21.08.2013 | Top-Thema 16. Brandenburger-Hof-Gespräch

Bundestagswahl 2013: Was erwartet die Wohnungswirtschaft von der Politik? - Die Statements

Kapitel
Die Experten des 16. Brandenburger-Hof-Gesprächs
Bild: (C)2013 {Torsten George}, all rights reserved

Am 22. September wählen die Deutschen einen neuen Bundestag. Selten zuvor war die Wohnungspolitik ein so beherrschendes Thema im Wahlkampf: Gleich mehrere Parteien fordern Maßnahmen gegen steigende Mieten und Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen. Welches aber sind die Forderungen der Wohnungswirtschaft an die Politik? Besteht die Gefahr, dass die Wohnungspolitik nach dem Urnengang wieder ein Schattendasein fristen wird? Und wie ernst sind die Absichtserklärungen der Parteien überhaupt zu nehmen? Darüber diskutierten beim 16. Brandenburger-Hof-Gespräch neun führende Vertreter von Verbänden, Wohnungsgenossenschaften, Wohnungsbaugesellschaften, Politik und Kreditwirtschaft.

Axel Gedaschko, Präsident GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin
„Wir brauchen langfristige Investitionssicherheit“

Innerhalb kurzer Zeit hat sich der Stellenwert der Wohnungspolitik komplett geändert. Noch vor eineinhalb Jahren war Wohnungspolitik ein Nichtthema, während sie heute den Wahlkampf bestimmt. Daraus muss die Forderung folgen, dass Wohnungspolitik tatsächlich Chefsache wird – und zwar nicht nur verbal. Sie muss sich in allen Nuancierungen in den Programmen der Parteien wiederfinden, und die vernünftigen Forderungen müssen in den vier Jahren der neuen Legislaturperiode auch umgesetzt werden.
Im Landtagswahlkampf in Bayern haben wir erlebt, was auf politischer Ebene passieren kann. Sozusagen über Nacht wurde aus einer Mietrechtsnovelle, die eigentlich das Ziel verfolgen sollte, die Schaffung von Energieeffizienz im Gebäudebestand zu erleichtern, ein Mietbegrenzungsplan. Wie gesagt: über Nacht, ohne Beteiligung der Wohnungswirtschaft. Dieses Beispiel lässt erahnen, in welche Richtung sich die politische Diskussion entwickeln kann. Ich sehe die Gefahr, dass aus populären Ansätzen heraus etwas getan wird, was in der Realität nicht dazu beiträgt, das Problem zu lösen. Was wir brauchen, ist langfristige Investitionssicherheit. Die Politik muss gesellschaftliche Realitäten wahrnehmen und instanzengerecht agieren. Denn es hat keinen Sinn, auf Bundesebene Dinge zu fordern, die letztlich die Kommune oder das Land entscheidet.
Was wir uns ebenfalls wünschen, ist eine Politik der Ermöglichung. Alle reden von der Energiewende. Hier sehen wir eine Riesenchance für die Wohnungswirtschaft. Es geht darum, der Wohnungswirtschaft und damit auch den Mietern die entsprechenden Möglichkeiten zu geben. Außerdem wünschen wir uns Unterstützung der Politik auf europäischer Ebene. Dort werden in den nächsten Jahren nämlich die Weichen gestellt, wie der Wohnungsbau in Deutschland in der Zukunft aussehen wird. Dabei denke ich insbesondere an die Forderung, ab 2021 im Neubau Niedrigstenergiestandard zu realisieren.
Noch einen weiteren wichtigen Punkt möchte ich ansprechen: Die Politik hat ausgesprochen hohe Erwartungen an die Wohnungswirtschaft, aus denen leicht eine Überforderung der Wohnungswirtschaft werden kann. Der Grund für diese Überforderung liegt letztlich darin, dass die Politik von einer sektoralen Betrachtung geprägt ist und jeder Sektor nur sein eigenes Thema sieht: die Demografie mit allen ihren Konsequenzen, die soziale Entwicklung in den Quartieren, der erforderliche Neubau einerseits, der erforderliche Abriss andererseits, die CO2-Neutralität. Wenn es nach der Politik geht, soll die Wohnungswirtschaft all diesen unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden. Das aber kann schwerlich gelingen, weil die Investitionskapazitäten und damit die Möglichkeiten der Wohnungswirtschaft begrenzt sind. Deshalb fordern wir die Politik auf, diese Realität anzuerkennen und politische Schwerpunkte festzulegen. Und wenn sie mehrere Schwerpunkte festlegt, die unsere Investitionsmöglichkeiten überschreiten, dann muss sie uns die erforderliche finanzielle oder steuerliche Unterstützung gewähren.

Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender Spar- und Bauverein eG, Dortmund
„Die Standardlösungen funktionieren nicht mehr“

Ich möchte unser Thema aus Sicht der Genossenschaften beleuchten. Als Unternehmen kennen wir ja alle die Herausforderung, dass die Wohnformen vielschichtiger werden und die Zielgruppen individueller bedient werden wollen. Ganz ähnlich verhält sich das meiner Ansicht nach in der Wohnungspolitik: Auch in der Politik funktionieren die Standardlösungen nicht mehr und wir brauchen individuellere Lösungen. Die Anforderungen an Energieeinsparung und Miethöhe zum Beispiel können von Region zu Region ganz unterschiedlich sein. Das muss die Politik berücksichtigen, auch wenn sie dabei sicher einen Rahmen vorgeben muss.
An den politischen Ansätzen gefällt mir momentan besonders gut, dass der Quartierszusammenhang stärker in den Vordergrund rückt. Michael Groschek zum Beispiel, der Bauminister bei uns in Nordrhein-Westfalen, sagt deutlich, dass er bei der Energieeinsparung nicht mehr das einzelne Gebäude im Blick hat, sondern den Quartierszusammenhang verstärkt berücksichtigen will. Das sollte nicht nur bei energetischen Themen so sein. Auch bei Belegungsbindungen können wir im Quartierszusammenhang viel aktiver arbeiten. Gerade als Genossenschaft haben wir die Chance, uns im Quartierszusammenhang intensiv einzubringen und dadurch eine stabilisierende Wirkung zu entfalten.
Als Genossenschaft haben wir natürlich auch Wünsche im Hinblick auf die Bundestagswahl. Ich sehe die Gefahr, dass angesichts der vielen großen Themen ein für uns wichtiges Thema, nämlich die Genossenschaftsreform, vernachlässigt wird. Ich wünsche mir, dass auch künftig die Verbandsprüfung für die Genossenschaften verpflichtend sein wird und dass es die Kooperativgesellschaften, die ja in der Diskussion sind, nicht geben wird. Grundsätzlich sollten Genossenschaftsthemen in der Politik angemessen berücksichtigt werden. Wir haben es im Internationalen Jahr der Genossenschaften 2012 erreicht, die Bedeutung der Genossenschaften verstärkt ins Bewusstsein zu rücken. Dieser Erfolg sollte jetzt nicht wieder verwässert werden.
Ein letzter Punkt: Als Genossenschaft sind wir langfristig und nachhaltig unterwegs. Deshalb plädiere ich dafür, auch die Rahmenbedingungen langfristig und nachhaltig zu gestalten. Wir erleben ja eine starke Wellenbewegung von Angebot und Nachfrage. Momentan rufen alle nach Neubau, dabei war es doch eigentlich schon in den letzten Jahren absehbar, dass die Neubautätigkeit intensiviert werden sollte. Meiner Meinung nach sollten wir versuchen, diese Wellenbewegung abzuflachen und eine stetigere Entwicklung zu erreichen. Ich sage das zum Beispiel im Hinblick auf die Förderbedingungen – eine deutliche Verlängerung der Zinsbindungen wäre hilfreich. Und ich sage es auch im Hinblick auf Forschung und Entwicklung im Bereich der energetischen Sanierung. Wir sollten darauf hinarbeiten, dass wir nicht in 30 Jahren vor Bausünden stehen, die auf unsere heutige energetische Sanierung zurückgehen, sondern dass wir unsere Maßnahmen auch künftig nachhaltig vertreten können.

Edgar Mathe, Geschäftsführer WBG Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg mbH
„Mehr Scharfsinn und weniger Unsinn“

Ich vertrete in dieser Runde die Anliegen der kommunalen Unternehmen. Deren Situation ist sehr differenziert. Es gibt Städte, an denen der publizierte Wohnungsbedarf spurlos vorübergeht – fragen Sie meine Kollegen in Görlitz, Hoyerswerda oder Kulmbach. Aber allen gemein ist das eine: Wir wünschen uns mehr Scharfsinn und weniger Unsinn. Zum Thema Unsinn gehört insbesondere das Verhalten nach dem Motto „rein in die Kartoffeln, raus aus die Kartoffeln“. Noch vor wenigen Jahren waren die kommunalen Wohnungsunternehmen die Parias, die man verkaufen wollte, weil sie angeblich nicht in der Lage waren, ihren sozialpolitischen Auftrag zu erfüllen. Und jetzt sollen wir innerhalb von Stunden in unserer Stadt mal eben 200 Wohnungen aus dem Hut zaubern. Und der Finanzminister in Bayern schüttet uns mit Geld zu und bedroht uns mit 70 Mio. €.
Dabei geht eines unter: Selbst wenn wir dank hoher Förderung eine Quadratmetermiete von 5,10 € erreichen, wird es trotzdem viele Haushalte geben, die sich diese Wohnung nicht leisten können. Da wünsche ich mir eben mehr Scharfsinn. Es sollte analysiert werden, wie hoch das Einkommen eines Haushalts ist, was er sich leisten kann und wie der energetische Standard seiner Wohnung dann ausgestaltet sein sollte. Darauf nimmt die KfW-Förderung keine Rücksicht. Noch viel dramatischer ist die Frage der inneren Wertschöpfung, die aus der Ertragskraft kommt. Wenn jetzt ruhendes Vermögen besteuert werden soll, wie es diskutiert wird, dann wäre das ungefähr so, wie wenn man für jeden nicht geschlagenen Baum im Wald Steuern bezahlen müsste. Das ist völliger Unfug.
Viel wird derzeit über die Wohnungsnot gesprochen. In Wirklichkeit ist es eine gefühlte Wohnungsnot. In allen Großstädten mit Ausnahme der Stadtstaaten haben wir ein Verhältnis von Haushalten zu Wohnungen von maximal 96 zu 100. Es gibt also fast überall mehr Wohnungen als Haushalte. Dennoch ist in der Öffentlichkeit der Eindruck einer Wohnungsnot entstanden. Natürlich gibt es einen Wohnungsbedarf, weil die Strukturen nicht passen – wenn eine Fünfzimmerwohnung leer steht, hilft das einem Single auf Wohnungssuche ja wenig. Auch hier ist in der öffentlichen Debatte mehr Scharfsinn nötig.
Für die kommunalen Unternehmen sind zwei Punkte besonders ärgerlich. Zum einen sollen wir vor dem Hintergrund der diskriminierungsfreien Vergabe von Aufträgen die höchsten Preise zahlen, aber trotzdem die Renditen erzielen, die notwendig sind, um die Refinanzierung zu sichern. Zum anderen sind wir gehalten, die Infrastruktur in den Quartieren mitzufinanzieren. Auch das mindert unsere Investitionsfähigkeit. Deshalb müssen wir die Frage aufwerfen, wie die Rahmenbedingungen geschaffen sein müssen, damit die kommunalen Unternehmen – und übrigens auch die Genossenschaften und die kirchlichen Unternehmen – wirkungsvoll die Wohnraumzukunft gestalten können. Diese Wohnungsunternehmen brauchen eine klare Definition, unter welchen Bedingungen gerechtes Wohnen stattfinden soll.

RA Alexander Rychter, Verbandsdirektor Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf
„Nicht immer weiter an ordnungsrechtlichen Schrauben drehen“

Eine Besonderheit der Wohnungswirtschaft in Nordrhein-Westfalen ist die Unterschiedlichkeit der Märkte. Die nordrhein-westfälische Wohnungswirtschaft ist in stark wachsenden Märkten wie der Rheinschiene und Universitätsstädten wie Aachen oder Münster tätig, aber auch in schrumpfenden Märkten. Es ist deshalb eine unserer Aufgaben, Politikern deutlich zu machen, dass sich Wohnungspolitik nicht auf das Thema steigender Mieten reduzieren lässt, sondern auch die gänzlich anderen Aufgaben in Wohnungsteilmärkten mit rückläufiger Bevölkerungszahl anpacken muss. Nordrhein-Westfalen ist ähnlich wie Hamburg davon überzeugt, dass der bessere Weg der eines Dialogs zwischen den wohnungswirtschaftlichen Akteuren auf der einen Seite und der Wohnungspolitik auf der anderen Seite ist. Im März haben wir deshalb mit dem Land Nordrhein-Westfalen ein „Bündnis für Wohnen – bezahlbar, generationengerecht, energieeffizient“ auf den Weg gebracht. Die Partner sind der Auffassung, dass sich die Probleme nicht durch ordnungsrechtliche Vorgaben wie Mietpreisbegrenzungen lösen lassen, sondern dass solche Versuche oftmals das Gegenteil bewirken. Deswegen ist es auch Ziel dieses Bündnisses, nach praxisgerechten Lösungen zu suchen und die Politik davon zu überzeugen, nicht immer weiter an ordnungsrechtlichen Schrauben, beispielsweise beim Energie- und Klimarecht, zu drehen. Ich denke konkret an die Gefahr, dass wir uns im Zuge des Klimaschutzes bezahlbaren Wohnraum vom Markt sanieren. Dass diese Gefahr besteht, muss die Wohnungswirtschaft der Politik, aber auch den Menschen deutlich sagen. Oder andersrum: Wenn die Bundesregierung bestimmte Ziele formuliert, dann muss sie den Menschen auch erklären, wie diese Ziele bezahlt werden sollen.
Immerhin investiert Nordrhein-Westfalen im Unterschied zu vielen anderen Bundesländern auch in diesem Jahr 800 Mio. € in den geförderten Wohnungsbau. Geld allein wird aber nicht reichen, um die Probleme zu lösen. Deshalb verfolgen wir den Ansatz, wegzukommen von der Einzelimmobilie und hinzukommen zur Quartiersbetrachtung. Es ist nun einmal nicht zielführend, jedes Fünfzigerjahre-Schlichtwohnhaus, von denen wir im Ruhrgebiet viele haben, auf Passivhausstandard zu bringen. Die bisherige Fördersystematik ist nach unserem Dafürhalten nicht geeignet, da sich die Wohnraumförderung auf die einzelne Immobilie und die Städtebauförderung auf einen größeren Raum konzentriert. Deswegen wollen wir mit dem NRW-Bauministerium versuchen, das Quartier als neue förderpolitische Handlungsebene zu definieren. Das wird nicht leicht werden, weil dabei auf vielen Seiten Veränderungen erforderlich sind.
Gemeinsam mit dem GdW werden wir bis zur Bundestagswahl die Politiker in unserem Land zu überzeugen versuchen, dass wir verlässliche und stabile Rahmenbedingungen brauchen. Und wir werden die Politiker immer wieder darauf hinweisen, dass Wohnungspolitik kein Handlungsfeld ist, bei dem man mit schnellen, einfachen Rezepten Probleme von heute auf morgen lösen kann.

Thomas Ortmanns, Vorstandsmitglied Aareal Bank AG, Wiesbaden
„Die Wohnungswirtschaft braucht einen verlässlichen Ordnungsrahmen“

Ich möchte den Aspekt der Nachhaltigkeit einbringen. Nachhaltigkeit ist heute zum Teil ein Modewort geworden. Dabei bedeutet der Begriff, der oft tagespolitisch abhängig verwendet wird, eigentlich auch die Schaffung eines verlässlichen Ordnungsrahmens. Und gerade die Wohnungswirtschaft, die auf eine langfristige Finanzierung angewiesen ist, braucht einen solchen verlässlichen Ordnungsrahmen. Dabei beobachte ich eine beunruhigende Entwicklung. Denn diejenigen, die Geld direkt oder indirekt für Investitionen zur Verfügung stellen, werden derzeit hochgradig verunsichert. In Griechenland haben wir gesehen, wie Wertpapiergläubiger ohne einen berechenbaren Ordnungsrahmen und mit zum Teil im Nachhinein geänderten Vertragsbedingungen am Verlust beteiligt wurden. In Zypern haben wir gesehen, wie die Wertpapiergläubiger geschont und dafür die Einleger unmittelbar beteiligt wurden. Als Folge davon besteht in südeuropäischen Ländern mittlerweile die bedenkliche Situation, dass die Vermögenden ihr Geld abheben und in die Schließfächer der Banken packen. Denn sie sagen sich: Dann bleibt es wenigstens mein Geld und bei dem heutigen Zinsniveau bekomme ich sowieso nur geringfügige Zinsen. Damit aber entziehen sie der Wirtschaft Geld, mit dem eigentlich die Unternehmen arbeiten sollten. Es besteht also hoher Handlungsbedarf. Denn noch einmal: Wer sein Geld investieren soll, braucht Verlässlichkeit.
Auch Investoren in der Wohnungswirtschaft benötigen verlässliche Rahmenbedingungen. Denn wie sollen sie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vornehmen, wenn permanent die Spielregeln – manchmal sogar rückwirkend – geändert werden? Das aber passiert momentan, wenn ich an Themen wie die Energiewende, die Diskussion um eine Kappung der Miethöhe und die Vermögenssteuer denke. Wie sollen Unternehmen heute auf einer gesunden Basis Vermögen aufbauen, wenn sie hinterher auf einmal eine Vermögenssteuer bezahlen sollen, die genau diejenigen bestraft, die solide mit hohem Eigenkapitalanteil finanziert sind?
Verlässlichkeit brauchen schließlich auch die Banken. Noch immer ist zum Beispiel Basel III nicht technisch umgesetzt, noch immer sind Fragen der Eigenkapitalunterlegung offen, noch immer werden in Brüssel neue Themen aufgeworfen und oft nicht entschieden. Als Konsequenz davon stehen die Banken vor der Frage, welche Projekte sie unterstützen sollen. Das führt dazu, dass die Banken bei der Vergabe von Krediten immer zurückhaltender werden, die Entwicklung der Rahmenbedingungen abwarten, und dass damit die Kredite teilweise der Wirtschaft nicht zur Verfügung stehen. Ich möchte betonen: Diese Unsicherheit liegt oft nicht am Kunden, sondern an den Rahmenbedingungen. Ich wünsche mir jedenfalls, dass wir nicht das Gefühl haben müssen, es werde gerade ein parteipolitisches Pingpongspiel ausgetragen. Denn wir alle, die wir in der Wohnungswirtschaft engagiert sind, sind auf klare Entscheidungen, eine verlässliche Grundlage und eine gewisse Kontinuität angewiesen.

Michael Sachs, Staatsrat der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Hamburg
„Es geht darum, neue Szeneviertel zu entwickeln“

In Hamburg haben wir frühzeitig erkannt, dass wir Wohnungspolitik nur im Bündnis mit der Wohnungswirtschaft und den Mietervereinen gestalten können. Denn erfolgreich sind wir nur, wenn wir gemeinsam vorgehen. Dabei ist das Bündnis kein Kaffeekränzchen, bei dem man schnell einer Meinung ist, sondern eine Kommunikationsplattform, die es ermöglicht, unterschiedliche Schwerpunkte zu setzen und unterschiedliche Meinungen zu bestimmten Fragen zu entwickeln. Eines der Ziele des Hamburger Bündnisses ist es, mehr Neubau zu realisieren. Das ist für eine wachsende Stadt unerlässlich. Diesen Neubau müssen wir dort schaffen, wo er heute nachgefragt wird, also in der Kernstadt und damit dort, wo die Infrastruktur bereits vorhanden ist. Wir brauchen eine innere Verdichtung – aber das macht es nicht einfacher, sondern schwerer. Die Schwierigkeit liegt darin, dass die Menschen ihre Umgebung so lieben, wie sie ist. Auch wenn wir Fachleute einige Bauten oder Bausubstanzen als städtebaulichen Missstand betrachten und uns z. B.eine dichtere Bebauung vorstellen könnten, so ändert das nichts daran, dass sich die Menschen an die Bauten aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren gewöhnt haben. Sie finden sie schön, und außerdem kann man in ihnen recht preiswert wohnen. Wer in diese Strukturen eingreift, greift massiv in die Lebenswelt der Bürger ein – und das ist nicht einfach. Damit hängt zusammen, dass wir unsere Ziele in sehr intensiven Dialogstrukturen umsetzen müssen. Das kostet Zeit und Geld und kann sehr mühsam sein. Aber es geht nicht anders.
Eine weitere Aufgabe besteht darin, Quartiere, die heute nicht so sehr im Fokus stehen, neu zu strukturieren und in den Fokus insbesondere der jungen Leute zu bringen. Es geht im Grunde darum, neue Qualitäten zu entwickeln. Denn Hamburg und andere Städte wachsen ja auch durch Zuwanderung. Es kommen aber nicht mehr so häufig ganze Familien als vielmehr junge Einzelpersonen aus Mecklenburg-Vorpommern oder aus Spanien, die in Hamburg Arbeit suchen. Diese jungen Leute gehen nicht in die Großsiedlungen mit ihrer familiengerechten Infrastruktur, sondern drängen in die Szeneviertel der Innenstadt. Deshalb braucht es genau dort mehr preiswerten Wohnraum. Mit dieser Frage müssen sich die Großstädte heute auseinandersetzen.
Auf Bundesebene ist es schwierig, eine einheitliche Wohnungspolitik zu definieren, weil die Situation in den Ländern und Städten so unterschiedlich ist. Es ist ja kein Zufall, dass Bundesbauminister Ramsauer noch vor kurzem den ländlichen Raum in den Vordergrund seiner Politik gerückt hat und erst jetzt, als Folge der aufgeregten Diskussion über die Mietpreisentwicklung in Metropolen, seine Aufmerksamkeit auch den Großstädten zukommen lässt. Außerdem werden die Bundesländer kaum noch bundespolitische Initiativen unterstützen, die die Finanzkraft der Länder schwächen. Das heißt, dass alle Programme, die eine Komplementärfinanzierung durch die Länder erfordern, ihre Grenzen in der Schuldenbremse haben. Jede parteipolitische Forderung, die sich darauf beschränkt, hier oder dort noch eine Milliarde Euro mehr zu fordern, wird allein daran scheitern, dass die Komplementärfinanzierung nicht mehr erbracht werden kann.

Schlagworte zum Thema:  Bundestagswahl

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