03.07.2013 | Top-Thema Bezahlbares Wohnen

Erfahrungsbericht des Selbsthilfe-Bauverein eG (SBV), Flensburg zum Kooperationsvertrag

Kapitel
Fassadenansichten in der Friedrichstraße
Bild: Lübecker Bauverein

Die öffentliche Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein war über Jahrzehnte eine Erfolgsgeschichte zielgerichteter und effektiver Wohnungsbaupolitik, und sie ist es bis heute. Erste Erfahrungen zum Kooperationsvertrag hier aus Lübeck.

Der Lübecker Bauverein ist eine 121 Jahre alte, sehr aktive Wohnungsbaugenossenschaft mit einem eigenen Wohnungsbestand von 5.280 Einheiten. Außerdem verwaltet die Genossenschaft rund 2.500 Wohneinheiten für Dritte. Die Neubautätigkeit hat beim Lübecker Bauverein eine große Tradition. Allein in den vergangenen 25 Jahren wurden über 2.000 Wohneinheiten für den eigenen Bestand neu errichtet. Rund 46 % des Bestandes sind mit Mitteln der öffentlichen Wohnraumförderung finanziert und unterliegen somit der Mietpreis- und Belegungsbindung. Diese Zahlen sind entscheidend für das Thema der Kooperationsverträge bzw. der mittelbaren Belegung von Wohnraum durch Belegungswechsel.
Erste Erfahrungen mit diesem Thema hat der Lübecker Bauverein in einem vorhaben- und quartiersbezogenem Kleinen Kooperationsvertrag gesammelt, der im Jahr 2003 geschlossen wurde. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse waren für alle Vertragsparteien durchweg positiv, sodass die Überzeugung wuchs, die Regelungen für den gesamten Wohnungsbestand des Lübecker Bauvereins auszuweiten. Im Jahr 2006 wurde daher der Große Kooperationsvertrag abgeschlossen.
Die zugrunde liegende Idee der Kooperationsverträge ist einfach: Das Wohnungsunternehmen erhält öffentliche Fördermittel für Neubau- oder Modernisierungsmaßnahmen. Damit unterläge das Unternehmen der Belegungs- und Mietpreisbindung. Genau diese wird jetzt aber mindestens zum Teil in anderen, bisher nicht der Bindung unterliegenden Bestandswohnungen des Unternehmens nachgewiesen. Hieraus ergibt sich in der Regel ein Mietpreisvorteil für das Wohnungsunternehmen. Mit den gewonnenen finanziellen Mitteln werden Quartiers- und Nachbarschaftsmaßnahmen finanziert.

Neue Chancen nutzen
Der Bauverein erhielt damit ganz neue Chancen für die Quartiersentwicklung. Gleichzeitig wurden starre Belegungsstrukturen aufgelöst, finanzielle Mittel für die Nachbarschaftsarbeit generiert und die Neubaufinanzierungen erleichtert. Die soziale Durchmischung der Nachbarschaften war nicht mehr länger Wunschvorstellung der Akteure, sondern tatsächlich umgesetzte Praxis.
Durch die Mischung von frei finanzierten und öffentlich geförderten Belegungsstrukturen wirkt die Genossenschaft einer einseitigen sozialen Ausrichtung der Nachbarschaften entgegen. Im Einzelnen bedeutet das, dass Menschen mit Wohnberechtigungsschein Tür an Tür mit Bewohnern höherer Einkommensgruppen in unseren Quartieren wohnen.
Der Lübecker Bauverein hat sich in dem Kooperationsvertrag verpflichtet, finanzielle Vorteile aus dem Tausch von Belegungsbindungen in die Verbesserung der Quartiere, z. B. durch soziale Einrichtungen wie Nachbarschaftstreffs, zu investieren. Für alle Beteiligten ergeben sich hieraus deutliche Vorteile: Die Hansestadt Lübeck erhält verbesserte Sozialstrukturen in den Stadtteilen, die Investitionsbank und das Land Schleswig-Holstein können ihre öffentlichen Fördermittel deutlich effektiver zum Einsatz bringen und der Bauverein ist freier in der Entscheidung der Wohnungsbelegungen und schafft gleichzeitig lebendige und attraktive Nachbarschaften.

Zur Nachahmung empfohlen!
So können wir resümieren, aber müssen auch fairerweise auf einige den Erfolg begründende Aspekte hinweisen: Fast der gesamte Wohnungsbestand des Bauvereins liegt innerhalb der Stadtgrenzen Lübecks. Für Unternehmen mit Streubesitz ist dieser ganzheitliche Ansatz deutlich schwieriger zu realisieren. Ein weiterer Schlüssel zum Erfolg ist die gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit aller Beteiligten. Nur so kann der Vertrag mit Leben erfüllt werden. Wer zu sehr auf Formalien besteht, unflexibel im Umgang mit dem Vertragswerk verfährt und sich unkooperativ verhält, gefährdet den Erfolg des gesamten Modells. Bei wechselnden Verantwortlichkeiten in den Häusern der Vertragspartner bleibt dieser Aspekt daher auch eine ständige Herausforderung. Außerdem ist ein möglichst ausgewogenes Verhältnis zwischen geförderten und frei finanzierten Wohnungen im Bestandsportfolio unerlässlich. Anderenfalls wird das Generieren von passenden Tausch- und Ersatzwohnungen sehr schwierig. Mit dem Abschluss des Großen Kooperationsvertrages zwischen der Hansestadt Lübeck, der Investitionsbank Schleswig-Holstein (und damit mittelbar dem Land Schleswig-Holstein) sowie dem Lübecker Bauverein wurde der entscheidende Schritt für die öffentliche Wohnraumförderung der Zukunft in Schleswig-Holstein gegangen.

Stefan Probst
Mitglied des Vorstandes Lübecker Bauverein eG, Lübeck

Schlagworte zum Thema:  Wohnraum, Wohnung, Soziale Wohnraumförderung

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