Grundsteuer-Reform auf dem Weg in den Bundestag

Die Reform der Grundsteuer ist auf dem Weg, drei Gesetzentwürfe gehen am Freitag in den Bundestag. Einer Grundgesetzänderung wollen nun auch FDP und Grüne zustimmen. Die Bundesländer bekommen dann mehr Spielraum für eigene Bewertungsverfahren. Bei der Wertermittlung könnte es kompliziert werden.

Die Opposition wird für das Gesetz gebraucht, das am 18. Oktober in zweiter und dritter Lesung im Bundestag verabschiedet werden soll. Auch weil das Grundgesetz für die sogenannte "Öffnungsklausel" geändert werden muss. Das wiederum macht eine Zwei-Drittel-Mehrheit im Parlament erforderlich. Jetzt wollen, entgegen ihres ursprünglichen Widerstands, auch FDP und Grüne zustimmen.

Um die Opposition für sich zu gewinnen, musste die Regierung einlenken. Finanzminister Olaf Scholz (SPD) und die Union fügten einen Passus in den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) ein, der vor allem von der FDP im Vorfeld der jüngsten Sitzung im Finanzausschuss vom 16. Oktober verlangt worden war und von der Immobilienbranche begrüßt wird: Bei der Nutzung eines eigenen Ländermodells muss das jeweilige Bundesland keine zusätzlichen Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Länderfinanzausgleichs vornehmen. Die Bundesregierung versicherte in der Sitzung, dass zusammen mit den Ländern sichergestellt werden soll, "dass auch in Zukunft kein Steuerbürger zwei Steuererklärungen für die Erhebung der Grundsteuer abgeben muss". Für den Gesetzentwurf in geänderter Fassung stimmte neben den Koalitionsfraktionen CDU/CSU und SPD auch die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer spielen beim Länderfinanzausgleich eine wichtige Rolle. Die SPD hatte zunächst befürchtet, dass Bundesländer, wenn sie die "Öffnungsklausel" nutzen, geringere Grundsteuereinnahmen erzielen und künftig weniger in den Finanzausgleich einzahlen könnten. Wissenschaftler hatten in den Expertenanhörungen im September deshalb angeregt, dass eine gesetzliche Festlegung – möglichst auch im Grundgesetz – zwingend erforderlich sei, damit die Zahlungen in den Länderfinanzausgleich unverändert blieben.

Grundgesetzänderung für "Öffnungsklausel"

Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Grundgesetz-Artikel 72, 105 und 125b der Fraktionen von CDU/CSU und SPD wurde am 16. Oktober mit Mehrheit der Koalitionsfraktionen sowie mit den Stimmen von FDP und Bündnis 90/Die Grünen beschlossen. Experten, darunter Juristen und Verbandschefs aus der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft, hatten sich in den Anhörungen im Vorfeld mehrheitlich für eine Änderung des Grundgesetzes ausgesprochen, wie sie für die  "Öffnungsklausel" zwingend kommen muss.

Die Klausel soll den Ländern über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnen – neben der uneingeschränkt konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz des Bundes zur Regelung der Grundsteuer. Die "Öffnungsklausel" war auf Drängen von Bayern ins Gesetz aufgenommen worden. Sie war eines der Hauptstreitthemen im jahrelangen Gerangel von Bund, Ländern, Kommunen sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft um die Reform der Grundsteuer. Die Grundsteuer biete sich aufgrund des bereits in der Verfassung vorhandenen kommunalen Hebesatzrechts dafür an, die Steuerautonomie der Länder zu stärken, heißt es in dem Entwurf.

Haus aus Geldscheinen auf Geldscheinen
Ob Hausbesitzer und Mieter künftig mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, wird durch die Reform nicht entschieden

Das letzte Wort haben die Kommunen

Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern. Sie können die Kosten derzeit über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Hier gibt es eine umstrittene Bundesratsinitative des Landes Berlin, mit dem erklärten Ziel, die Umlagefähigkeit per Gesetz bundesweit abschaffen zu wollen.

Ob Hausbesitzer und Mieter künftig mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, wird durch die Reform nicht entschieden. Das letzte Wort dazu haben die Kommunen, die individuelle Hebesätze festlegen. So kann sich die Grundsteuer für die gleiche Immobilie je nach Wohnort um mehrere Hundert Euro unterscheiden. Scholz setzt darauf, dass die Kommunen ihre Hebesätze so anpassen, dass die Bürger im Schnitt nicht mehr zahlen müssen. Auf einzelne werde mehr, auf andere weniger Grundsteuer zukommen, sagte er. Die Bundesregierung kann klamme Kommunen allerdings nicht zwingen, die Hebesätze zu senken und auf die Einnahmen zu verzichten. Der Finanzpolitiker der Union, Hans Michelbach (CSU), mahnte, die Kommunen stünden in der Pflicht, die Hebesätze "verantwortungsvoll zu gestalten".

Den Kommunen will Scholz noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsbau an die Hand geben: Den  Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung, wonach Städte und Gemeinden einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen sollen, hat der Finanzausschuss am 16. Oktober mit Mehrheit der Koalitionsfraktionen sowie mit den Stimmen der Fraktionen Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen ebenfalls verabschiedet. Der Anwendungsbereich wurde über Gebiete mit Wohnungsmangel hinaus ausgedehnt. Unglücklich sei, dass man an der ab 2025 geplanten Grundsteuer C festhalte und den Anwendungsbereich auch noch ausdehne, sagte Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim ZIA Zentraler Immobilienausschuss.

Kritisch ist insbesondere die Anwendung eines höheren Hebesatzes aus stadtplanerischen Gründen – auch dann, wenn gar kein Wohnraumbedarf besteht." Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht

Eine Grundsteuer C gab es schon einmal, sie wurde in den 1960er Jahren abgeschafft. Die Wiedereinführung hatten Union und SPD im Koalitionsvertrag vereinbart.

Hausbau Holz
Auf baureife Grundstücke sollen Städte und Gemeinden künftig einen erhöhten Satz erheben dürfen

Was Scholz will, wollen die Länder noch lange nicht

CSU-Politiker Michelbach forderte die Bundesländer auf, vom Scholz-Modell abzuweichen, das für die Berechnung der Grundsteuer neben der Grundstücksfläche und der Gebäudeart, das Gebäudealter (ausschlaggebend ist das tatsächliche Baujahr), den Bodenrichtwert und die Höhe einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete einbezieht. Das mache die Wertermittlung kompliziert. Bayern könne mit seinem Flächenmodell ein Vorbild sei, so Michelbach. Das Modell der großen Koalition sei eine Sackgasse und viel zu bürokratisch.

Niedersachsen warb für eine Weiterentwicklung des bayerischen Flächenmodells: Im "Flächen-Lage-Modell" soll die Lage der Immobilie einbezogen werden und Eigentümer den Steuerbehörden nur einmalig Informationen vorlegen müssen, nicht alle sieben Jahr neu.

Die Pläne von Minister Scholz, für die Berechnung weiter den Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete zugrunde zu legen, lehnen mehrere Bundesländer und auch die FDP-Fraktion wegen des großen bürokratischen Aufwands nach wie vor ab. Alle Grundstücke müssten dann neu bewertet werden. Die FDP-Fraktion erklärte, die Umsetzung des Gesetzes werde für die Verwaltung eine "mehr als sportliche Aufgabe", außerdem bedeute das wertabhängige Modell einen "Steuererhöhungs-Automatismus".

Auch die Immobilienbranche bevorzugt das Flächenmodell, das von der reinen Grundstücksfläche ausgeht, weil es als einfacher und "bürokratieärmer" gilt, da viele Daten bereits anderen Behörden vorliegen, etwa den Liegenschafts-, Grundbuch- und Bauämtern.

"Nun sind die Länder aufgefordert, sich bei einer Abweichung vom ertragsorientierten Bundesmodell möglichst einheitlich auf ein einfaches und unbürokratisches Flächenverfahren als Alternative zu einigen." GdW-Präsident Axel Gedaschko

Das sogenannte Scholz-Modell hatten die Finanzminister der Länder bei einem ersten Treffen im Februar 2019 in einem Eckpunkte-Papier festgehalten. Man werde sehen, ob andere Modelle einfacher seien, sagte die SPD-Fraktion nach der Verabschiedung der drei Gesetzentwürfe am Donnerstag. Der Zeithorizont bis zur Umsetzung sei ausreichend. Man werde bis zur erstmaligen Anwendung des neuen Grundsteuerrechts am 1.1.2025 die Steuermesszahl anhand der dann tatsächlichen Berechnungen noch einmal evaluieren und gegebenenfalls anpassen.

Spätestens im Dezember soll die Reform durch den Bundesrat

Bis zum 1.1.2022 müssen die Grundstücke neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre. Erstmals soll die neu berechnete Grundsteuer 2025 fällig werden. Aktuell werden Grundstückswerte von 1935 in Ostdeutschland und von 1964 in Westdeutschland genutzt.

Im Moment sieht es so aus, als dürfte im November oder spätestens Dezember die Zustimmung des Bundesrates erfolgen. Sollte bis Ende 2019 eine neue Regelung zur Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht verlangt, nicht vorliegen, würde die Steuer ab 2020 komplett wegfallen. Damit würden den Kommunen etwa 14 Milliarden Euro pro Jahr verloren gehen.


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