03.07.2013 | Top-Thema Bezahlbares Wohnen

Wohnen in Wachstumsstädten bezahlbar halten – so reagieren Land und Kommunen in NRW

Kapitel
Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen, und Michael Groschek, Minister für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, bei der Unterzeichnung des „Bündnis für Wohnen” am 4. März 2013
Bild: VdW RW

Die steigenden Mieten entwickeln sich in wachsenden Großstädten zu einem echten Problem für Studenten, Geringverdiener und sogar die Mittelschicht, weil über Jahre hinweg zu wenig – oder wenn, dann hochpreisig – gebaut wurde. Das trifft nicht nur auf Berlin und Hamburg zu, auch in einigen Großstädten in NRW finden Wohnungssuchende kaum Wohnraum, den sie sich leisten können. Teil 3 unserer Serie zum bezahlbaren Wohnen zeigt Lösungen auf.

Gerade einmal 30.000 Wohnungen wurden 2011 in ganz NRW neu gebaut, das letzte Mal, dass dieser Wert um die 50.000 lag, war 2004. Viel zu wenig für das bevölkerungsreichste Land der Bundesrepublik. Resultat ist ein eklatanter Wohnungsmangel in Münster und Aachen sowie entlang der Rheinschiene, in Bonn, Köln und Düsseldorf. „Bezahlbarer Wohnraum“ ist zum öffentlichen Diskussions- und Wahlkampfthema geworden. Doch woher soll die Entlastung kommen? Hohe Erwartungen richten sich vor allem an die Soziale Wohnraumförderung des Landes.

Im Fokus: die Soziale Wohnraumförderung
Die Sozialbindungen vieler Bestände laufen aus: Waren im Jahr 2007 noch 550.000 Mietwohnungen mit einer Mietpreisbindung versehen, liegt die Zahl derzeit bei 460.000. Da nutzt es auch nichts, dass die Mitgliedsunternehmen des VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen (VdW Rheinland Westfalen) weiterhin einen hohen Anteil an gefördertem Wohnraum im Bestand haben: Mehr 43 % der geförderten Wohnungen in NRW gehören Mitgliedsunternehmen. Hinzu kommt nämlich, dass bisher keine Trendwende in Sicht war – im Gegenteil: Die Fördermittel wurden im letzten Jahr kaum abgerufen, die Zahl der neu geförderten Wohnungen ging im Vergleich zu 2011 um fast 30 % zurück. Frühzeitig hatte sich der VdW Rheinland Westfalen mit dieser absehbaren Entwicklung auseinandergesetzt und die mangelnde Attraktivität der nordrhein-westfälischen Sozialen Wohnraumförderung unter die Lupe genommen. Bereits im Herbst letzten Jahres richtete er regional differenzierte Empfehlungen für eine verbesserte Soziale Wohnraumförderung an die Landespolitik (siehe Cover auf S.42).
Jenseits des niedrigen Marktzinses, der zum freifinanzierten Wohnungsbau anregt, wies der Verband auf mehrere „hausgemachte“ Hemmnisse der Sozialen Wohnraumförderung hin. Der nordrhein-westfälische Bau- und Wohnungsminister Michael Groschek griff die Anregungen des Verbandes auf und präsentierte eine verbesserte Soziale Wohnraumförderung für das Jahr 2013. Zinssätze, Darlehenshöhen und Bewilligungsmieten sind insbesondere für die angespannten Wohnungsteilmärkte mit einem hohen Bedarfsniveau, darunter besonders für die drei Städte Köln, Bonn und Düsseldorf in der Rheinschiene sowie für die Universitätsstadt Münster, erheblich verändert bzw. angehoben worden. Noch ist es allerdings zu früh, um Wirkungen der neuen Förderkonditionen evaluieren zu können.
Aktuell wurde die nordrhein-westfälische Landesregierung aus der Politik aufgefordert, von der Verordnungsermächtigung nach § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Gebrauch zu machen, um Mietsteigerungen für bestimmte Gebiete begrenzen zu können. Es gilt aber auch, auf kommunaler Ebene Weichenstellungen für bezahlbaren Wohnraum vorzunehmen und Hemmnisse für den Sozialen Wohnungsbau abzubauen.

Vermehrte Aktivitäten der großen Städte
Neben der Landespolitik geraten auch die großen Städte insbesondere an der Rheinschiene in das Visier der Akteure, die für mehr bezahlbaren Wohnraum streiten. Das kommunalpolitische Ringen um das preiswerte Wohnungssegment nimmt zu, erste Ratsbeschlüsse bekunden den Willen zu wohnungspolitischen Weichenstellungen. Dabei stehen die zweckgebundene wie auch die verbilligte Bereitstellung von Grundstücken für den Sozialen Wohnungsbau im Mittelpunkt aller Forderungen.
So kündete der Düsseldorfer Oberbürgermeister Elbers Mitte März 2013 „günstigere Mieten durch flexible Quoten“ an. Die Stadt brachte dazu ein Handlungskonzept „Zukunft Wohnen.Düsseldorf” in die politische Beratung ein. Mit der flexiblen Quote soll bei städtebaulichen Projekten mit über 100 Wohneinheiten 20 % im geförderten Wohnungsbau und 20 % im mietpreisgedämpften Wohnungsbau verwirklicht werden.
Die Stadt Köln will sich zur Stärkung des Sozialen Wohnungsbaus am Münchener Modell orientieren. Dieses vergibt Baugenehmigungen und zinsvergünstigte Darlehen unter dem Aspekt, dass Investoren bei ihren Neubauprojekten mindestens 30 % der Wohnungen als Sozialwohnungen anbieten. Ein entsprechender Ratsbeschluss liegt noch nicht vor. Zu vernehmen ist, dass die Stadt zur räumlichen Steuerung des Sozialen Wohnungsbaus unterschiedliche Quoten für die einzelnen Stadtteile vorgeben will.
Die Stadt Bonn hat Anfang März 2013 erste Eckpunkte für eine Soziale Wohnraumförderung im Rat beraten. Die Versorgung der Menschen mit geringerem Einkommen soll in Bonn vor allem die städtische Wohnungsbaugesellschaft übernehmen. Sie erfährt eine bedarfs- und leistungsgerechte Eigenkapitalstärkung. Die zur Verfügung gestellten Mittel werden zur Schaffung öffentlich geförderten neuen Wohnraums verwendet. Gleichzeitig soll damit der Gesellschaft ermöglicht werden, Grundstücke zu kaufen, um sie dann für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu verwenden, so die Beschlusslage. Auch will die Stadt das Münchener Modell überprüfen. Darüber hinaus sollen zusammen mit den Wohnungsbaugesellschaften Verdichtungspotenziale identifiziert und planungsrechtlich mobilisiert werden. Schließlich sollen die Stellplatzanforderungen pro Wohneinheit für den Sozialen Wohnungsbau auf die mindesterforderliche Anzahl reduziert werden.
Im Vergleich zu den großen Städten in der Rheinschiene betreibt die Stadt Münster seit Jahren eine „strategische Wohnstandortentwicklung“. Die aktuellen Weichenstellungen erscheinen daher weniger hektisch, dafür aber differenziert. Die Komplexität der Aufgabenstellungen und die eingeschränkten Zuständigkeiten und Handlungsmöglichkeiten der Stadt verlangten eine Kooperation der unterschiedlichen Wohnungsmarktakteure und das Zusammenwirken verschiedener Maßnahmen. In dem bereits in 2004 gegründeten Arbeitskreis „Wohnen in Münster“ (AK), der sich als Politik beratendes Gremium versteht, arbeiten folgende Akteursgruppen zusammen: Wohnungswirtschaft, Immobilien- und Finanzwirtschaft, Interessenverbände, Politik, Verwaltung. Auf der Quartiersebene werden weitere Akteure einbezogen.
In einer Sondersitzung des AK am 15. Januar 2013, der sich ausschließlich mit dem derzeit erarbeiteten Handlungskonzept Wohnen der Stadt befasste, beschäftigte er sich u. a. und differenziert mit dem bezahlbaren Wohnungsmarktsegment. Im Vergleich zu anderen Städten habe die Stadt Münster immer sämtliche Landesmittel inklusive Nachschläge für den Sozialwohnungsbau in Anspruch genommen, trotzdem sei das Angebot bei Weitem nicht ausreichend. Da über den Sozialen Wohnungsbau niemals das notwendige Volumen geschaffen werden könne, richtet sich der Blick der Akteure in Münster auch auf den Bestand. Da die Mieten günstiger Bestandswohnungen deutlich unter dem Niveau neuer Sozialwohnungen liegen, sei es zielführender, diese Bestandswohnungen zur Versorgung einkommensschwacher Haushalte heranzuziehen. So soll das Instrument der Übertragung von Belegungs- und Preisbindungen (mittelbare Belegung) geprüft werden, um Zugriffsmöglichkeiten auf preiswerte Wohnungen zu erweitern. Explizit setzt sich der AK auch mit der studentischen Wohnraumversorgung in Münster auseinander. Neben der Förderung preiswerter Wohnungsangebote sei auch die Schaffung flexibler, auch für andere Nachfrager (um-)nutzbarer Angebote sinnvoll. Temporäre Wohnungsangebote („Container“, siehe Meldung auf S. 5 unten) könnten zusätzlich bei akuten Versorgungsengpässen helfen.

Bündnis für Wohnen
Auf Landesebene hat sich im Zuge der Diskussion um bezahlbaren Wohnraum ein neues Bündnis gebildet – das „Bündnis für Wohnen - bezahlbar, generationengerecht, energieeffizient“. Unter diesem Motto haben am 4. März 2013 das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen, der VdW Rheinland Westfalen, der BfW Landesverband Nordrhein-Westfalen und Haus & Grund Nordrhein-Westfalen eine Kooperation beschlossen.
Mit dem Bündnis wird ein ausgewogener Dreiklang in der Bestands-, Neubau- und Quartiersentwicklung zwischen den Maßnahmen zur energetischen Optimierung, zum Abbau von Barrieren und zur Bezahlbarkeit der Wohnangebote angestrebt. Jeder dieser Maßnahmenbereiche soll situationsgerecht berücksichtigt und darf nicht zu Lasten eines anderen hervorgehoben werden. Die quantifizierten Entwicklungsziele und die jeweiligen Mitwirkungs- und Unterstützungsleistungen werden als Selbstverpflichtung in Rahmenvereinbarungen zwischen den wohnungswirtschaftlichen Akteuren und dem Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen festgelegt. Projektbezogene Einzelvereinbarungen mit einzelnen Wohnungsunternehmen sollen den Umsetzungsprozess konkretisieren.
Hiermit will sich die Wohnungswirtschaft wie auch das nordrhein-westfälische Bauministerium der Herausforderung stellen, angesichts der steigenden energetischen Anforderungen wie auch der hohen Erwartungen an die altersgerechte Ausrichtung des Wohnraums zugleich bezahlbaren Wohnraum sichern zu können.

Roswitha Sinz

Referentin für Wohnungspolitik und Stadtentwicklung, VdW Rheinland Westfalen

Schlagworte zum Thema:  Wohnraum, Wohnung, Soziale Wohnraumförderung

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