03.07.2013 | Top-Thema Bezahlbares Wohnen

Bezahlbares Wohnen: Schleswig-Holstein

Kapitel
Selbsthilfe-Bauverein eG (SBV), Flensburg: Neubau mit Spielplatz im Stadtteil Fruerlund
Bild: SBV

Kooperation – Erfolgsfaktor sozialer Wohnraumversorgung und Leitlinie der Förderung: Partnerschaftliche Kooperation zieht sich durch die Wohnungs- und Wohnraumförderpolitik des Landes Schleswig-Holstein seit mehr als 15 Jahren. Was sich seitdem getan und entwickelt hat bis zur ­Rahmenvereinbarung „Offensive für bezahlbares Wohnen“ im Januar 2013, stellen wir hier vor und lassen im Anschluss sowohl den Selbsthilfe-Bauverein eG aus Flensburg als auch die Lübecker Bauverein eG mit einem Erfahrungsbericht zu Wort kommen.

1997 wurde die so genannte vereinbarte Förderung eingeführt – Darlehen werden auf der Basis dynamischer Investitionsrechnungen unter Beachtung von Obergrenzen für Kosten und Mieten sowie beidseitig akzeptierter erzielbarer Rendite zwischen Investor und Investitionsbank des Landes Schleswig-Holstein verhandelt und vereinbart. Dabei werden die konkurrierenden Bedingungen freier Finanzierung – ohne Bindungen, zu Marktmieten und Kapitalmarktzinsen – den Finanzierungsbedingungen der Förderung gegenübergestellt – Mietbindungen, Belegungsbindungen, langfristige und niedrige Zinsbindung, nachrangige Absicherung der Darlehen. Je nach Marktkonstellation müssen die Darlehen höher ausfallen, bis Wohnraumförderung eine echte wirtschaftliche Alternative zur freien Finanzierung herstellt – abgebildet in der Rendite. So wird den Bedingungen des EU-Beihilferechts entsprochen mit dem Zugeständnis angemessener Gewinne und gleichzeitiger Vermeidung von Überkompensation.
Bereits im Vorgriff auf das Wohnraumfördergesetz (WoFG) des Bundes wurde 2001 zwischen dem Land, der Hansestadt Lübeck und dem Lübecker Bauverein der erste strategische Kooperationsvertrag zur Sicherung angemessener Wohnraumversorgung, Schaffung sozial stabiler Wohnquartiere, mehr unternehmerischer Flexibilität und zur öffentlich-privaten Partnerschaft in investiven und sozialen Quartiersmaßnahmen ausgehandelt und abgeschlossen. Ursprünglich für den Fall eines großen Stadtumbauprojektes entwickelt mit umfassender Bestandserneuerung, Sanierung, Abriss und Neubau sowie einer überdurchschnittlichen Förderquote. Zur Vermeidung oder Auflösung hoher und teils stadtsoziologisch problematischer Bindungskonzentrationen durch flexible Übertragung der Bindungen auf ungeförderte, angemessene Altbestände, zur Sicherung sozial stabiler Quartiersentwicklung durch zusätzliche Maßnahmen, hat sich der Kooperationsvertrag mittlerweile zu einem effektiven Begleitinstrument der sozialen Wohnraumförderung und Stadtentwicklung herausgebildet. Eine Reihe weiterer Kooperationsverträge wurde geschlossen, zuletzt mit dem Selbsthilfebauverein in Flensburg.
Schleswig-Holstein hat im Jahr 2009 von der Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, seit 1. Juli 2009 gilt das SHWoFG. Die Definition, Ziele und Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung wurden erweitert. Die klassische auf Zielgruppen bezogene Wohnraumförderung wird ergänzt durch die Förderung sozial stabiler Wohnquartiere, damit gelingt auch eine formalrechtliche Verbindung der Wohnraumversorgung mit der sozialen Stadtentwicklung.
Im SHWoFG sind Kooperationsverträge gesetzlich verankert: eigenverantwortliche unternehmerische Verteilung neuer und alter Bindungen in einem sogenannten – zwischen Kommune und Wohnungsunternehmen abgestimmten – Wohnflächenpool grundsätzlich geeigneter und über das Stadtgebiet verteilter Wohnungen, das Äquivalenzprinzip zur monetären Bewertung, Anrechnung und Bilanzierung von Mieterlösen, Leistungen und Gegenleistungen, ein Katalog abgestimmter Quartiersmaßnahmen, die Verabredung gemeinsamer jährlicher Überprüfung und Evaluierung. Kurz und beispielhaft: Geförderte Wohnungen können frei vermietet, dabei höhere Mieterlöse erzielt werden. Bindungen werden im Wohnflächenpool erfüllt. Das Modell der mittelbaren Belegung wird konsequent dynamisiert. Bindungen werden nicht auf konkrete Tauschwohnungen übertragen, sondern auf den Pool. Das Wohnungsunternehmen kann in eigener Entscheidung bei Mieterwechsel die Bindung neu übertragen. Eine Einzelfallkontrolle erfolgt nicht, die Bilanzierung einmal jährlich.
Auch kommunale Benennungsrechte werden in dieser Form ausgeübt. Mehrerlöse aus Vermietung, geringerer Fluktuation und Verwaltung werden den Kosten für Quartiersmaßnahmen gegengerechnet, die das Unternehmen umsetzt. Dazu zählen z. B. Errichtung und Betrieb von Quartiershäusern, aufwändiges Umzugs- und Sozialmanagement, Integration schwervermittelbarer Mieterhaushalte – ausschlaggebend ist die konkrete Situation. In der Abwägung wohnungswirtschaftlichen und öffentlichen Nutzens der Maßnahme werden die Kosten zu 20-100 % angerechnet. So sind Kosten für ein sehr aufwändiges Umzugsmanagement stark im Eigeninteresse des Unternehmens und werden lediglich zu 20 % auf Mietgewinne angerechnet, die Integration von Mietern mit Betreuungsbedarf liegt vollständig im kommunalen Interesse – die Kosten werden zu 100 % angerechnet; Kosten von Quartiershäusern in der Regel zu 50 %.
Verhandlung und Abschluss der Kooperationsverträge sind ein zunächst aufwändiges Verfahren, das sich in der Vertragslaufzeit erst richtig lohnt. Deutlich wird, dass sich nicht erwartetes gegenseitiges Verständnis, Akzeptanz und Vertrauen im Verhandlungsprozess entwickeln und festigen, als stabile Basis für gemeinsame Aufgaben der Quartiersentwicklung. Die Vorteile überwiegen in der längeren Frist. So entsteht für das Land ein direkter Fördermehrwert, mehr geförderte Wohnungen, stabile Wohnquartiere entstehen oder werden erhalten, Wohnraumförderung wird effektiver. Wohnungsunternehmen steuern ihre Belegung auch für die geförderten Wohnungen selbst. Sie setzen mehr i. d. R. günstigere Fördermittel für die Finanzierung von Bestandsentwicklung oder Neubau ein, erneuern damit schneller und kostengünstiger die Bestände und ihre Mieterstruktur, passen sich wandelnden Mieter- oder Mitgliederbedarfen schneller an. Wohnumfeld- und Quartiersmaßnahmen für die eigenen Bestände werden als teilweise öffentliche Aufgaben anerkannt. Für Kommunen werden Maßnahmen des öffentlichen Interesses durch private Partner umgesetzt, finanziert aus dem Mehrwert der sozialen Wohnraumförderung, die angesichts der kommunalen Aufgabenfülle im Katalog der Daseinsvorsorge nicht enthalten sein können. Kooperationsverträge sind ein notwendiges Instrument zur Flankierung einer sozialen, zielgerichteten Wohnraumförderung und dienen dem privaten, wirtschaftlichen und öffentlichen Interessenausgleich.
Bis 2011 war Wohnraumförderung eine Erfolgsgeschichte in Schleswig-Holstein, große Marktanteile des Geschosswohnungsneubaus sind gefördert; bei Bestandserneuerung stellte Förderung angesichts niedriger und bestenfalls stagnierender Vergleichsmieten als „Brücke zur Wirtschaftlichkeit“ häufig die einzig auskömmliche Finanzierung dar. 2012 brach die Wohnraumförderung bundesweit ein. Hohe Steigerung der Bau- und Erstellungskosten, historisch niedrige Zinsen, regional stark steigenden Mieten machten soziale Wohnraumförderung unattraktiv und unwirtschaftlich.
Auf der Basis vertrauensvoller Zusammenarbeit wurde die Wohnraumförderung in einem transparenten Kooperationsprozess gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft von VNW SH, BFW Nord, Haus&Grund sowie dem Mieterbund und den kommunalen Landesverbänden neu aufgestellt. Entwickelt wurden auf der Basis dynamischer Investitions- und Renditeberechnungen der IB.SH ein neues System anerkannter Kosten, regional gestaffelter Mietobergrenzen und Darlehenshöhen, neuer Zins- und Tilgungskonditionen, das zu den herrschenden Marktbedingungen eine echte wirtschaftliche Alternative darstellt.

Die Kooperation setzt sich fort
Im Januar 2013 hat der Innenminister mit VNW, VNW SH, BFW Nord, Haus&Grund und dem Mieterbund die Rahmenvereinbarung „Offensive für bezahlbares Wohnen“, ein breites Bündnis für mehr bezahlbaren Neubau, unterzeichnet. Sie ergänzt den Klimapakt, der 2009 mit der Wohnungswirtschaft geschlossen wurde. Die Wohnraumförderprogramme der Landesregierung sind langfristig durch das Zweckvermögen gesichert, die Kompensationsmittel werden vollständig zur Förderung eingesetzt. Kooperation und auskömmliche Finanzierung sind so die Basis für erfolgreiche Wohnraumförderpolitik in Schleswig-Holstein.

Karin Siebeck
Referat für Wohnraumförderung, Recht des Wohnungswesens, Wohngeld, Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein, Kiel

Schlagworte zum Thema:  Wohnung, Soziale Wohnraumförderung

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