03.07.2013 | Top-Thema Bezahlbares Wohnen

Bezahlbares Wohnen: Senkung energetischer Sanierungskosten

Kapitel
Welche Möglichkeiten bestehen, die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahme zu senken?
Bild: SBV Solingen

Bis 2020 soll der Endenergieverbrauch um 20 % gesenkt, bis 2050 der Gebäudebestand nahezu klimaneutral werden. Trotz politischer Aufmerksamkeit setzt sich die Erkenntnis durch, dass diese Ziele nicht zu erreichen sind. Der Artikel ordnet Fakten und plädiert für konzertierte Maßnahmen.

Das zentrale Problem ist die regelmäßige Unwirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen. Wirtschaftlich kann eine energetische Sanierung bestenfalls unter besonderen Ausgangsbedingungen sein: Das Gebäude ist in einem besonders schlechten energetischen Zustand und ohnehin sanierungsbedürftig, die Bewohner sind trotz dieses Zustands besonders wärmeliebend und die Sanierung selbst ist ohne kostentreibende Sonderlösungen möglich. Abgesehen von diesen seltenen Fällen ist die energetische Sanierung unwirtschaftlich.

Preissprünge und Gründe
Die Wirtschaftlichkeit hat sich zudem in den letzten Jahren nochmals verschlechtert. Die Ursache ist einfach: Die Kosten der energetischen Sanierung sind nach Daten des Statistischen Bundesamtes deutlich gestiegen. So sind die Preise (jeweils inkl. Lieferung und Einbau) für das Dämmen von Rohren zwischen 2000 und 2012 um 56 % gestiegen. Ein neuer Brennwertkessel ist heute 44 %, ein Wärmepumpensystem 46 % und eine Dämmschicht zum Fußboden 42 %
teurer als vor 12 Jahren. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise sind im gleichen Zeitraum nur um 22 % gestiegen. Auch ein Vergleich zu anderen Bauleistungen zeigt, dass ein spezifischer, preistreibender Effekt speziell bei energetischen Sanierungsmaßnahmen existiert.
Es ist offensichtlich, dass ohne eine Umkehr der Preistrends bei energetischen Sanierungen die Wirtschaftlichkeit in immer weitere Ferne rückt und die energiepolitischen Ziele verfehlt werden. Die zentrale Frage ist daher, was zu diesen deutlichen Preisaufschlägen führt und wie diese Ursachen zu begrenzen bzw. umzukehren sind. Oder allgemeiner ausgedrückt: Welche Möglichkeiten bestehen, die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahme zu senken?
Ein Grund für die steigenden Preise für energetische Sanierungsmaßnahmen ist sicherlich die Nachfrage. Eine höhere Nachfrage führt zunächst – völlig lehrbuchhaft – zu steigenden Preisen entlang der gesamten Wertschöpfungskette vom Baumaterialhersteller über die Groß- und Einzelhändler bis zum Bauingenieur und natürlich den ausführenden Handwerkern. So wird in den Medien in letzter Zeit verstärkt von deutlich steigenden Handwerkerpreisen im Zuge des allgemeinen Bauaufschwungs berichtet, manchmal ist schon die Suche nach einem verfügbaren Handwerker schwierig. Allerdings zeigt die obige Abbildung auch, dass die Preise nicht erst in den letzten zwei oder drei Jahren gestiegen sind, sondern kontinuierlich über den ganzen Zeitraum. Damit hat der spezifische Preisanstieg bei energetischen Sanierungen nicht nur kurzfristige konjunkturelle Gründe, sondern es müssen strukturelle Gründe dahinterliegen. Inwieweit auch wettbewerbliche Gründe eine Rolle spielen, sei dahingestellt, ist aber grundsätzlich denkbar.
Die Kostensteigerungen dürften darüber hinaus auch durch eine gestiegene Qualität der Leistungen oder der Produkte bewirkt worden sein. Allerdings stellt sich hier die Frage, inwieweit die zusätzliche Produktqualität durch eine zusätzliche Energieeinsparung gerechtfertigt ist. So ist zwar ein aktueller Brennwertkessel sicherlich nochmals etwas effizienter als ein vor zehn Jahren hergestellter. Allerdings stehen die eher marginalen zusätzlichen Effizienzgewinne in keinem Verhältnis zu den Preissteigerungen von mehr als 40%. Diese Entwicklung ist eine Folge der zu kurz greifenden Definition von Wirtschaftlichkeit.
Wirtschaftlichkeit
Das auch in der EnEV verankerte Wirtschaftlichkeitsprinzip wird allgemein verstanden als ein Vergleich von Kosten und Erträgen. Sofern die innerhalb der üblichen Nutzungsdauer erwirtschafteten Erträge die Kosten decken, gilt eine Maßnahme als wirtschaftlich tragfähig. Dies aber greift zu kurz und führt zwingend zu suboptimalen Ergebnissen. Optimal – wie in der Volkswirtschaftslehre seit der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts allgemein akzeptiert – wäre stattdessen ein Ausgleich der Grenzerträge und Grenzkosten. Durch die Fokussierung auf den Ausgleich von Erträgen und Kosten führen Innovationen häufig zu einer weiteren Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit, wenn den zusätzlichen Kosten nur geringe zusätzliche Erträge gegenüberstehen.
Diese Auslegung des Wirtschaftlichkeitsprinzips mag noch vor fünf Jahren verständlich sein, als allgemein davon ausgegangen wurde, dass energetische Sanierungsmaßnahmen ein „sehr gutes Geschäft“ seien. Das also die ersten 8 cm Dämmung (wirtschaftlich) die zweiten 8 cm Dämmung (unwirtschaftlich) quersubventionieren. Heute allerdings, nachdem sich die Überzeugung durchgesetzt hat, dass energetische Sanierungen bestenfalls schwach wirtschaftlich sind, sollte darauf verzichtet werden, kostentreibende Detailverbesserungen zu entwickeln und insbesondere zum Standard zu erheben. Anders ausgedrückt am Beispiel des Brennwertkessels: Der Brennwertkessel des Jahres 2000 war wirtschaftlicher als ein aktueller Brennwertkessel. Die Entwicklung geht in die falsche Richtung.

Anforderungen und Zwänge
Durch die erhöhten energetischen Anforderungen kommen auch ständig völlig neue Bauteile auf den Markt. Die Luftdichtigkeit von Gebäuden erfordert den Einsatz diverser Folien, Kleber, Manschetten und nicht zuletzt von Lüftungsanlagen. Der banale Anbau von Fensterläden, Blumenkästen, Außensteckdosen oder Kellerlichtschächten erfordert bei gedämmten Außenwänden spezielle Haltevorrichtungen (Dämmkonsolen). Manchmal entsteht der Eindruck, dass Normen und Förderrichtlinien nicht den Stand der Technik festhalten, sondern vor allem der Verkaufsförderung dienen.
Nicht nur Nachfrage und die Produktqualität sind gestiegen, sondern auch die technischen Anforderungen an die Bauwirtschaft. Der Neubau oder Umbau eines Hauses auf einen hochwertigen energetischen Standard ist mit althergebrachten Routinen und Fertigkeiten auf der Baustelle nicht mehr zu bewerkstelligen. Zum einen müssen verschiedene Gewerke koordiniert werden, die bislang relativ unabhängig voneinander arbeiten konnten. Ohne Verzahnung des Fenstereinbaus mit der Fassadendämmung entstehen Wärmebrücken und nicht nur möglicherweise Schimmel, sondern auch rote Flecken auf dem Thermographiebild des Gebäudes. Der Elektriker muss die Luftdichtigkeit sogar beim Einbau von Steckdosen berücksichtigen, ansonsten drohen gerade beim Thema Luftdichtigkeit erhebliche Schäden und der Blower-Door-Test schlägt an. Jeder Fensterladen, jeder Regenrinnenhalter muss vorher geplant und eine Befestigungsmöglichkeit in die Dämmung eingebaut worden sein. Diese diversen Querbeziehungen zwischen den Gewerken machen es zunehmend unmöglich, eine energetische Sanierung auch nur eines Bauteils ohne Hinzuziehung eines Bausachverständigen oder Architekten als Bauherr in Eigenregie durchzuführen. Dies gilt insbesondere, da Baumängel in der Regel erst mit Zeitverzug sichtbar werden.
Professionelle Vermieter müssen immer mehr Bausachverständige beschäftigen oder beauftragen. Die Beaufsichtigung selbst eines relativ kleinen Sanierungsvorhabens durch nur eine Person ist heute nicht mehr möglich. Zunehmend müssen nicht mehr Handwerker koordiniert werden, sondern Sachverständige für Heizung, Elektro, Sanitär, Lüftung, Schallschutz, Brandschutz etc., die ihrerseits die Handwerker koordinieren sollen. Die Zahl der notwendigen Konzepte für Wärmeschutz, Luftdichtigkeit, Wärmeverteilung etc. steigt beständig an. Im Grundsatz müsste für jeden Anschluss eine Detailzeichnung angefertigt werden, was praktisch unmöglich ist und die Kosten für die Bauplanung weiter steigen lässt.
Hinzu kommt, dass auch die Bauteile selbst immer komplexer werden. Eine moderne Brennwertheizung erinnert immer mehr an eine Steuerungsanlage für eine Fertigungslinie, insbesondere wenn sie auch noch mit einer solarthermischen Anlage kombiniert und mit verschiedenen Vor- und Rücklauftemperaturen betrieben werden soll. Natürlich existieren diverse Spezialisten, die eine solche Anlage planen, bauen, warten und reparieren können. Aber viele Handwerker sind mit der Komplexität überfordert. Dies kreiert eine ganze Reihe von neuen Problemen: Handwerker trauen sich die Wartung von hochmodernen Brennwertheizungen, die sie nicht selbst eingebaut haben, nicht zu, Preisvergleiche werden in einer solchen Situationen schwierig.
Die Zertifizierung der Anbieter zur Sicherstellung der Qualifikationsanforderungen führt dann häufig zu weiteren Problemen, wenn z. B. eine Förderrichtlinie die Einbindung eines zertifizierten Bautechnikers verlangt, davon aber nur wenige existieren und diese in Folge völlig ausgebucht sind. Im Ergebnis steigen die Kosten weiter und so wird ein guter Teil der Förderung durchgereicht an die Anbieter. Die gesamte Hochrüstung der Gebäude führt letztlich zu einer Akademisierung der Bauwirtschaft und es bleibt abzuwarten, ob dies in Zeiten des Nachwuchsmangels auch in Zukunft leistbar sein wird. In jedem Falle aber erhöht es die Kosten für Bau und Betrieb weiter.

Verschärfte Anforderungen, steigende Kosten
Die immer weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen führt auch zu zunehmenden Schwierigkeiten bei anderen Anforderungen, wie z. B. Schall- und Brandschutz. So wurde beim Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung trotz entsprechender Vorschriften der Rauchschutz nicht ausreichend berücksichtigt. Nachdem dies aufgefallen war, müssen nun bereits im Bau oder Umbau befindliche Objekte umgeplant und Rauchschutzklappen eingebaut werden. Leider müssen diese jährlich gewartet werden und deshalb zugänglich sein. Entsprechende Ungereimtheiten existieren beim Brandschutz (Brandbarrieren). Es drängt sich der Eindruck auf, dass bei der Verschärfung der energetischen Anforderungen der Abgleich mit den anderen Anforderungen versäumt wurde. Die Abstimmung erfolgt „on the job“ durch einzelne nachträgliche Korrekturen. Wieder mit in Folge höheren Kosten.
In der Summe aller Detailverästelungen, Sonderreglungen und Verzahnungen kennen die Kosten der energetischen Sanierung nur eine Richtung: nach oben. Einfache Wohngebäude, die seit jeher mit hohem Personaleinsatz unter Nutzung erprobter und allgemein bekannter Techniken und Verfahren gebaut und saniert wurden, sollen zu Hightech-Wundern werden, die immer weniger Bauherren, Handwerker und Bewohner verstehen und beherrschen. Leider – muss man mittlerweile sagen – stehen mit dem Blower-Door-Test und der bildgebenden Thermographie nun auch Testverfahren zur Verfügung, die es erlauben, ständig steigende technische Ansprüche auch zu überprüfen. Dabei wird übersehen, dass Wohnungen nun mal keine Thermoskannen und keine Reinräume für die Virenforschung sind.
Vereinfachungen stehen schon lange nicht mehr auf der Tagesordnung, vielmehr legen sich regelrechte Jahresringe an Technik über die Häuser. In jedem Jahr kommt ein neues Spezialbauteil auf den Markt und wird nach kurzer Zeit zum anerkannten Stand der Technik erklärt. Ständig müssen weitere, unbedingt notwendige Soundso-Konzepte erstellt werden. Bei jeder Überarbeitung einer DIN-Norm verdoppelt sich zuverlässig ihr Umfang und erfordert ein neues Computerprogramm zur Berechnung. In Leuchtturmprojekten mit hoher Förderung, geplant von hochspezialisierten Fachleuten, gebaut von den Bauarbeitern mit Hochschulabschluss und betrieben von „Profi-Bewohnern“ scheint das manchmal auch zu funktionieren. In der Breite droht die Energiewende im Gebäudebestand ins Stocken zu geraten, weder die Kosten noch die Komplexität sind angemessen für den energetischen Umbau eines ganzen Landes.

Standortbestimmung nötig
Es ist die Vielzahl der kleinen Veränderungen, die in der Summe die energetische Sanierung ersticken lassen. Notwendig ist daher auch nicht die Veränderung einer bestimmten Norm oder Förderrichtlinie. Notwendig ist vielmehr eine Standortbestimmung: Wo stehen wir heute und wo standen wir gestern? Welche Veränderungen haben dem Ziel der Senkung des Energieverbrauchs tatsächlich gedient und welche waren leider nur gut gemeint, aber kontraproduktiv? Ein einfaches technikgetriebenes „Weiter so“ oder gar eine noch verschärftere Politik der ständig steigenden Detail-Anforderungen wird den Energieverbrauch nicht schneller sinken lassen.
Eine solche Standortbestimmung ist kein einfaches Unterfangen. Die verschiedenen Professionen von Technikern über Architekten und Handwerker bis zu Immobilienfachwirten sollten ebenso wie die verschiedenen Interessensgruppen der Eigentümer, der Bauwirtschaft, der Baumaterialhersteller und der Fördermittelgeber in einem offenen Dialog zusammenfinden. Ein solcher Diskussionsprozess muss organisiert und mit entsprechender Bedeutung ausgestattet werden. Das beste Vehikel dafür dürfte eine Kommission des Bundes sein, die das Thema vorantreibt, Probleme analysiert und Lösungsansätze skizziert. Nach der Bundestagswahl wäre ein guter Zeitpunkt für einen Anfang.

Prof. Dr. Harald Simons, Empirica AG Berlin

Schlagworte zum Thema:  Wohnung, Soziale Wohnraumförderung

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