Viele Menschen suchen händeringend Anlagemöglichkeiten für ihr Geld. Warum also sollen sie es nicht in sinnvolle Immobilienprojekte beispielsweise einer städtischen Wohnbaugesellschaft investieren? Diesen Ansatz haben die Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH (WGS) und die Crowdinvesting-Plattform Exporo erfolgreich umgesetzt. Doch trotz der dabei gemachten positiven Erfahrungen gibt es bisher keine Nachfolgeprojekte.

Thomas Köchig wandelt gern auf Pfaden, die noch nicht ausgetreten sind. Als sich der Geschäftsführer der WGS Schwerin Gedanken über die bevorstehende Modernisierung eines Plattenbaus im Schweriner Stadtteil Neu Zippendorf machte, begann er, sich mit dem Thema Crowdinvesting zu befassen. Darunter versteht man eine Finanzierungsform, bei der sich private Kleinanleger mit meist geringen Summen an Immobilienprojekten beteiligen, wobei sie in der Regel ein Nachrangdarlehen zur Verfügung stellen.

Experiment geglückt: WGS modernisiert über Exporo

Warum, überlegte sich Köchig, sollten nur Bauträgerprojekte mit Eigentumswohnungen in den Metropolen auf diese Weise finanziert werden? Und könnte das nicht auch etwas für ein städtisches Wohnungsunternehmen in einer Mittelstadt sein?

Köchig nahm Kontakt zur Hamburger Exporo AG auf, einer Crowdinvesting-Plattform für Immobilien. "Da haben sich zwei Seelenverwandte getroffen", sagt Köchig, wenn er sich an sein erstes Treffen mit Exporo-Vorstand Julian Oertzen erinnert. Bald wurden die beiden handelseinig: Über die Plattform sollte die WGS 850.000 Euro für das Modernisierungsprojekt in Neu Zippendorf einsammeln. Das Experiment glückte: Anfang 2018 erhielten die Anleger ihr Darlehen, verzinst mit vier Prozent, zurück.

So sah der WGS-Plattenbau im Schweriner Stadtteil Neu Zippendorf vor der Modernisierung aus.

Kapital sucht Anlage: 110 der 113 Investoren stammen aus Schwerin

Das Modell verdient Beachtung. Denn vor dem Hintergrund der anhaltenden Niedrigzinsphase suchen zahlreiche Privatpersonen Anlagemöglichkeiten, deren Rendite über der von Tagesgeldkonten liegt, die aber gleichzeitig größtmögliche Sicherheit versprechen.

An diesem Punkt, so die Überlegung, könnten kommunale Projekte ins Spiel kommen, mit denen sich die Menschen besonders gut identifizieren können.

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Ziel war es, ausschließlich Menschen als Investoren zu gewinnen, die in Schwerin leben oder einen Bezug zur Stadt haben.

Letztlich stammten 110 der 113 Investoren aus der Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern. Sie investierten jeweils zwischen 500 und 10.000 Euro bei einer Laufzeit von 13 Monaten. Alles in allem zeichneten sie in nur 52 Stunden 868.000 Euro, also sogar mehr als geplant. Das gesamte Investitionsvolumen belief sich auf knapp 4,5 Millionen Euro, wobei der Finanzierungsmix außerdem auch Eigenkapital (1,12 Millionen Euro), Mittel aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW und einen Zuschuss des Landesförderinstituts Mecklenburg- Vorpommern umfasste.

WGS stärkt durch Crowdinvesting die Eigenkapitalbasis

Der entscheidende Vorteil des Crowdinvestings für die WGS liegt darin, dass sie so ihre Eigenkapitalbasis stärken konnte. Denn das Mezzanine-Kapital, das die Investoren in Form eines ungesicherten Nachrangdarlehens zur Verfügung stellen, wird von Banken wie Eigenkapital betrachtet. Das sei für die WGS vorteilhaft, weil das Unternehmen schwere Zeiten mit einer hohen Leerstandsquote hinter sich habe, erklärt Köchig.

Die Verbreiterung der Eigenkapitalbasis erlaube es dem Wohnungsunternehmen nun, mehr Projekte zu realisieren. Die Alternative wäre eine Überziehung des Kontokorrentkredits gewesen, was allerdings mit Zinsen von sieben bis acht Prozent verbunden gewesen wäre. Beim gewählten Weg über das Crowdinvesting waren es lediglich vier Prozent; hinzu kamen der Aufwand für die Dienstleistung, sodass die Gesamtkosten für die WGS unter dem Strich rund fünf Prozent betrugen.

Doch ist das nicht immer noch sehr viel vor dem Hintergrund der niedrigen Zinsen? Nein, sagt Dr. Peter Schaffner, ehemaliger Leiter des Geschäftsbereichs Wohnungswirtschaft bei der Aareal Bank und jetzt selbständiger Immobilienunternehmer: "Bei den Nachrangdarlehen handelt es sich um temporäre Eigenmittel. Und dafür sind vier oder fünf Prozent nicht zu teuer". Auch sonst hält Schaffner das Crowdinvesting für eine gute Sache.

"Es ist toll, wenn Bürger die Chance erhalten, sich bei einem Projekt vor Ort zu engagieren und dafür eine Rendite zu bekommen." Dr. Peter Schaffner, ehemaliger Leiter des Bereichs "Wohnungswirtschaft" bei der Aareal Bank

Und die Unternehmen würden dadurch ein Stück weit unabhängig von den Banken.

WGS-Geschäftsführer Thomas Köchig und Exporo-Vorstand Julian Oertzen haben die Crowdinvesting-Idee für Bürger gemeinsam aus der Taufe gehoben.

Trotz des Erfolgs von WGS und Exporo: Nachahmer bleiben bisher aus

Die Exporo AG hatte bereits auf der Expo Real 2017 gemeinsam mit der auf moderne Stadtentwicklung spezialisierten Terragroup aus Hanau, einer Marke der Terramag GmbH, eine Investmentplattform für kommunale Projekte vorgestellt. "Die Vorteile liegen auf beiden Seiten", sagte Oertzen damals.

"Die Kommunen profitieren von der Einbindung ihrer Bürger in die Stadtentwicklung, gleichzeitig erhalten die Bürger vor Ort die Chance, sich an einem regionalen Projekt in ihrem Umfeld finanziell zu beteiligen." Julian Oertzen, Vorstand Exporo

Wie eine Nachfrage bei Exporo ergibt, hat sich bis Mitte dieses Jahres jedoch noch kein einziges kommunales Wohnungsunternehmen nach dem Vorbild der WGS auf diese Weise Geld besorgt. Peter Schaffner hat eine Vermutung, woran das liegen könnte: "Ich glaube, dass es den Wohnungsunternehmen zu gut geht."

Ganz ähnlich sieht das WGS-Chef Köchig: "Die meisten großen Wohnungsunternehmen sind so liquide, dass sie keinen Bedarf haben, sich finanzielle Mittel über das Crowdinvesting zu besorgen. Manche scheuen möglicherweise auch Negativschlagzeilen, wenn es heißt: Jetzt müssen die schon die eigene Bevölkerung anpumpen".

Bürger-Crowdinvesting: "Identitätsstiftende Finanzierungsform"

Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, bewertet das Bürger-Crowdinvesting als „moderne Finanzierungsform, die gleichzeitig betriebswirtschaftlich sinnvoll und identitätsstiftend ist“. Diese Formulierung zeigt, dass Esser in der Finanzierung nicht den einzigen Aspekt sieht.

"Das Crowdfunding an sich stellt für Unternehmen lediglich eine kurzfristige Zwischenfinanzierung dar", erläutert sie. "Bedeutender ist die erzielte höhere Zustimmung zum Neubau- oder Modernisierungsprojekt." Ortsansässige Bürger finanziell an Neubau- und Modernisierungsprojekten zu beteiligen, kann nach Ansicht Essers für Wohnungsunternehmen eine "zukunftsweisende Methode" sein, "um in der Bevölkerung eine stärkere Akzeptanz für solche Prozesse zu erzielen".

Allerdings nutzten im Falle der Wohnungsgesellschaft Schwerin in erster Linie Mitarbeiter der Stadt und der WGS sowie Handwerker, die auf der Baustelle in Neu Zippendorf tätig waren, die Beteiligungsmöglichkeit, während sich Schweriner Bürger ohne direkten Bezug zur WGS und zum Bauprojekt zurückhielten.

Längere Laufzeit, niedrigere Zinsen

Dabei erinnert die Schweriner Finanzierungsform an ein Modell, das in der Wohnungswirtschaft schon lange gang und gebe ist: Viele Wohnungsgenossenschaften unterhalten bekanntlich eine Spareinrichtung, über die sich Mitglieder über die Pflichtanteile hinaus an den Geschäften der Genossenschaft beteiligen können.

Noch weitergetrieben wird dieser Ansatz vom Mietshäuser-Syndikat, in dem sich selbstverwaltete Hausprojekte zusammengeschlossen haben: Hier können sich idealistische Investoren mit Beträgen ab 1.000 Euro und einer Verzinsung von bis zu 1,1 Prozent beteiligen, wobei sie ebenfalls ein Nachrangdarlehen zur Verfügung stellen. Und Florian Schmidt, der Baustadtrat des Berliner Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, hat angekündigt, noch in diesem Jahr nach dem Modell der nordamerikanischen Community-Land-Trusts eine Bürgerstiftung gründen zu wollen, die Geld für gemeinwohlorientierte Wohnprojekte einsammeln soll.

Damit sich bürgerschaftliches Crowdinvesting auch bei klassischen Wohnungsunternehmen durchsetzt, muss sich nach Ansicht von Peter Schaffner und Thomas Köchig aber einiges ändern. "Wohnungsunternehmen brauchen längere Laufzeiten der Darlehen", betont Schaffner. Köchig setzt zudem darauf, dass sich Investoren mit einer Zinszahlung von etwas mehr als zwei Prozent zufrieden geben. Zudem sieht er die Notwendigkeit für neue Finanzierungsinstrumente – etwa komplett von der Kommune abgesicherte Darlehen oder Mikroschuldscheine, mit denen sich private Kleinanleger an Immobilienprojekten in ihrer Stadt beteiligen können.

Der Artikel erschien in DW Die Wohnungswirtschaft 09/2018

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Schlagworte zum Thema:  Crowdinvesting, Wohnungsgesellschaft