03.07.2013 | Top-Thema Bezahlbares Wohnen

Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) – ein Münchner Weg

Kapitel
Der Arnulfpark ist das erste Teilgebiet der zentralen Bahnflächen, das weitgehend realisiert ist
Bild: LH München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen Städten und Gemeinden Mangelware. Diesen in hoher baulicher und städtebaulicher Qualität bereitzustellen und gleichzeitig für die nötigen Infrastrukturen zu sorgen, ist eine Herausforderung für Bauherren und Kommunen. Die Stadt München ging Mitte der 1990er Jahre einen eigenen Weg, um Investoren an den Infrastrukturkosten zu beteiligen und eine gemischte Wohnnutzung auch an stark nachgefragten Standorten zu erhalten. Teil 4 unserer Serie.

Zahlreiche deutsche Kommunen teilen ein ähnliches Dilemma: Sie stehen vor der Aufgabe, dringend benötigten Wohnraum für die mittleren und unteren Einkommensschichten zu schaffen. Darüber hinaus gilt es, neue Gewerbeflächen zu entwickeln, um für Unternehmen attraktiv zu bleiben. All das sollte natürlich im Rahmen einer durchdachten Stadtentwicklung erfolgen. Doch, Städtebau gibt es nicht zum Nulltarif. Hinter der Entstehung von neuen Wohn- und Gewerbegebieten stehen sorgfältige Planungen durch die Kommunen, in einem zweiten Schritt gilt es, die nötige technische und soziale Infrastruktur zu schaffen. Die Stadt München befand sich zu Beginn der 1990er Jahre in einer unangenehmen Situation. Der bayerischen Landeshauptstadt drohte aufgrund des angespannten Haushalts ein Planungsstopp. Die Stadt entwickelte daraufhin ihre eigene Lösung, um wieder Herr der Lage zu werden.
SoBoN – Sozialgerechte Bodennutzung heißt der Münchner Weg, der 1994 vom Stadtrat beschlossen wurde und zum 15-Jährigen Jubiläum 2009 mit beeindruckenden Zahlen aufwarten konnte. Die SoBoN ersparte der Stadt in diesem Zeitraum rund 446 Mio. € an Planungs- und Finanzierungskosten und brachte ihr kostenlos 3,8 Mio. m2 Grund und Boden für öffentliche Zwecke. Seit dem konnte die Erfolgsgeschichte der SoBoN weiter fortgeschrieben werden. So wurden seit 1994 insgesamt 119 Bebauungspläne nach SoBoN-Grundsätzen zur Rechtsverbindlichkeit gebracht (Stand 31. Dezember 2012), und dabei Baurecht für 34.940 Wohnungen, davon 9.320 Sozialwohnungen, geschaffen. „Aus dem anfangs verketzerten Instrument der Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung ist ein gelungenes Musterbeispiel für die partnerschaftliche Zusammenarbeit von Stadt und Bauwirtschaft geworden. Es ist bereits Vorbild für andere deutsche Kommunen und findet europaweit Beachtung“, kommentierte Münchens Oberbürgermeister Christian Ude die Entwicklung der SoBoN anlässlich des 15-jährigen Jubiläums.

Grundgedanke
Der Grundgedanke der SoBoN ist ebenso einfach wie einleuchtend. Grundeigentümer sollen sich an den Folgekosten der Planung beteiligen, die durch die Schaffung neuen Baurechts verursacht werden. Voraussetzung für die Anwendung der sozial-gerechten Bodennutzung ist, dass ein Grundstück durch einen neuen Bebauungsplan eine nicht unerhebliche Bodenwertsteigerung erfährt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Bebauungs-
plan für das Grundstück eine gewerbliche-, Wohn- oder Mischnutzung festsetzt. Weiter entscheidend ist, dass der Stadt planungsbedingte Kosten entstehen.
Die Planungsbegünstigten tragen die Verantwortung für:
• den Ausbau der Erschließungsstraßen und örtlichen Grünflächen einschließlich der Bereitstellung der dafür nötigen Grundstücke,
• die soziale Infrastruktur für Kinder, von der Kinderkrippe bis zur Grundschule, in der Regel in Form eines Finanzierungsbeitrags und durch Grundstücksbereitstellung,
• einen angemessenen Anteil geförderten Wohnungsbaus am neu geschaffenen Wohnungsbaurecht, die sogenannte Förderquote von 30 % zu Gunsten der Wohnungssuchenden mit unteren und mittleren Einkommen,
• den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft sowie die Planungskosten
• und die zügige Verwirklichung der Planungen (Baupflicht).
Grundsätzlich soll den Planungsbegünstigten aber mindestens ein Drittel der durch die Überplanung erzielten Bodenwertsteigerung zustehen. „Die Übernahme der durch das Planungsvorhaben ursächlich ausgelösten Kosten und Lasten ist seitens der Bauträgerschaft allgemein akzeptiert. Die Verfahren sind transparent; sofern Änderungen erforderlich werden, werden diese frühzeitig kommuniziert und mit den Betroffenen diskutiert“, sagt Münchens Stadtbaurätin Prof. Dr. Elisabeth Merk zur Reaktion der Bauträger auf die SoBoN.

Münchener Mischung
Für die Stadt München ist ein zentraler Punkt, dass die Planungsbegünstigten bei der Schaffung von neuem Wohnraum in die Pflicht genommen werden. Dabei soll ein angemessener Teil der neuen Wohnungen für untere und mittlere Einkommen vorgehalten werden. Die sog. Förder-quote beträgt 30 %. In der Praxis gilt, dass 20 % für den geförderten Mietwohnungsbau und 10 % für (geförderte) Eigentumswohnungen zu verwenden sind. Dadurch soll es auch Haushalten mit mittlerem Einkommen ermöglicht werden, in der Stadt preisgünstiges Wohneigentum zu erwerben. Die Verkaufspreise der geförderten Objekte liegen in der Regel bei maximal 3.000 €/m2 Wohnfläche.
Durch diese Vorgaben wird die von der Stadt erstrebte Münchner Mischung – eine breite Streuung von Einkommensgruppen in den Wohnquartieren – erreicht. Die Förderquote von 30 % wurde vom Stadtrat 2006 – als er auf zahlreiche Vorschläge der Bauwirtschaft reagierte – noch einmal bestätigt. Das größte Münchner Wohnungsunternehmen, die kommunale Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG, begrüßt die SoBoN. Durch die Verordnung werde eine Ghettobildung verhindert, da in den Entwicklungsgebieten frei finanzierte Wohnungen mit unterschiedlichen Fördermodellen wie der Einkommensorientierten Förderung (EOF) und dem Münchner Modell gemischt werden. „Die Anwendung der SoBoN ist ein wirksames Mittel, um Gentrifizierungsprozesse einzudämmen“, erläutert GEWOFAG-Geschäftsführerin Gordona Sommer. Die kommunale GEWOFAG hat bereits bei einigen Bauvorhaben von der SoBoN profitiert, bei denen private Bauträger dem kommunalen Wohnungsunternehmen ihre SoBoN-Flächen verkauft haben.
Dem Kritikpunkt, durch die SoBoN würden geförderte Wohnungen durch erhöhte Kaufpreise beim freien Wohnungsbau quersubventioniert, kann Münchens Stadtbaurätin nichts abgewinnen. Schließlich sei die Angemessenheit der Kosten und Lasten ein Prüfungsmaßstab des Gesamtpaketes. In der Regel würden sich die SoBoN-Bebauungspläne bei den Verhältnissen in München für die Planungsbegünstigten gut rechnen, zumal ihnen ja mindestens ein Drittel des planungsbedingten Wertzuwachses verbleibe. „Es würde deshalb zu weit führen und wäre sachlich nicht gerecht, einen direkten Bezug zwischen den Kosten für den geförderten Wohnungsbau und den Verkaufspreisen für den freifinanzierten Wohnungsbau herzustellen“, so Merk.
Große Planungsprojekte, die mit Hilfe der SoBoN bewältigt werden konnten, sind z. B. die Messestadt-Riem, die Bahnflächen entlang der Achse Hauptbahnhof-Laim-Pasing, die Parkstadt Schwabing auf einem ehemaligen Gewerbe- und Industrieareal und die ehemaligen Kasernenareale.

Positives Beispiel
Für den VdW Bayern ist die Münchner SoBoN ein positives Beispiel, wie auf einem überhitzten Wohnungsmarkt sozialer Wohnungsbau ermöglicht wird. „Gerade vor dem Hintergrund des Auslaufens von Sozialbindungen und dem hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum hat das Modell eine große Bedeutung“, sagt Verbandsdirektor Xaver Kroner. Ohne die SoBoN würden angesichts der hohen Münchner Grundstückspreise fast ausschließlich Wohnungen im gehobenen Preissegment gebaut werden. Das bedeute aber nicht, dass eine Übertragung auf andere Städte in jedem Fall sinnvoll sei. Hier müsse jeder Fall genau analysiert werden. Sonst könne eine solche Klausel Wohnungsmärkte auch lähmen, so Kroner.
Ähnliche Modelle mit Quoten für Sozialwohnungen bei Neubauprojekten gibt es bisher u. a. in Frankfurt (15% bei Neubauprojekten), Hamburg (2011: 30%) und Regensburg (15% seit 2010, 20% ab 2015). In Düsseldorf wird über eine flexible Quote nachgedacht, bei großen Neubauprojekten sollen 20 % geförderte Wohnungen Pflicht werden.
Münchens Stadtbaurätin kann sich die SoBoN gut als Modell für andere Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten vorstellen. In München werde damit seit fast 20 Jahren gewährleistet, dass sowohl in Zeiten kommunaler Finanznot als auch in Zeiten mit angespanntem Wohnungsmarkt dringend erforderliches Baurecht einschließlich der entsprechenden Infrastruktur­einrichtungen geschaffen wird. „Somit ist die SoBoN mit Sicherheit auch ein geeignetes und praktikables Modell für andere Kommunen“, sagt Merk – jedenfalls dann, wenn Überplanungen zu einer deutlichen Steigerung der Grundstückswerte führen, schränkt sie ein. Ansonsten könnten die Lasten nicht aus den Wertzuwächsen getragen werden. Auch Gordona Sommer hält die SoBoN für ein empfehlenswertes Modell: „Die Kommunen können ihre Planungshoheit zugunsten einer strategischen Stadtentwicklung voll ausschöpfen und sind nicht davon abhängig, was Investoren realisieren“, betont die GEWOFAG-Geschäftsführerin.

Tobias Straubinger
Medienreferent VdW Bayern, München

Schlagworte zum Thema:  Wohnung, Soziale Wohnraumförderung

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