabei gehen die Berichte weit über die aktuelle Unternehmenssituation und die finanzierungsrelevanten Themen hinaus: vom aktuellen Bauvorhaben über das Kundenmagazin bis hin zum Leitbild. Dazu stellt der Vorsitzende der Geschäftsführung gemeinsam mit dem fachlichen Leiter die Ergebnisse des letzten Geschäftsjahres bei den wichtigsten Partnerbanken vor, bei einem persönlichen Besuch einmal im Jahr.

Auswirkungen auf das Rating
Mittlerweile hat sich das Rating der WIRO zwischen 2007 und 2012 von 8 auf 3 verbessert. Geschäftsführer Zimlich führt das auf die bereits erzielten Erfolge bei der Konsolidierung zurück und auf das größere Vertrauen, das dem Unternehmen heute entgegengebracht wird: „Die Wohnungswirtschaft ist ein sehr kapitalintensives Geschäft. Wir lassen uns Geld von Fremden geben und sie haben ein gutes Recht, zu erfahren, was wir damit machen, nicht nur grob oder nebulös, sondern im Detail. Deshalb berichten wir darüber und informieren auch über unsere Pläne des nächsten Jahres.“ WIRO-Geschäftsführer Zimlich kann nach seinen positiven Erfahrungen einen neuen, kommunikationsfreudigen und selbstbewussten Umgang der Wohnungsunternehmen mit den Banken uneingeschränkt weiterempfehlen: „Die Wohnungswirtschaft ist sehr heterogen. Auch die Geschäftsführungen kleiner Unternehmen können in ihre Grundbücher schauen, sie analysieren und dafür sorgen, dass die Banken gut informiert sind. Ihnen selbst ermöglicht es, auf Augenhöhe mit den Banken zu kommunizieren. Und nicht zuletzt gibt es beim Rating eine Position, die die Managementqualität bewertet.“

Mit Schwung in die Zukunft
Bei dem Rostocker Unternehmen werden angesichts der erfolgreich voranschreitenden Konsolidierung aktuell neue Projekte vom Stapel gelassen, freut sich Zimlich: „Unser Leerstand liegt bei unter 2 %. Wir bauen wieder neue Wohnungen, in der Größenordnung von 200 bis 250 Wohneinheiten pro Jahr. Und wir haben für 14,5 Mio. Euro aus dem laufenden Cashflow die Mittelmole in Warnemünde gekauft, eines der besten Grundstücke im gesamten Ostseeraum. Das konnten wir nur, weil wir die Handlungsfähigkeit des Unternehmens wieder hergestellt haben.“

Anke Pieper, freie Journalistin und Historikerin, Hamburg

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